From:ななころ
栃木県小山市に向かう電車の中より


◆適当なことを言う不動産業者、エセコンサル

はめ込みパターンで多いのが、適当な税務知識を植え付けて、物件を買わせるケースです。

たとえば、以前に楽待で公開された、新築ワンルーム業者の適当な説明の実態を暴露した動画あります。


「新築ワンルーム営業で、明らかにおかしい減価償却の説明」




このように、怪しい不動産業者やエセコンサルは、あなたが素人なのをいいことに、適当なことを言いながら言葉巧みに説得してきます。


ここ最近問題になりましたが、「二重売買契約」や「減額の覚書」によって、実際の売買金額よりも高い金額を銀行に提出してフルローン、オーバーローンの融資を受けさせるケースが横行しました。


この場合、銀行から購入後に確定申告の提出を求められて、何も知らずに提出すると、一発でふかし融資を受けていたことがバレます。


そこで、不動産業者やエセコンサルは、こんなことをあなたに囁くわけです。

「確定申告は、帳簿付けが楽なので、白色で提出しましょう。」


(確定申告に白色と青色があることの説明は省きます。)


税務にあまり詳しくないあなたは、「まぁ、そんなものなのかな」と、白色で確定申告をしてしまうと言うわけです。

事業的規模(5棟10室基準)に達していたとしても。。。

節税効果の高い青色申告については一切触れずに。。。

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◆不動産投資の税務に強い税理士は意外と少ない

それでは、税理士がみな、不動産投資の税務に詳しいかというと実はそうではありません。


お医者さんに外科や内科や歯科があるのと一緒で、税理士にもそれぞれ専門分野があります。


・相続税を専門とする税理士

・法人税を専門とする税理士


などなど


不動産投資に詳しい税理士は、主に「資産税」に詳しい税理士なのですが、この分野を得意とする税理士は意外と少ないというのが実態です。


税理士さんは、さすがに適当なことを言う人は少ないと思いますが、的外れなことを言う人も少なくありません。


また、税理士さんの目的は「節税」なので、これから物件を買い増ししていくための税務申告になっていないことも多々あります。

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◆こんな確定申告はやっちゃダメ!

そこで、6月度の不動産投資予備校(6月22日)では、不動産投資専門の税理士として活躍されている渡邊浩滋先生をお招きして、不動産投資に関する税務について学んでいきたいとリクエスしているところです。

渡邊先生は、自らも大家さんという異色の税理士です。


テーマは以下のように考えています。(テーマはすべて仮です。)


1.こんな確定申告(or 決算書)はまずい!絶対にやってはいけない5つのパターン

→ これは上記のような業者やエセコンサルに言われるがままに購入してしまった、サラリーマン投資家に向けた内容となっています。


2.短期譲渡税が気になる?購入5年以内でも売却した方が得になる3つのケース

→ 物件を手放したい人も多くいるのですが、短期譲渡税が気になり売却に踏め出せない人も多い。購入5年以内の人が手放した場合に、どんなケースで得になり、どんなケースで損になるのかが分かるような内容。


3.令和時代に融資を受けて物件を購入するための確定申告(or 決算書)の作り方、銀行との付き合い方

→ 融資が厳格化したことによって、銀行との付き合い方も変わってきています。どんな確定申告や決算書を作成すると融資がうけやすくなるかなどの内容。



ここ最近はライフデザイン実践会の会員も増えているため会員限定のセミナーが増えていますが、今回は一般募集も行う予定です。


なぜなら、適当なことを業者やコンセルに言われて物件を購入し後悔している人や悩んでいる人が、あまりにも多いからです。


そこで、不動産投資に関する税務に関して、「こんなことを聞いてみたい!」というリクエストを受けたいと考えています。


このブログのコメント欄に、匿名で結構ですので、聞きたいことを書いてくださいね。


滅多に無い一般公開のセミナーですので、今回はなるべく参加者の要望に沿った内容でお届けしたいと考えています。


セミナーの募集は以下のメルマガで先行募集を行いますので、興味のある方でまだ登録されていない方は登録しておいていただければと思います。

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◆編集後記

今日は栃木県小山市の住宅展示場にあるスウェーデンハウスのモデルハウスで講演をしてきました。


スウェーデンハウスの家は、とても良いというのは聞いていたのですが、本当に良いですね!


何が良いかって、床暖を入れなくても家が温かいことです。

サッシが3重になっていたり、スウェーデンのような過酷の寒冷地対応しているので、本当に温かい!

しかも、スウェーデンのダーラナ地方でとれた木のぬくもりと香りはなんとも言えなく心地いい。


私は以前はずっとマンション暮らしだったのですが、今の賃貸併用住宅に引っ越してからというもの、戸建ての寒さが身に応えています。。。

RC造なので、昔の木造戸建てよりは壁も厚く温かいはずなのですが・・・


将来、私は半年海外、半年日本での生活を描いていますので、日本で自宅を買うことはもうないと思いますが、スウェーデンハウス仕様の賃貸併用住宅はアリかなと思いました。

(決してスウェーデンハウスの回し者ではありません笑)



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