◆2018年の路線価は?

私たち不動産投資家にとって、
とても重要な数値の1つである「路線価」。


最新の路線価が、
7月2日に国税庁から発表されました。


2018年の路線価はどうだったのでしょうか?


〜 記事一部抜粋 〜


 国税庁は2日、相続税や贈与税の算定基準となる2018年分の路線価(1月1日現在)を発表した。全国約32万4千地点の標準宅地は17年比で0.7%のプラスとなり、3年連続で上昇した。33年連続で日本一となった東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前は1平方メートルあたり4432万円で、17年に続き過去最高を更新した。

 都道府県別の路線価は東京、大阪、愛知など18都道府県で上昇。17年は13都道府県だった。不動産売買が活発化し、都市部を中心に上昇傾向が広がっている。

 首都圏では東京都(上昇率4.0%)、千葉県(0.7%)、神奈川県(0.6%)、埼玉県(0.7%)がいずれも5年連続で上昇。愛知県(1.5%)は6年連続、大阪府(1.4%)も5年連続で前年を上回った。

〜 ここまで 〜



◆上昇率が拡大している!

公表された路線価を読んでいくと、
全国平均(標準宅地の対前年変動率)では前年比0.7%アップ。

3年連続で上昇。


しかも上昇率は前年の0.4%と比べて、
0.3ポイント拡大しているようです。


33年連続で日本一となった、
東京都中央区銀座5の「鳩居堂」前は、
たった1平方メートルが4432万円。


バブルの時期すらも上回り、
17年に続き過去最高を更新しています。


〜 記事抜粋 〜

路線価3年連続上昇、東京・銀座は過去最高額を記録

相続税などの基準になる土地の価格「路線価」が発表されました。全国平均は3年連続で上昇し、東京・銀座では過去最高額を記録しました。

 国税庁が発表した今年1月時点での路線価によりますと、全国の平均は去年と比べて0.7%増え、3年連続の上昇となりました。全国で最も高い価格を記録したのは、33年連続で東京・銀座の鳩居堂前で、1平方メートルあたりの値段は4432万円と過去最高を記録しました。

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(TBS News 2018/7/2記事より)

〜 ここまで 〜


◆勝負を分けたのは?

路線価が全国的に上昇している一方で、
下落している地域もあるようです。

勝負の分かれ目はどこに会ったのでしょうか?


もう少し細かく路線価を見ていくと、
都道府県別に見ていくと、
最も価格を伸ばしたのは沖縄県となっています。

過去最高の県全体で5.0%もの上昇を記録しています。


また、個別地点におてい上昇率全国トップは、
北海道ニセコ地区の「道道ニセコ高原比羅夫線通り」。

前年比で88%もの上昇となっています。


一方で、秋田県は2.3%マイナス、
愛媛県は1.6%マイナスとなっています。

地方では下落が止まらない地域も目立ちす。


勝負を大きく分けているポイントとして、
路線価を大きく上昇しているエリアの特徴は、
訪日客の増加があるようです。


沖縄県はホテルやリゾート開発が活発化。

5月に私も沖縄に行きましたが、
どんどん新しい建物が建っていました。


北海道もスキーリゾートとして世界的に人気が高まり、
外国人などが高額なコンドミニアムを買うケースが
目立つそうです。


一方で、観光資源の乏しい地域は、
下落を続けているようです。


最新の路線価はこちらで見れます。

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◆今後の路線価はどうなる?

私の予想としては、
来年以降、路線価は全体的に下がっていくと思います。


人気の一部のエリアは上がるでしょうが、
日本は人口減少していて、急激に高齢化していますので、
基本的には下降路線です。


日銀の異次元緩和がスタートしたのが、
今から5年ほど前の2013年。


詳しくは以前にも記事を書きましたが、
振り返ってみると、その頃から、
銀行が不動産投資の融資に積極的になりました。


不動産投資への融資が、
4年で約2兆円も増えています。


全体で2兆円の貸出増加のうちの2兆円ですから、
ほぼ不動産投資向けの融資が増えているということです。

恐ろしいほどの増加割合です。


それに比例するように、
不道産価格は上昇しています。


過去記事「かぼちゃの馬車破綻で、これから予想されること(3)


ところが、2018年1月、
かぼちゃの馬車問題が勃発し、
スルガ銀行を筆頭に一気に融資がしぼみました。


あれだけ活況だったサンタメ業者による、
収益物件の売買も激減しています。

軒並み業者も潰れだしてきています。


そのため、来年以降、
路線価は全体的に下がっていくと予想されるのです。

そして不動産価格も下落していくことが予想されるのです。

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◆儲からない物件ほど早めに売却した方がいい!

今後、路線価が下がっていくとすれば、
積算評価に影響してくるわけです。


すでにご存知の方も多いと思いますが、
銀行によっても評価の方法は違いますが、
一般的に積算評価で銀行が評価します。


積算評価の中でも土地評価は、
「土地価格 = 路線価 ✕ 土地面積」で算出しますので、
路線価が下がれば土地評価が下がるわけです。


しかも掛け算ですので、
影響度は少なくないのです。


たとえば、路線価110万円だったところが、
19.5万円に「5000円だけ」下がったとします。


土地の面積が100屬世箸垢襪函

・10万円 ✕ 100屐 瓠1000万円

・9.5万円 ✕ 100屐 瓠950万円



5000円下落しただけで、
50万円も土地の評価が下がってしまうのです。


特に都心部はこの値動きが顕著ですので、
下落幅が大きくなると目も当てられません。


ただでさえ金融機関の審査が厳しくなっているのに、
評価額も下がってしまったら、
さらに売却することが難しくなります。


ですので、儲からない物件ほど、
早めに売却した方がいいと考えている次第です。


ライフデザイン実践会では、
売却に強い不動産会社の紹介もしています。


売却を任せるかどうかは、
物件評価レポートが出てから決めることができます。


ですので、当然「安過ぎる」と感じれば、
契約する必要がありませんし、

よくありがちな最初無茶な高い値段を設定して、
ジリジリと価格を下げることもありません。

(もちろん売れなければ下がりますが)

信頼できる業者です。


大きい会社ではありませんので、
じっくり評価レポートを作成することもあり、
あまり多くの方の相談には乗れないようです。


ですので、相談できる人数は限られますが、
売却相談に興味のある方はご相談ください。


※基本的にご紹介は、
 ライフデザイン実践会への入会が、
 条件とさせていただきます。


 物件売買が目的かのような、
 余計な誤解を招きたくないからです。