From:ななころ
エクセルシオールカフェより
 

◆あらすじ

前回の記事では、「広告料積み増し」「担当者への報酬」といった金銭を使った空室対策は、「劇薬」だというお話しをさせて頂きました。


・入居を決めてくれた不動産業者へ、広告料1ヶ月分→2ヶ月分(それ以上)へ積み増し

・入居を決めてくれた担当者へ、謝礼支払い

など

こういった空室対策が、横行してきているのです。


たしかに、この方法は即効性があります。

劇的に満室にする効果の高い方法の1つです。


しかし、金銭を使った空室対策は「劇薬」だということを、理解している大家さんは多くありません。

「麻薬」と言ってもいいかもしれません。

どのような副作用があるのでしょうか?


▼前回の記事はコチラ

◆副作用1「効果が薄れていく」

まず1つ目の副作用として、効果が薄れていってしまうことが挙げられます。


最初の頃こそ劇的な効果を生むことがあります。

他のライバル物件よりも差があればあるほど、効果は絶大でしょう。


しかし、その効果が持続するのは限定的です。

1年、2年、3年、、、と続けていくと、やがてそれが当たり前になり、報酬を渡される方はどんどん慣れていってしまうのです。

また、多くのライバル物件も同じような報酬体系となり、一層効果が薄くなっていきます。


効果が薄れてきたら、どうなるでしょうか?



◆副作用2「どんどん加熱する」

次の段階にいくと、どんどん加熱していくということです。


初期の頃は劇的な効果を生んでいたものが、時間の経過と慣れとともに、効果が薄くなってきます。

その場合の対処法として考えられるのが、「さらなる上乗せ」です。


たとえば、当初は広告料1ヶ月分→2ヶ月分出していたところ効果が薄くなってきたと感じ、今度は3ヶ月分出すような対処法です。

一時的には劇的な効果を生み出すこともあるでしょう。


しかし、結局のところ、効果は限定的です。

もっと最悪なのは、初回の頃よりも、効果が持続する期間が短くなることです。


そして、さらなる副作用を生むことになります。


42eea2e890470effe8653ed4a79ece83_s



◆副作用3「やめられなくなる」

そして、最終段階の症状が出てきます。

やめられなくなっていくのです。。。


ライバル物件との体力勝負です。

チキンレースと言ってもいいかもしれません。


一度、回りだしたら二度と止めることはできなくなります。

行き着くところまで行くことになります。

そこに待っているのは決して明るい未来ではないでしょう。。。


3bb452353184156201570eb2dfa3bd01_s




◆行き着くところまで行く戦争

「孫子の兵法」と並んで、世界中の優秀なビジネスマンや投資家に参考とされているものの1つに、クラウゼヴィッツ「戦争論」があります。

その中にはとても示唆に富んだ参考になる箇所が散りばめられています。


〜 著書一部抜粋 〜

戦争は力の行使である。そして、その力の行使には制限は存在しない。

したがって交戦者同士が、自分の意志を掟として相手に共用する。

そこで両者の間に相互作用が生じ、この相互作用は、概念の上では、極限まで達せざるを得ないのである。

(「クラウゼビッツの戦略」第1篇第1章より)


〜 ここまで 〜


とても小難しい表現で分かり辛いのですが・・・

要は「戦いは結局は行くところまで行ってしまう」ということを表現しています。

第3次世界大戦が勃発したら、地球が滅びるまでいってしまうということです。


空室対策においても、広告料上乗せ合戦や報酬上乗せ合戦が一度始まったら、どちらかが滅びるか両者が滅びるまでいってしまうとうことです。



◆俳優・ピエール瀧の末路

先日深夜、驚きのニュースが飛び込みました。

「俳優・ピエール瀧さん逮捕」のニュースです。


電気グルーヴ時代には先進的な音楽で一世を風靡し、最近では味のある俳優や声優として活躍されていました。

みなさんも驚かれたのではないでしょうか!?


報道によれば、尿検査でコカインの陽性反応が検出され、ピエールは取り調べに対して「間違いありません」と容疑を認めているそうですから、麻薬を使用していたことはほぼ間違いないでしょう。

使用していた麻薬は「コカイン」とされています。


コカインは、摂取すると強烈な高揚感や幸福感を感じるそうです。

しかし、他の麻薬や薬と同じように、同様の高揚感を得るために摂取量はだんだんと増加します。

すると次第に高揚感を得るためではなく、正常な状態になるために摂取するようになっていくそうです。

そして最後には・・・

51f926d5c6456316775fc99d71fcff0d_s



◆行き着くところまで行かないためには?

繰り返しになりますが、金銭的な空室対策の危険です。

劇薬や麻薬と呼べる対策です。


そのため、まずは私たち大家が危険だという認識をしておく必要があるのだと思います。

最初は効果があっても、やり続ければ「結果的には自分たちを苦しめることになる」ということを知っておくべきだと思うのです。


とはいえ、空室に悩んでいる大家さんもいることでしょう。

すでに需給関係が崩れてしまっているエリアもあります。


それでは、どうしたら良いのか?


長くなってしまったの次回に続きたいと思います。

(つづく)


メルマガも合わせてお読みください。



◆編集後記

私は体を動かすことが大好きです。

これまでいろいろなことに挑戦してきました。


ただ、「ゴルフ」と「サーフィン」だけはやらないようにしてきました。

やったら絶対にハマってしまうと危機感を感じているからです。

(先日、大井町でサーフィンのようなものはやってしまいましたが笑)


とことんハマってしまうタイプなので、やりだしたら朝夜問わず練習してしまうでしょう。

お金をかけて高い道具をどんどん買ってしまうでしょう。


そして、気づいた時には「実家に帰ります」という妻の最後通告で気がつくパターンです。

想像しただけで身震いしてきました(苦笑)