◆前回までのあらすじ

前回の記事では、

・ライフデザインを実現するには、
 安定した揺るぎない経済基盤を確立することが重要

・経済基盤が揺るぎないものになっているからこそ、
 ライフデザインを実現できるとも言える

というお話しをさせて頂きました。


そのため、不動産投資においては、

・いつまでも(なるべく長く)

・安定した家賃収入を生み出し続ける

物件を購入してこそ、
揺るぎない経済基盤を確立したと言えます。


そして、あなたの経済基盤の確立してくれる物件とは、
どのような物件を買えばよいのでしょうか?


あなたの経済基盤を確立してくれる物件とは、
2つの要素の掛け合わせというお話をしました。


1つ目の要素は「入居需要」でした。


いくら高い利回りの物件を買おうが、
いくら安く物件を買おうが、
いくら良い条件で物件を買おうが、

肝心の入居者がいなければ、
家賃収入は入ってこないからです。

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それでは、もう1つの要素とはなんでしょうか?

入居需要が安定していれば良いのでしょうか?


※連載記事となっています。

 これまでの記事をお読みになっていない方は、
 最初からお読みになることで、
 より理解しやすくなります。


【不動産投資理論】

第1話「「家賃収入◯千万円」という書籍は増えたのに、成果を出している人はわずかなのはなぜなんだろう?

第2話「不動産投資でライフデザインを実現するための「ロジック」とは・・・?

第3話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」(1)



◆「入居需要」さえあればいいのか?

購入する物件や、そのエリアに、
入居需要があることは大前提です。


「そんなこと当たり前でしょ!?」


そう思われた方も多いかと思いますが、
本当にその通りです。


このブログを読んでくださっている方には、
あらためて説明する必要もなかったかもしれません。


それでは、もう1歩進めて質問です。

入居需要さえあれば良いのでしょうか?

半永久的にあなたに家賃収入をもたらしてくれる、
安定した経済基盤となってくれるのでしょうか?



◆東京23区内だったら安定・安心の誤解

たとえば、「東京都23区内の物件」と言ったら、
どんなイメージをお持ちでしょうか?


入居需要は安定していて、
いつまでも高稼働を維持してくれそうですよね?


たしかに東京都は全国でも数少ない人口増加エリアです。

特に東京都23区内と言えば、
入居需要は安定しているイメージがあります。


物件価格は高く、利回りは低めですが、
入居募集には苦労することなく、家賃も下落せず、
安定していそうですよね!?


しかし、ここ最近こんな驚愕の事例が発生しています。


〜 記事一部抜粋 〜

足立区に「かぼちゃの馬車」120棟集中の驚愕

 東京都足立区。かつてスマートデイズが展開していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」が、区全域にわたって林立する。記者の取材によれば、足立区内にはかぼちゃの馬車が少なくとも83棟存在し、さながら「かぼちゃ畑」の様相を呈する。同社の別ブランドのシェアハウス「STEP CLOUD」(ステップクラウド)も含めれば、その数は120棟にまで増える。

 シェアハウスが大量に供給されたことで、市場に歪みが生じているのだ。

 東京メトロ千代田線北綾瀬駅から少し歩いた場所に、かぼちゃの馬車が建っている。個室は約8平方メートルと決して広くはないものの、築3年で家賃は月1万3000円。一方、周辺の木造アパートの家賃相場はおおむね月5万円。シェアハウスとはいえあまりに安い。

 家賃の暴落はこの物件に限らない。

(2018/09/23東洋経済記事より)

〜 ここまで 〜


足立区に突如として出現したかぼちゃの馬車によって、
賃貸需要が一気に崩れていると報じられているのです。

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◆実際に足立区の物件を調べてみると・・・

実際に上記記事中にある「北綾瀬駅」で、
賃貸物件を調べてみると・・・


出てくる、出てくる。

家賃5万円以下の物件が・・・


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今回はSUUMOの提供する
賃料・設備相場チェッカー」で調べてみると、

賃料を安い順で並べると
最安は「家賃1.3万円(共益費2万円)」です。


それに引きづられる形で、
シェアハウスでないシングル物件も、
家賃3万円台のものが無数にあります。


かぼちゃの馬車の出現によって、
入居需要が一気に崩れてしまっているのです。



◆入居需要は安定しているはずが一転

たしかに足立区は、東京23区の中でも、
住みたい町ランキングは下位かもしれません。


とは言っても、東京23区内です。


足立区の人口は約70万人。

区1つで、政令指定都市の静岡市と、
ほぼ同じ人口です。

入居需要は安定しているはず・・・ですよね!?

家賃もずっと安定していて下落しないはず・・・!?


実は同じような需給バランスを崩した事例が、
入居需要が安定していると思われがちな、
首都圏のいたる所で発生しています。


たとえば、惨憺たる状況になっているのが、
神奈川県横浜市の一部のエリア。


横浜市と言えば、神奈川県の中でも人気があり、
入居需要も安定していそうです。


しかし、近年、需給バランスが一気に崩れています。


私が把握しているだけでも、

・横浜市港南区

・横浜市戸塚区

・横浜市保土ケ谷区


といったエリアはかなりの惨状です。


ここ5年で新築狭小アパートが、
一気に乱立したからです。


このように、購入当初は「入居需要」があったとしても、
購入後に悲惨な状況に陥ることが多発しているのです。


そのため、入居需要だけではダメなのです。

いつまでも安定した家賃収入を、
生み出してくれるとは限らないのです。


経済基盤を確立できたとは言えず、
いつまでもライバルの出現に、
怯え続けなければいけないのです。


※上大岡駅も需給バランスが大崩れ

 家賃2万円台も多い

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◆あと1つの要素は何が必要なのか?

ですから、入居需要はもちろん大事なのですが、
(購入当初は)入居需要があるからと言って、
安易に手を出してはいけないと私は考えているのです。


入居需要だけではダメだとしたら、
あともう1つは何が必要でしょうか・・・?


安定した家賃を生み出し続けてくれる物件に
必要な要素とは何なのでしょうか・・・?


(つづく)

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