◆シェアハウス投資 → 1棟マンション投資へ波及

スルガ銀行の融資姿勢について、
かぼちゃの馬車問題をきっかけに、
次々と問題点が明らかにされてきています。


かぼちゃの馬車を始めとしたシェアハウス投資では、
積極的な銀行の関与も指摘されています。

・業者と連携して勧誘

・年収に応じて融資額を設定

・通帳を改ざんを黙認 or 指示

・かけ離れた相場家賃で満室保証を黙認 or 指示

・役員や担当者へキックバック!?

・・・


そして、案の定、これらの問題点は、
シェアハウス投資 → 1棟マンション投資へも、
波及していっています。


〜 記事一部抜粋 〜

家賃収入偽装、行員関与か スルガ銀、業者とやり取り 1棟マンション融資

 地方銀行のスルガ銀行(静岡県沼津市)による中古1棟マンション投資への融資で、不動産業者が家賃や空室率を偽って多額の資金を引き出す不正が横行し、行員も関与した疑いがあることが、朝日新聞の取材でわかった。同行を巡っては、シェアハウス向け融資でも業者による多数の不正を行員が見逃したことも判明しており、融資のずさんさが鮮明になっている。

(朝日新聞 2018年6月6日)

〜 ここまで 〜



◆決算内容の下方修正を検討か!?

スルガ銀行は、今回の問題点が、
シェアハウス投資以外にも波及する可能性があるため、
「貸し倒れ引当金」を追加計上。


一度出された決算報告を、
まさかの下方修正をすることも検討していると、
報じられました。


以前の記事で、驚異的な収益力を誇る、
スルガ銀行の決算内容をお伝えしましたが、
雲行きが怪しくなってきました。


5月16日「驚くべきスルガ銀行の決算内容


210億円としていた最終(当期)利益は、
100億円前後まで落ち込むと見られています。



〜 記事一部抜粋 〜

スルガ銀行 最終利益半減か シェアハウス破綻

 スルガ銀行は4日、5月に公表した2018年3月期決算の下方修正を検討していることを明らかにした。不正が発覚したシェアハウス向け融資などで、焦げ付きに備える貸し倒れ引当金を追加計上する必要性が高まったため。前期比50.5%減の210億円としていた最終(当期)利益は、100億円前後まで落ち込む可能性がある。

(毎日新聞 2018年6月4日)

〜 ここまで 〜



◆1棟マンションへの融資額はとんどでもない

シェアハウス投資の融資の総額だけでも、
2000億円以上にも上ります。


これまでの報道では1000億円程度、
私の当初の試算では1500億円ほどでしたから、
2000億円という額には驚きました。


しかし、これがシェアハウス投資以外の、
1棟マンション投資にも波及するとなると、
とんでもない金額になると予想されます。


私が相談を受けた方の中にも、
1棟マンションで1億円2億円はザラ。

1棟で3億円〜5億円といった、
融資を受けている人までいます。


それもシェアハウス投資と同様に、
スルガスキームが横行しており、
自己資金数百万円しか所持していないことも。


5月22日「ついに明かにされたスルガスキーム(1)



担保評価も大きく上回っていますので、
回収も困難なものばかりです。


下記の朝日新聞の報道によると、
「融資総額は2千億円超」とありますが、
こんなものではおさまらないでしょう。


〜 記事一部抜粋 〜

 中古1棟マンション投資は不動産業者が会社員や医師を勧誘し、主に地方の物件を1棟数千万〜数億円で売り込んだ。スルガ銀は資金を融資。融資総額は2千億円超のシェアハウス向けより大きいとみられる。

(朝日新聞 2018年6月6日)

〜 ここまで 〜



◆入居状況の偽装は以前から

さらに、朝日新聞の報道では、
家賃や空室率を記した家賃収入表(レントロール)も偽られ、

さらには調査員を欺くために、
空室の部屋にはカーテンを設置して、
入居しているかのように装っていたとあります。


銀行にとって、
「入居状況」は融資の可否判断に直結する、
重要なポイントです。


入居状況を良く見せかけるために、
カーテン設置はかなり前から行われてきました。


〜 記事一部抜粋 〜

「カーテン行きます」スルガ銀行員のLINEに不正の影

 「明日午前中にカーテン行きます。終わり次第連絡するので、現地調査入れてもらっていいですか」(業者)

 「了解です」(行員)

(朝日新聞 2018年6月5日)

〜 ここまで 〜

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◆そもそも審査基準がおかしい

ただ、これは以前から思っていましたが、

「入居状況が良い物件 = 評価が高い」

という審査基準自体がそもそもおかしいのです。


玄人の投資家さんになればなるほど、
「入居率の悪い」物件でも積極的に選ぶものです。


なぜなら、

「入居状況が悪い ≠ 入居需要が無い」

ではなく、

「入居状況が良い = 儲からない」

投資家の出口物件の可能性があり、

※出口物件:投資家が利益確定するために売却する物件



「入居状況が悪い = 大家や管理が悪い」

「入居状況が悪い = 安く買える」

「入京状況が悪い = 利益の出しやすい」


お宝物件の可能性が高いからです。


しかし、銀行の考え方は真逆です。


「入居需要」はちゃんと調査せず、
上部だけの「入居状況」を調査して、
融資しているのです。


もちろん入居状況を偽装することは、
良いことではありませんが、

銀行の審査自体がそもそもおかしい、
とも言えるのです。


売りに出されている空室の多い物件の中には、
大家がちゃんと入居付けをすれば、
劇的に入居率が改善する可能性の高い物件が、
たくさんあります。


マニュアル通りの一辺倒の融資審査からの脱却が、
私たち不動産投資家の願いでもあります。


おそらく、融資が厳格化していると言っても、
今後も不動産に対する融資はしたいと、
銀行は考えていると思います。


不動産投資に対する融資基準の変化が、
良い方向へ動くことを願っている次第です。