◆あらすじ

前回の記事では、TATERU社の提案で、
新築アパートを購入した方の記事を紹介しながら、

・「融資が引きやすい」はメリットではない

・「融資が引きやすい」⇒ 参入障壁を下げる

・結果として、競争を激しくて、収益が悪化する


というお話しをさせていただきました。


前回の記事をお読みなった方は分かるかと思いますが、
TATERU社から購入された方のアパートの収支は、
かなり厳しいものでした。


イールドギャップ値は、
高ければ高いほど投資として安定してきますが、
せめてプラスにならないと話しになりません。


つまり「融資が引きやすい」ことが、
結果的に1棟新築アパート投資を、
難しくしてしまっているのです。



そして、今日は、
ななころが新築アパートを難しいと考える理由の、
3つ目についてお話しをしたいと思います。


◆新築は難しいと考える理由3

新築の理由の3つ目として、
「経験」が挙げられます。


TATERU社から購入した鈴木さんが、
不動産投資の経験値が足りないがために、

業者にほぼ言われるがままだったことが、
記事では随所に出てきます。


・「あのときは浮かれていたのですが、販売資料の表面利回りには、小さく『消費税額及び諸経費相当額を控除した金額で算出』と書かれていました。担当者は利回りの高さを説明していただけで、こうした細かい説明はしてくれませんでした。」


・「もともと附帯工事費とされるものを諸経費に組み込むのは、表面利回りを良く見せるための手段のようで、私はそれに騙されてしまったというわけです。」


・「TATERUから「新築1年目であれば入居者が殺到し、退去も少ない」という説明も受け、期待に胸を膨らませた。しかし、ふたを開けてみると、話とは大違いだった。「入居後2カ月で退去する入居者もいて大変でした」。


・「当ローン借入れ期間中は、管理会社をTATERU(旧インベスターズクラウド)から変更しないことが融資条件」という念書にサイン



このように、
経験が浅く知識が無いことを良いことに、
すべて業者が有利になるように進められています。


ただ、業者に有利になるように仕組まれていることが、
すべて悪いことかと言うと、

残念ながら、業者も利益を追求する以上、
当然と言えば当然です。


(やり方の問題はありますし、
 融資資料改ざんは犯罪ですが・・・)


ですから、私たち投資家自身が、
知識武装せざる負えないのです。


これは新築だけでなく、
中古物件を購入する場合におていも、
言えることになります。


しかし、もう1つ重要な「経験」があります。

もう1つ重要な「経験」とは何でしょうか?


2db8d05f922811509b063b289e162538_s



◆なぜ「経験」なのか?



「危ないっ・・・!?(汗)」


先日、車を運転している時に、
ヒヤッとする場面がありました。


車の運転を「半自動運転」に切り替えて、
高速道路を走っていた時のことです。


私は、アクセルやブレーキを、
完全にまかせてしばらく走っていたのですが、

手動運転に切り替わった途端、
(ブレーキを自分で踏むと手動に切り替わる)

頭が切り替わらず、
ブレーキを踏むのが遅れて、
前の車にぶつかりそうになってしまったのです。


このようにコントロールを任せてしまうと、
突然自分でやらなくてはいけなくなった時に、
動けなくなってしまうのです。



新築アパートを購入した場合、
ほとんどの人が、購入当初10年ぐらいは、

(場合によってはずっと)

・空室に困らない

・入居募集に困らない

・管理会社選びに困らない

・修繕に困らない

と説明されて、安心したことでしょう。


かぼちゃの馬車では、
「30年完全家賃保証」とまで謳っていました。


しかし、これが私たち投資家をダメにするのです。

「経験」が育たないのです。


新築アパートの場合、
過保護過ぎるほどサポートされており、
「オーナーは何もしなくてもOK」です。


しかし、「経験」は何も育ちません。


10年後に突然、サポートを打ち切られたら・・・?


運転の方法を知らない人が、
自動運転が突然解除になったら、
私よりももっと悲惨な目に会うことは、
想像に固くないでしょう。


つまり、なるべく最初は、
経験を積んで、育てた方が良いと、
私は考えているのです。


ですから、中古の物件を、
運営してみることが必要だと、
考えている次第です。

dq2-38




◆新築アパートはNOなのか?

とはいえ、私は新築アパートに、
完全に反対というワケではないです。


ある程度の経験を積んだら、
新築アパートに切り替えていっても、
良いと思っています。


実際に、成功大家として名高い、
沢孝史(本名:澤野 文孝)さんは、


中古から取り組んで、
今では新築を次々に建てて、
成功されています。


新築する方は、良い本なので、
ぜひ読まれるといいかなと思います。


儲かる新築アパート・マンションの作り方

41H8-QMuGKL._SX353_BO1,204,203,200_



◆まとめ

以上3つの理由から、
これから不動産投資を始める人には、
新築アパートはオススメしません。


ましてや、なるべく短期間で、
給与収入に代わる家賃収入を得て、
サラリーマンをやめようと考えている人には、
向かない投資スタイルだと思います。


キャッシュフローは出ないですし、
いつまでも安心できる水準まで、
到達しないからです。


「ななころさんは、新築と中古だったら、
 どちらから始めるのが良いと思いますか?」


1つの答えとしては、
私は「中古から始めましょう」とお答えしています。

参考になれば幸いです。



◆編集後記

ところで、先週末に、
スルガ銀行の第三者委員会の調査報告が、
公表されました。


338ページにも及ぶ調査報告で、
スルガ銀行の内部事情が完全に丸裸にされ、
赤裸々に報告されています。


次回以降は、報告書について、
触れていきたいと思います。