◆前回までのあらすじ

前回の記事では、

・不動産投資も飲食業界と同じで、
 「参入障壁」が重要。

・入居需要があれば良いというわけではない。


というお話しをさせて頂きました。


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※連載記事となっています。

 これまでの記事をお読みになっていない方は、
 最初からお読みになることで、
 より理解しやすくなります。


【不動産投資理論】

第1話「「家賃収入◯千万円」という書籍は増えたのに、成果を出している人はわずかなのはなぜなんだろう?

第2話「不動産投資でライフデザインを実現するための「ロジック」とは・・・?

第3話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」(1)

第4話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」(2)

第5話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」(3)



◆不動産投資はもともと参入障壁が高かった

今から15年ぐらい前までは、
不動産投資は一般の人にとっては、
まだまだ敷居の高いものでした。


ましてやサラリーマンで不動産投資をしている人など、
ほとんどいませんでした。


「金持ち父さん貧乏父さん(筑摩書房)」が、
出版されたのが2000年11月。

当時、大ベストセラーになりました。

(今読んでも本当に良い本です。


しかし、それでも、
「不動産投資」はまだ良く分からない世界で、
参入障壁が高かったのです。

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◆SMBCがサラリーマンにバンバン融資

状況が一変したのが、
2005年ごろのことだったかと思います。


SMBC(三井住友銀行)がサラリーマン向けに、
フルローン、オーバーローンで、
バンバン融資していたのです。

今では考えられないですよね。


その恩恵もあって、

「自己資金ゼロから資産◯億円」

「OLの私でもできた不動産投資」


といった成功事例が次々と出ました。


サラリーマンが不動産投資に注目し始めたのです。

この頃に浦田健さんや藤山勇司さんが出版され、
ベストセラーになっています。


徐々に不動産投資への参入障壁が、
崩れそうになっていました。

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◆リーマンショックで参入障壁がまた上がる

しかし、2008年9月。

リーマンショックが起こりました。


サラリーマン向けの融資に前向きになっていた、
銀行が一斉に融資をストップしたのです。


そのちょっと前ぐらいから、
SMBCも一切融資を出さなくなっていました。


当時、M銀行の融資方針を決める需要なポジションにいた、
私の知人が言っていました。


リーマンショックを事前にいち早くキャッチし、
不動産投資に限らず、融資を一斉にストップし、
他の銀行も追随したそうです。


融資がしぼみ、
またもや「不動産投資=参入障壁が高い」
という状況でした。


そのため、比較的条件の良い物件が、
今では考えられない利回りや価格で、
売りに出されていました。


2011年当時の物件すごいですよ(驚)

利回り15%でも比較的好条件で、
物件がゴロゴロしています。


今の知識と資金力はそのままで、
タイムマシーンを使って、
当時に戻りたい・・・


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◆スルガ銀行の登場

しかし、唯一の問題は「融資」でした。

市場には良い物件が溢れているにも関わらず、
融資を出してくれる銀行がないため、
まだまだ参入障壁が高いままでした。


そんな状況の中で、2009年ごろから、
スルガ銀行が一気に台頭してきたのです。


各銀行が不動産投資に対する融資を渋る中、
スルガ銀行は積極的に融資をし始めたのです。


築古木造OK、エリアは全国OKといった条件で、
バンバン融資をしてくれたのです。


当時か4.5%と高い金利ではありましたが、
それ以上に物件の利回りが高かったため、
十分に収益の回る条件で購入することができました。


この頃に、サラリーマン不動産投資家が広まり、
成功者が続々と輩出されました。


と同時に、徐々に参入障壁が壊れだします。




◆異次元緩和で参入障壁が完全に破壊

そして、2013年。

不動産投資の参入障壁が一気に崩壊に向かいます。


日銀が掲げた「金融緩和策」です。

物価上昇率2%を2年程度で達成するために、
市場にお金をどんどん流れ込ませます。


それは歴史上最も過激な資金供給友いわれ、
この5年半余りで400兆円近くを市場に供給したとされています。


スルガ銀行は壊れたブレーキのままアクセルを全開にし、
他の銀行もどんどんチキンレースに参加していきます。


サラリーマン、高属性というだけで、
物件の評価も何も見ずにバンバン融資。


業者は、二重売買契約に加えて減額の覚書、
カーテンスキーム、三為手法、多法人スキームなどを駆使し、
拍車をかけます。


不動産投資の参入障壁は完全に壊されました。

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◆参入障壁が崩壊した後の惨状

2013年ごろまでは、
不動産投資というだけで参入障壁が高かったため、

何も考えていない人が投資しても、
ある程度は成功できました。


しかし、2013年以降、
参入障壁が壊れた後の惨状は、
前回の記事でお話しした通りです。


家賃収入で経済基盤を確立しようと、
甘い夢だけを追った人は、
大きな借金とリスクだけが残りました、


安易に不動産投資に手を出す時代では、
完全になくなってしまいました。

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◆不動産投資は終わり?

もはや不動産投資は終わりなのでしょうか?

不動産投資で経済基盤を確立して、
ライフデザインを実現するなど、
もはや不可能なのでしょうか?


(つづく)

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