◆前回までのあらすじ

前回の記事では、

あなたの経済基盤となりえる物件

あなたに継続的に収入を生み出してくれる物件とは、

「入居需要」があるだけではダメ

というお話しをしました。


人口も多く、入居需要もあると思われる、
東京都23区内や横浜市ですら、

たちまち競争に巻き込まれて、
空室が増加したり、
家賃下落する可能性があるからです。


あなたの経済基盤となりえる物件とは、
入居需要の他に、あと1つ要素が必要なのです。

もう1つの要素とは何でしょうか?


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※連載記事となっています。

 これまでの記事をお読みになっていない方は、
 最初からお読みになることで、
 より理解しやすくなります。


【不動産投資理論】

第1話「「家賃収入◯千万円」という書籍は増えたのに、成果を出している人はわずかなのはなぜなんだろう?

第2話「不動産投資でライフデザインを実現するための「ロジック」とは・・・?

第3話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」(1)

第4話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」(2)



◆あなたがラーメン屋を開業するとしたら?

もう1つの要素について答えを言う前に、
飲食店の例をお話して深掘りしてみると、
もっと分かりやすくなると思います。


あなたはこれからラーメン屋を、
開業することになりました。


あたなは料理が得意で、
特にラーメンは強いこだわりがあり、

家族や友人に作ってあげると、
誰しもが「これならお店が出せる!」
と褒めてくれます。

味には絶対の自信がありました。


ラーメンは利益率も高い。


あとは人通りが多いところに出店しさえすれば、
絶対に成功できる!

そう確信していました。


味も良い。

人通りも多い。

絶対に失敗するはずがない。


しかし、実際にお店を出してみると・・・

1年も持たずに廃業に追い込まれてしまったのです。

なぜなのでしょうか・・・?

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◆飲食業界は◯◯◯◯が低い

飲食店の業界では、
こういうことが頻繁にあります。


あれ?

この前はラーメン屋さんだったのに、
いつの間にかお好み焼き屋さんになってる。

飲み屋さんだったのに、
違う飲み屋さんになってる。


特に人通りの多い所ほど、
頻繁にお店が変わったりするものです。

なぜなのでしょうか?


飲食店は国家資格なども不要で、
開業するだけなら誰でもできます。


美味しい料理のレシピだって、
今なら簡単にネット等で入手できます。


たとえ人通りの多いところに出店できても、
激しい競争に突っ込んでいくようなもので、
よっぽどの工夫がないと苦しいのです。


ましてやラーメンともなると、
今や全国においしいラーメンがわんさかとあります。


ちょっとやそっと美味しいラーメンが作れても、
何十年と利益を出し続けるのは本当に大変。


「このお店、人が入ってるな!?」と思われた瞬間、
たちまち近くにライバル店が出現もするでしょう。


つまり、飲食店業界は、
「参入障壁」が低すぎるのです。



※池袋駅周辺のラーメン店が乱立。

 激しい競争を繰り広げていて、
 入れ替わりも激しい。

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◆なぜすぐに激しい競争に巻き込まれるのか?

では、不動産投資の話しに戻ってみましょう。


入居需要のありそうなエリアに物件を持てたとしても、
近隣に物件が建ってしまえば、
たちまち激しい競争に巻き込まれてしまった事例を、
前回の記事でご紹介しました。


「入居需要」があっても、「参入障壁」が低すぎたのです。

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ここから導き出されることは、

あなたの経済基盤となりえる物件

あなたに継続的に収入を生み出してくれる物件とは、

「入居需要」と「参入障壁」の2つの要素をもった物件

ということです。


こういうことをちゃんと言ってくれる
不動産投資家の方や業者ってあまりいなくて、

「人口が多かったり、人口が増えていて、
 入居需要があるところに買いましょう」

もしくは、

「不動産投資は銀行融資ありきなので、
 融資が出るエリアで物件を買いましょう」


ということばかりが言われています。


業者にとって売りやすい物件、
不動産投資家にとって買いやすい物件が良し、
とされているところがあるのです。


でもそういったエリアというのは、
他の投資家や業者も注目していて、
手が出しやすいということです。


大手不動産会社も参入してきますし、
REIT(不動産投資信託)なども参入してきます。


それだけライバルも多かったり、
ライバルが強いのです。

つまり参入障壁が低すぎるのです。


ですから、繰り返しになりますが、
あなたに永続的な家賃収入を生み出してくれる物件とは、

「入居需要」×「参入障壁」

この2つの要素を持っている物件だと、
私は考えているのです。


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◆では、参入障壁が高いとはどういうことなのか?

それでは、不動産投資において、
「参入障壁が高い」とはどういうことなのでしょうか?

どういった物件を買えば良いのでしょうか?


(つづく)

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