From:ななころ
プライベートオフィスより
 

◆不動産投資の失敗の典型例

不動産投資の失敗事例の中でも、「新築ワンルームマンション」を購入してしまった失敗事例は、昔から跡を絶ちません。


「資産運用」

「老後の年金代わり」

「節税対策」



得意の販売トークと綺麗な女性を入り口に、サラリーマンをターゲットにはめ込んできます。


さらには、はめ込まれた会社の上司や同僚が、紹介料欲しさに勧誘し、被害を拡大していったりもするからやっかいです。


下記はよくある新築ワンルームマンションの販売概要です。

このような物件を買うと、リスクばかり負うことになります。


【新築ワンルームマンションのよくある概要】

・都内の新築ワンルームマンション(25平米)
・物件価格2500万円

・毎月の家賃収入8万円
・積立金・管理費1万8千円
・家賃保証しますので、空室の心配なし

・頭金なしで、35年ローン金利1パーセント
・月々の返済額6万5千円

「毎月2000円の支払いで、都内にマンションが持てます!」

「35年後にはローンが終わり、その後の家賃は年金代わりになります!」



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◆ホリエモンもバッサリ

おそらくこのブログにたどり着いた方であれば、新築ワンルームマンション投資が儲からない投資だということはご存知だと思います。

どのようなリスクがあるかもよくご存知のことでしょう。


あのホリエモンも、新築ワンルームマンション投資に懐疑的で、PRに来ている新築ワンルーム業者をバッサリ切り捨てています(笑)


ホリエモンは好きでも嫌いでもありませんが、どんな人にもおべっかを使わずに、ストレートに言うところは好感が持てるところがあります。


インカムゲインが目的で、家賃収入7万円に対して、ローン返済5万円。。。(汗)





◆新築ワンルームの営業電話を、たった一言で撃退する方法


新築ワンルームマンションは、不動産投資の中でも特に儲からないパターンの1つですので、くれぐれも手を出さないようにオススメします。


とはいえ、電話勧誘がしつこいんですよね。。。汗

私もサラリーマン時代、どこで電話番号を知ったのか、会社に携帯にガンガン電話がかかってきました。


そんな時に編み出した新築ワンルームマンション業者の撃退法です。

良かったら参考にしてみてくださいね。


新築ワンルームの営業電話を、たった一言で撃退する方法

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◆6年連続で価格上昇も、成約件数が伸びていない

不動産市場全体がそうだったように、中古マンション市場もここ6年ほどで異様な盛り上がりを見せています。

しかし、その盛り上がりに陰りが出ているのです。


東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)によると、首都圏における2018年(2018年1〜12月)の不動産流通市場は、右肩上がりで伸びています。

・成約物件崔渦舛錬暁連続で上昇、6年で35.1%上昇

・成約物件価格も6年連続で上昇し、3,300万円台




一方で、頭打ちと思われる要因として、

・成約件数は37,217件(前年比0.3%減)で、4年ぶりに前年を下回る

成約件数が伸びていないのです。


新規登録物件は相変わらず増えておらず、成約件数が伸びていないということですから、売れ残って在庫が増えてダブつきだしていることです。

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(「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」より)



また、首都圏のマンション価格が、日経平均株価と連動しているというのはよく知られた話しです。

日経平均が下がれば、首都圏のマンション価格も連動して下がる可能性が高いのです。


現在、日経平均は「頭打ち」という懸念が囁かれています。

とすれば、日経平均と連動するように、首都圏マンションの価格が頭打ちになる可能性が高いのです。



いよいよ高値で手放す最後のチャンス?

以上のように考えるのであれば、新築で買ってしまった中古マンションを、高値で手放す最後のチャンスとなるかもしれないのです。


先日、とある売却に強い不動産業者さんの社長によると、

「銀行融資が厳しくなり、収益物件の売却は厳しくなってますね・・・」

「ただ、投資用の中古マンションはまだまだ売れます。」

「全国大丈夫ですが、特に首都圏は根強い需要があります。」


とのことでした。


儲かりすぎた企業の社長さんや法人が、節税対策等を理由に、今もなおガンガン購入しているようです。


新築ワンルームマンションは、「負動産」です。

企業の社長や法人ならともかく、サラリーマンが持っていても、何も産み出しません。


金利上昇のリスクに耐え、家賃保証打ち切りのリスクに耐え、家賃下落のリスクに耐え、

ようやくローンを完済した35年後には、築年数の古い、一昔前の外観と設備のマンションが残るだけです。


ということは、今後のことを考えると、まだ売れる今、手放しておいた方が良いのかもしれません。


売却する業者選びを間違えさえしなければ、

・残債と同じぐらいの金額で売却

・最悪のケースでも多少の損切りで売却

・最高のケースでは残債以上の金額で売却

ということが可能になるのです。

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◆編集後記

昨日は3連続打ち合わせで、どの場所もコーヒーの美味しい場所でコーヒーを飲み過ぎてしまいました。。。

たぶん合計10杯ぐらいは飲んでしまったかもしれません。

そのため今日はコーヒー断ちの一日。


コーヒーは健康に良いとも言われることもありますが、さすがに飲み過ぎはどうかと思います。

あと、コーヒーが無性に飲みたくなる、あの依存症が嫌いです。

朝に習慣のように飲んでしまい、コーヒーが無い時のあの喪失感に陥る自分が嫌なのです。


不動産投資も一緒ですが、いろいろなことを自分でコントロールできるようにしておきたいですよね。