From ななころ

都内カフェより


昨夜放送のガイアの夜明けは、またしてもかなり突っ込んだ内容でしたね。


今回の番組構成を簡単に書くと、

・新手のデート商法の投資詐欺に融資したスルガ銀行

・スルガ銀行はシェアハウス投資以外の収益物件にも不正に融資

・通帳改ざん等、不正を日常茶飯事としていた不動産業者の元社員が証言

・不誠実な不動産業者として、レオパレス21を3度目の追求


以上のような流れの放送内容でした。


レオパレス社の不誠実な対応といい、いろいろと突っ込みどころのある番組内容でしたが、私たち不動産投資家として特に気になったのが、1棟中古マンションを買わされた女性のところではないでしょうか!?

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◆どうやったら最悪の失敗を避けられる?

番組に登場した50代の女性。

大手企業に務め、老後の資産として、岩手県に1棟中古マンションを購入します。


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しかし、購入直後退去が続出。

部屋はボロボロ、予定通りの収入を得ることができなくなってしまったそうです。

精神的に病み、仕事を続けられなくなり、不正融資を行ったとされる不動産業者を訴えているそうです。


たしかに、不正も行われており、同情する部分もあります。

購入直後に退去が続出(おそらく偽装入居)したときには、愕然としたことでしょう。


しかし、これらの事態は、購入する前からすべて避けられたことでした。

どうしたらこのような事態になることを避けることができたでしょうか?

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◆数字を見る力

番組で紹介されているこの中古1棟マンションの概要を整理すると、以下の通りです。


<物件概要>

・物件価格・・・8,670万円

・満室時家賃収入・・・60.3万円/月、723.6万円/年

・表面利回り・・・8.3%

・構造・・・RC造

・築年・・・不明 ※外観、冊子から判断すると築40年程度

・間取り・・・全18室


<資金関連>

・融資額・・・7,880万円

・自己資金・・・780万円(?)

・金融機関・・・スルガ銀行

・融資期間・・・24年

・金利・・・4.5%

・毎月返済額・・・44.8万円




このブログを普段から読んでくださっている方なら、上記の数字を見てもらうと一発で分かるかと思いますが、数字上まったく儲からない物件だということが分かります。


築年数が古く、修繕等の経費率が高いRC造の縦長の物件を、たった8.3%という表面利回りで購入してしまっています。


さらに、金利4.5%ですから、満室時ですらキャッシュフローは出ないでしょう。。。(汗)

(金利2%のシナリオが販売資料にもありましたから、「すぐに金利は下がる」とでも説明されたのかもしれません。)


しっかりと計算する力があれば、絶対にこのような物件を買うことはなかったことでしょう。

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◆難易度を見極める力

この物件は、ちょっと見たただけでも、かなり難易度の高い物件だということが分かります。


建物の外観や部屋の冊子(すりガラス)から判断するに、おおよそ築40年前後の物件だと思われます。


建物周辺の状況から岩手県でもわりと繁華街のようではありますが、それでも安定して満室稼働させるには、購入後にそこそこの修繕が必要だと分かります。


さらに、建物の外観から判断するに、1階は店舗のようでした。

店舗はかなり入居付けが難しく、ぐんとレベルが上がります。

家賃収入の割合も、全体の家賃収入に対して店舗部分の割合が大きいことが予想されますが、現状空室。


勉強せず誰も相談者のいない状態で、このような難易度の高い物件は避けるべきでした。


難易度の高さを見極める力があれば、物件を購入することはなかったでしょう。

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◆業者を見極める力

この物件を販売した業者はケリーバックス(株式会社kellybucks)という不動産業者でした。

通帳の改ざんを行ったものこの業者とされています。


元社員だったという男性が登場し、

「入社当時から改ざんは当たり前のようにやっていた。」

「ほぼ100%改ざんをしていた。」

といった発言をしています。


2013年に設立した会社とありますが、わりと以前から巷では有名な不動産業者でした。


有名大家を呼んでセミナーを開いて集客したり、展示会で女性コンパニオンを大量に配置して派手な集客を行っていたりもしました。


当然、悪さをしているらしいという情報もあり、近づいてはいけない不動産業者の1つでした。


(ケリーバックスの元社員という方、高級時計を右手につけているので、すぐに素性がばれてしまいますね。。。苦笑)


不動産投資家の仲間やコミュニティであれば簡単に得られる情報でした。


こうした危険な不動産業者の情報を知り、見極める力があれば、購入することはなかったことでしょう。



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◆私たちが勉強しないといけない

たしかに不動業者もスルガ銀行も問題があります。

手を変え品を変えて、私たち投資家を襲ってきます。


ですから、情報収集や勉強を怠ってはいけないと、いつも自分を言い聞かせるようにしています。


今年初めに立ち上げた◯◯◯銀行情報交換Gにも、不動産業者や銀行にはめ込まれてしまった人たちが大勢います。


それでも過去を反省しつつも、前を向いて行動し続けています。

できる限りのことをやろうと努力しています。


どうかこの女性や、同じような状況の投資家がいたら、がんばってほしいなと感じている次第です。


メルマガも合わせてお読みください。



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◆編集後記

ケリーバックス幹部がインタビューされている場所は、展示会場でしたね。

たぶんビックサイトのナンチャラEXPOの会場かなと、ふと思って見ていました。


そんなところまでTV東京の記者が取材に来ていたとは!?(驚)


不動産投資業界の闇はまだまだ深いです。


他の放送局がおよび腰の中、TV東京にはこれからも頑張ってほしいなと思います。