◆楽待に登場した2人の女性

かぼちゃの馬車を始めとするシェアハウス投資で、
不動産投資の危険性やスルガ銀行の問題点に、
焦点が当てられるようになりました。


「早く気づいて!」

数年前から訴え続けてきたことではありますが、
業者の凄まじい訴求力と営業力と広告力には勝てるワケもなく、
多くの犠牲者を生んでしまっています。


【ショック】優秀な人がどんどん儲からない物件を買っていく・・・


そして、楽待コラムでは、
スルガ銀行から多額の融資を受けて、
不動産投資を始めた2人の女性に、
インタビューをしています。


二人の女性が語る不動産投資は、
ゾッとするほどの収支だったのです・・・


〜 記事一部抜粋 〜

「スルガ銀行」で借りた女性たちの苦悩

初めての不動産投資、なぜ高金利の借入を決断したか


 近年は不動産投資に興味を持つ若い女性会社員らがスルガ銀行から融資を受けて1棟目を購入するケースも増えていたが、そのようなオーナーたちは現在、どのような状況にあるのだろうか。

 今回はスルガ銀行から借入をして不動産投資を始めた女性2人に、融資を受けた経緯や現在の収支状況、そしてスルガ銀行に対する思いについて話を聞いた。



〜 ここまで 〜


◆2人目(画面右)の女性の物件の収支

今回は、前回に続いて、
2人目のブラウンの洋服を着た女性の、
収支をざっくりと計算していきます。


【驚愕】スルガ銀行で融資を受けて不動産投資を始めた2人の女性



動画の中で公開されている数字は、
以下の通りです。


=== <物件概要> ===

 価格:7500万円、1億200万円
 表面利回り:7.2%程度(共通)
 構造:RC、鉄骨造
 築年数:28年、29年
 融資:スルガ銀行、35年オーバーローン、金利3.5%(共通)
 立地:横浜市内
 満室想定賃料:1400万円/年

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そして、必要経費について、
以下の数値を予想で当てはめてみます。

=== <必要経費> ===

 想定空室率:5%
 管理費:満室賃料の5% 70万円/年
 修繕費:満室賃料の5% 70万円/年
 固都税:満室賃料の5% 70万円/年

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◆やはり手残りはほとんどない・・・

今度の女性の方は、
横浜で2棟購入されています。


今回もざっくりと計算できて便利な、
「夢のらしんばん」で計算してみます。


すると、やはり手残りは、
ほとんど残りません・・・。


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この女性も、
2棟で年間のキャッシュフローは120万円ちょっとなので、
毎月約10万円程度の手残りしかありません。


2億円を投資して、このリターンでは、
割に合わなさ過ぎるとしか言えません。。。



◆さらに手残りは減る・・・

さらに、動画の中で、
オーバーローンにするために、
大手信販会社からも借りていると言っています。


詳細が分からないので、
シュミレーションにはいれられませんでしたが、

下手したら現時点でも、赤字とは言わないまでも、
実際、収支はトントンなのではないでしょうか。


動画の中で、この女性は、
「通年通して2室づつ空かなければ大丈夫」と話していますが、
かなり心配になってきます。

滞納者が3人もいたとか。。。


前回の女性と同じように、
もっとシビアに経費を考えると、
本当に危う状況にいることが分かります。


ここが不動産投資の怖い所です。

感覚がマヒして、
儲かっているんだか、儲かっていないんだか、
安全な状況なのか、危機的な状況なのか、
投資している本人には良く分からない・・・。

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◆どのくらいの期間凌げば安心?

ほんとうでしたら、一刻も早く、
このような物件売却して、
手放したいとところです。


ただ、積算評価実勢価格を、
大幅に上回る金額で購入しているため、
それは難しいでしょう。


ですので、女性の方たちは、しばらくの期間、
保有するしかないわけですが、

それでは、どのくらいの期間保有すれば、
ひとまず安心のゴールになるでしょうか?


ゆっくりと安心して眠れるようになるでしょうか。


わたしの場合ですが、
不動産投資の安心ラインには、「売却」の他に、
大きく分けて4つのゴールを設けています。


=== <4つのゴール> ===

 ゴール1.残債 < 実勢価格


 ゴール2.残債 < 積算評価額(or 固定資産税評価額)


 ゴール3.残債 < 土地値


 ゴール4.残債ゼロ

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順調に返済していったとして、
残債の減り方をみながら、
それぞれのゴールを考えてみます。


詳細が分からないため、
予想も含めて計算すると・・・


=== <安心ライン> ===

 ゴール1→ 2029年ごろ(あと11年) 


 ゴール2→ 2040年ごろ(あと22年)


 ゴール3→ 2040年ごろ(あと22年)


 ゴール4.→ 2053年ごろ(あと35年)

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あと「11年」保有すれば、
なんとか売却できるラインを超えてくるため、
ひとまず安心できるのではないでしょうか。



◆保有の道のりもハードルが高い・・・


11年間だったらなんとか凌げる気がしますね。

突然の修繕や空室が増えることもあると思いますが、
時には給与や貯金を切り崩して、
凌いでいけそうな気がします。


しかし、それでも実際は、
かなり厳しい道のりと言わざるおえません。


以下の4つの条件が付くからです。

・11年後も土地値が下落していないこと

11年後も不動産相場が下落していないこと

11年後も相場家賃が下落していないこと

11年後も金利が上昇していないこと


11年後も果たして4つの条件とも、
クリアできるでしょうか・・・。


かなり楽観視したとしても、
現在の日本の状況や不動産市況を考えると、
わたしには厳しく思えてしまいます。


ですから、保有するにしても、
「対策」をほどこしておかなければいけません。



◆どんな対策があるのか?


しかし、「対策」にウルトラCはありません。


金利交渉と借り換えを成功させる
「ファイナンス力」を身につけること。


満室を維持し、入居募集に強くなり、
修繕では安くする知恵やDIYを駆使する、
「大家力」を身につけること。


そして、いよいよ回らなくなった時に備えて、
自己破産以外の方法を知っておくこと。


その3つが必要だと感じた次第です。