From:ななころ
プライベートオフィスより


◆前回までのあらすじ

前回の記事では、

・絶好調だった西武信金の業績

・好調の原因となる西武信金の異常な貸出状況

・西武信金から融資を受けて物件を購入すると・・・


といった内容でお伝えしました。


不動産への異常なまでの融資が、業績好調を作り上げてきたことが分かります。

しかし、今回の問題発覚により、しばらくは不動投資への融資はかなり難しくなっていくことでしょう。。。


◆スルガ銀行の喪が明けた

かぼちゃの馬車問題をきっかけに、第三者委員会の調査によってとんでもない内部事情が明らかにされたスルガ銀行。

金融庁から行政処分が下り、収益物件や賃貸併用住宅への融資が半年間凍結されていました。


しかし、西武信金の不祥事が取り沙汰される中、2019年4月12日、スルガ銀行の喪が明けました。


スルガ銀行は、業務停止命令が解除されるに当たって、「業務改善計画の主な進捗状況等について」という文書を公表しました。


その文書を読むと、主に以下のようなことが書かれています。

・旧経営陣への責任追及

・体制改善に向けた取り組みについて

・投資用不動産融資の全件調査の状況

・ 反社会的勢力の排除に向けた取り組み


そして、特に私たちが注目している内容については、以下のように触れられています。


(「業務改善計画の主な進捗状況等について」2019年4月12日スルガ銀行)

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◆シェアハウス投資への融資について対応状況


 オーナー数1200人


 融資総額2000億円


この数字は、第三者委員会から報告されたかぼちゃの馬車を含めたシェアハウス投資へのスルガ銀行の融資の実態です。


そして、今回の文書の中に進捗状況について、こう報告されています。

「現在までのところ、約 890 名のお客さまと交渉を行なっており、そのうち約 90%のお客さまと金利引下げ、返済条件変更の契約を締結」


シェアハウスオーナー1200人のうち、890人のオーナーと交渉を行なっているとありますので、「74%」ほどの割合になります。


金利が1%前半になったケース。

返済を期間後半に先延ばしするテールヘビー型にするケース。

変更内容は個別に違うようですが、いずれのケースでも通常ではありえない寛容な条件になっているようです。


そして、残り300人のオーナーは、すでに他の銀行へ借り換えしているオーナーや、被害者の会に所属しているオーナー達だと考えられます。


特に被害者の会に所属するオーナー達は、今現在も日本橋のスルガ銀行前でデモなどを行い徹底抗戦しているようです。


この動きには賛否両論あるようです。

しかし、今回の問題がこれだけ大きく取り上げられるようになり、通常では考えられないよう譲歩をスルガ銀行から引き出したのは、被害者の会の影響であることは確かなのではないでしょうか。


〜 記事一部抜粋 〜

「スルガ銀行は責任とれーっ!」被害者同盟デモを見た

シェアハウスの購入者たち(1)

 東京・日本橋。銀座方面から日本橋を渡り終えた交差点の角に、黒い9階建てのビルが建つ。カフェ「スターバックス」が1階で営業し、ビル屋上の看板には「スルガ銀行」と大きく書かれている。スルガ銀行東京支店が入る「スルガビル」だ。

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(2018年10月5日 毎日新聞 経済プレミアム記事より)

〜 ここまで 〜



◆元本カットが実現!?

一方で、以前「元本のカット」を行うような報道も出ましたが、どうなっているのでしょうか?


注目されている「元本カット」の対応についても、今回の文書に触れられています。


「元本カットにつきましては、その税務上の取扱いについて確認を行なうなどしてまいりました。その取扱いについては、当行の不正行為によりお客さまの資産に生じている損害の補てんとして元本カットを実施する場合には、原則として、お客さまに所得税が課税されないことを確認しております。」

「今後、これに基づき、可能な限り早期に元本カットの基準を確定させ、個別のお客さまの状況に応じて対応させていただきます。」




なんとっ!?

ありえないと思われていた元本カットも実施するケースもあるというのです。

1億円融資を受けているとしたら、9千万円とか8千万円とかに、借金が減額されるというのです。


さらに、元本カットされた部分に関しては、通常課税がされますが、課税もされないというのです。

これには驚きました。。。




◆投資用不動産投資への融資を再開?

そして、文書を読み進めると、5月中旬から投資用不動産へ融資を再開して行く予定と書かれています。


「投資用不動産融資に係る問題の全容を明らかにし、コンプライアンス体制再構築委員会による再開の承
認を得たうえで、5 月中旬に予定しております決算発表後に再開していくことを予定しております。」


スルガ銀行も株式会社である以上、株主に還元し従業員を食べさせていくには、利益を出さなければいけません。

収益の大きい投資用不動産への融資の再開は避けられないのかもしれません。


とはいえ、投資用不動産融資に係る問題の全容など明らかにできるのでしょうか。

もし本当に明らかにできるとするなら、投資用不動産への融資再開などは、とてもじゃないですが、できないのではないでしょうか。


というのも、スルガ銀行から融資を受けて物件を購入して、ギリギリの収支のサラリーマン大家がなんと多いことか・・・。

まだ問題が表面化していないだけなのです。


ライフデザイン実践会では、主にスルガ銀行から融資を受けているメンバーで構成されたグループがあり情報交換を行なっていることもあっていろいろな情報が入ってきます。

今後、1棟アパートや1棟マンションの融資についても、いろいろな問題が吹き出してくることは目に見えています。


このような状況において、投資用不動産への融資再開はどうなのでしょうか。。。



◆不動産投資への融資実行額は激減だが・・・!?

金融庁のアンケートを読むと、昨年から収益不動産への融資実行額は激減しています。


「収益不動産への融資は終わった・・・」

といった声も囁かれます。


果たしてどうなのでしょうか?

収益不動産へ融資してくれる銀行はないのでしょうか?



次回につづきます。


メルマガも合わせご参考ください。



◆編集後記

札幌の講演を無事を終えました。


到着して早々にジンギスカンをご馳走に。

思いっきり食べた次の日は、朝から講演資料の最終チェック。


午後いっぱい講演して、懇親会でまたまたご馳走。

さらに、2次会も食べ放題飲み放題・・・汗


もう食べられません。。。

顔がパンパンです。。。笑


そして、今朝はホテルで入会面談を行い、これから東京に帰ることろです。


観光はまったくできませんでしたが、宿泊するホテルから講演するホテルまで歩いたりしながら、札幌の町の雰囲気を堪能しました。


公園には雪の滑り台が残っているほど、まだ北海道は寒さが残ります。

それでも、主催者の川上さんのおもてなしや受講者の方々の優しい真剣な眼差しに、心温まりました。


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