From:ななころ
プライベートオフィスより


◆下落する収益物件価格


「融資が厳しくなれば、売出物件価格は下がり、利回りはアップする」


不動産投資における原理原則です。


昨年1月のかぼちゃの馬車より銀行融資が急激に厳しくなったと言われていますが、原理原則の通り、物件価格は下落してきています。


その証拠として、健美家レポートからデータを引っ張ってみると、1棟マンションが最高値を付けた2017年1月と比べてみると、如実に下落していることが分かります。


差額にして1280万円下落しており、利回りは0.37%上昇しています。


スクリーンショット 2019-05-22 16.40.40

健美家レポートより)




◆増加する「抵当権:スルガ銀行」の売物件

たしかに物件情報を眺めてみると、ここ5年ほどは見向きもしませんでしたが、ようやくワクワクする物件が増えてきましたね。

詳細情報を取り寄せる機会も増えてきました。


そして、資料に目を通すと、スルガ銀行融資の物件が増えている気がします。

登記簿謄本に目を通すと、「抵当権設定:スルガ銀行」となっているケースが多いのです。


私の不動産投資スタイルが「地方高利回り」なので、あまり知られていないエリアの物件を探しているからということもあるでしょう。

スルガ銀行以外に融資をしてくれる銀行がなく、出口を失った物件が多いように感じます。


この物件なんかは、平成28年9月30日に抵当権設定ですから、まだ3年経っていません(汗)。

1億円以上の融資を受け、返済に滞り、売りに出されることになったそうです・・・。

スクリーンショット 2019-05-22 16.56.55



◆スルガ銀行の延滞率は上昇中

今、スルガ銀行の融資は急激に焦げ付いています。

その証拠に、先日報告された「2019年3月期 決算」では、収益物件への融資の延滞率が上昇しています。

・1.15% → 1.58% 0.43ポイントの上昇


スクリーンショット 2019-05-22 17.06.18



「0.43%上昇」と見ると、低いなと感じる方もいるかもしれません。


しかし、つい2年前の2017年10月−12月の決算発表の時の延滞率は、わずか「0.12%」でした。

(当時は区分は細かく分かれていませんでした。)


その前は「0.05%」だったことを考えると、急上昇していることが分かりますでしょうか。

「30倍」も延滞が増えていることになります。


額にすると、1棟収益物件だけで200億円の残高割合となる計算。

1物件1億円だとして、200人以上がすでに延滞していることになります。

どれだけ恐ろしい数字かということが分かりますでしょうか。。。



以前の延滞率については、こちらを参照ください。

ここ最近のスルガ銀行の決算内容と比べて、明らかに悲惨なことになっているかが分かります。


2018年2月9日「スルガ銀行の決算報告から読み取れることは?



◆かぼちゃの馬車オーナーが所有していた物件が放出

そして、スルガ抵当物件が多い中で、目にする機会が増えているが、かぼちゃの馬車オーナーの所有する物件です。


かぼちゃの馬車オーナーは、かぼちゃの馬車以外にも収益物件を所有しているケースも多いです。

そのため、かぼちゃの馬車が回らなくなったことにより破産せざるおえなくなっているのです。


シェアハウス投資への融資の延滞率は「40%」に迫る勢いですから、それも頷けます。

かぼちゃの馬車以外は収支が悪くなかったにも関わらず、かぼちゃ馬車の返済が苦しくなり、泣く泣く手放さざる負えなくなっているケースも多くなってきているのです。


スクリーンショット 2019-05-22 17.06.18



◆物件は買い時か?

以上のような背景もあり、物件がどんどん放出され、ワクワクする基準の物件も出てくるようになっています。

経済基盤確立できる水準の収支が出る物件が出てきたのです。

特に三為業者の扱う物件がグンと減ったことを実感しますよね。


それでは、今は買い時なのでしょうか?

どのような物件を買っていくべきでしょうか?


明日に続きます。

(つづく)



◆編集後記

昨日は大雨と強風だったため、息子を保育園に送り迎いする以外はずっと家にいました。


そのため、月曜も1日家にいたため、火曜、そして今日と、家族以外と話す機会がほとんどなく、今夜久しぶりに家族以外の人と話しました。


3日間隠居生活を体験してみて思ったのは、人とのコミュニケーションを取るのが、どんどん億劫になっていくなぁということです。

引きこもりの人の気持ちを少しだけ理解ができた気がします。


人とのコミュニケーションは、それだけエネルギーがいることなのですね。