From:ななころ
プロントより

◆あらすじ

前回の記事では、

・現状の銀行融資制度の3つの壁

・「1.積算評価偏重主義」「2.法定耐用年数縛り」「3.エリア制限」とは?

・私たち投資家の不動産投資をする目的

といった点についてお伝えしてきました。


現在の銀行融資制度には3つの大きな壁があり、せっかく良い物件が見つかったとしても、融資を受けられず断念することも少なくありません。


「融資さえ付けば・・・」



そんな苦い思いをされた方も多いのではないでしょうか。


とはいえ、”融資ありき”で物件を探そうとしてはいないでしょうか?


※2019年06月07日「現状の銀行融資の3つの高い壁、今後融資を受ける上での最重要ポイント



◆銀行融資が目的になっていませんか?

前回の記事ではかなり乱暴に聞こえた方もいらっしゃるかもしれません。


しかし、私たち不動産投資家の一番の目的とは、家賃収入による経済基盤の確立です。

ですから、入居需要のあるエリアを見極めて、長期に渡って安定した収入をもたらしくてれる物件を購入するべきだと私は考えています。


本来積算や築年数やエリアは、物件を買う時に検討する1つの材料に過ぎないはずです。

融資を受けることではないはずです。



・積算評価が出なくても、収益が出ていれば問題ないからです。

→ 私が1棟目に購入した物件は、土地が狭いため積算評価はほとんど出ません。

銀行に「評価出ません」とはっきり言われてしまいました(苦笑)。

それでも、毎月30万円弱の収入を生み出してくれています。



・築年数が古くても、収益が出ていれば問題ないからです。

→ 同じく1棟目に購入した物件は、築32年でしたが、購入してから10年(築40年超)ほぼ満室を維持しています。

ずっと毎月30万円弱の収入を生み出してくれています。

返済期間は10年と短かったのですが、来月完済します。



・首都圏エリアでなくても、収益が出ていれば問題ないからです。

→ 所有する2棟の物件が、空室率全国4位の茨城県にありますが、2棟とも購入してから10年ほぼ満室を維持しています。

この2棟だけで、10年ずっと、ほぼ毎月90万円以上の収入を生み出してくれています。

返済は月18万円です。


つまりここから分かることは、購入の軸や基準さえ明確であれば、「積算、築年、エリアはどうでもいい」ということがお分かりいただけるのではないでしょうか。


しかし、いつの間にか銀行融資をクリアすることが第一の目的になってしまい、銀行融資の出る物件を買うために、積算、築年、エリアを選んでしまっている人のなんと多いことかっ!?


銀行融資が出るからという理由で、「新築」「首都圏エリア」を選ぶのは本末転倒です。

ましてや銀行融資に強いという理由だけで不動産業者を選ぶと、エライ目に合うことは、ここ最近の記事やニュースをご覧になっている方でしたら分かるかと思います。

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◆銀行の融資は閉まっているのか?

「そんなこと言ってもななころさん、融資が閉まっている今、融資が出なければ物件買えないですよね?」


たしかに融資がでなければ、物件を買うのが難しいという人も多いでしょう。

戸建て投資が流行しているのもその流れだと感じています。


でも、ちょっと待ってください!

融資が閉まっているというのは本当でしょうか?

誰かが言ったことを鵜呑みにしていませんか?

銀行は一切融資をしていないのでしょうか?


実はデータを見ると、銀行の貸出残高は直近も増えています。

それどころか、8年連続で増加しているのです。

下記の記事の通り「貸出金の増加率は、調査を開始した2008年3月期以降で最高」というほどの勢いです。


=== 記事一部抜粋 ===

貸出金 8年連続で増加、貸出金利息は2年連続増加


 111行の2019年3月期の「貸出金」は537兆1,564億円(前年同期比5.0%増)で、2012年3月期以降、8年連続で前年同期を上回った。貸出金の増加率は、調査を開始した2008年3月期以降で最高。

 111行のうち、大手行が全7行、地方銀行は59行(構成比92.1%)、第二地銀は35行(同87.5%)、計101行(同90.9%)で貸出金が前年同期を上回った。

 この背景には、不動産業向けの増加もあるが、事業性評価に基づく企業の経営再建などへの取り組みで貸出を伸ばしたとみられる。

 貸出金利息は7兆2,540億円(前年同期比12.2%増)で、2年連続で前年同期を上回った。業態別では、大手行が4兆3,485億円(同22.5%増)、地方銀行が2兆2,680億円(同0.2%増)と、前年同期を上回ったが、第二地銀は6,375億円(同1.8%減)と唯一、前年同期を下回った。

 全業態で貸出金は増加し、増加率が最高の大手行は貸出金利息の伸び率も高かった。一方、貸出金の伸び率が最低の第二地銀は、貸出金利息が前年同期を下回った。

 貸出金に対する貸出金利息比率は1.3%で、前年同期(1.2%)より0.1ポイント上昇した。低金利競争は依然続いているが、一部では金利適正化の兆しもうかがわれる。

(2019年06月07日 東京商工リサーチ記事より


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◆融資をしてくれる銀行はある!

つまり銀行業界全体で見ると、融資は閉まっているどころか、融資は増え、貸出残高は増えているのです。

しかも8年連続で。


もちろん慎重にはなっています。

より厳格化され、審査に時間がかかるようになっています。

あれだけの不正件数が発覚していますからね。


とはいえ、融資が閉まっていないことは、データから表れていることが分かるかと思います。


また、以前お話しした通り、銀行は融資を出し続けなければいけません。

苦しんでいる銀行で溢れています。


ですから、しっかりと収支の回る物件を見つけだし、現状の融資制度の3つの壁を乗り越えることができるならば、融資は出るのです。


正しい銀行開拓の方法を知り、投資家かつ事業者として不動産投資に取り組みをすれば、話を聞いてくれる銀行はあるのです。




◆編集後記

次男の水疱瘡は収束に向かい、ますます元気いっぱいになってきました・・・汗

家が散らかり放題。


水疱瘡やおたふく風邪は、長期でお休みしなければらならないのに、体調が元気なのが問題ですね(笑)。



とはいえ、妻によると、子どもが水疱瘡にかかるのは、泌尿器を成長させる為。

(ちなみに、はしかは呼吸器、おたふく風邪は生殖器のためだそう。)


やりたくない意識、後ろ向き、消極的、動きたくない等のメッセージが隠されており、水疱瘡にかかると、この心に持って生まれた影の部分を自然と乗り越え、この先の人生をしっかり生きていけるようになるとか。


「ママと離れたくない!」という強い気持ちがある子ほど水疱瘡が酷くなるようで、でも治ると自然に親離れができるようになったりするらしいです。


真偽はともかく、成長していくためには必要なことなのかもしれませんね。