From:ななころ
プライベートオフィスより
 

◆NHKクローズアップ現代より

昨夜、NHKクローズアップ現代にて、老後に備え少しでも収入を増やそうと不動産投資を始めたサラリーマンが取材されていました。

ご覧になった方も多かったのではないでしょうか。



=== 2019年7月2日(火)放送 ===

“老後2000万円” 将来不安につけ込まれるな! 現役世代に落とし穴も…

「老後30年間でおよそ2000万円が必要」などとした報告書が大きな波紋を呼んでいる。現役世代に広がる不安。いま、老後に備え少しでも収入を増やそうと、投資や副業に乗り出す人も少なくない。しかし、知識も経験もない中で失敗し、苦境に陥る人も続出している。専門家は「不安があおられ、甘いもうけ話の餌食になっている人たちがいる」と警鐘を鳴らす。現役世代は何をするべきか、“将来不安”につけ込まれない術を掘り下げる。

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◆1本の電話を信用し、2億6千万円の投資!?

番組に登場する54歳のサラリーマンは、老後の不安を感じ不動産投資に興味を持ちました。

きっかけは不動産業者からの1本の電話だったと言います。

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そして、サラリーマン属性を活かしてフルローン融資を引き出し、東京近郊でアパート4棟を購入します。

その額、なんとっ!?、2億6千万円!!


業者から提示された収支は毎月プラス。

家賃保証付きで空室の不安やリスクは無いと考えたそうです。


たった1本の電話からそこまで信用して投資してしまうとは・・・汗


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しかし、案の定、家賃保証は反故にされ、業者はトンズラ。

そして、収支は一気に赤字に・・・。

毎月30万円のプラスのハズが、毎月46万円の赤字になってしまったと言います。


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◆2億6千万円の借金とリスクを負って、得られるのはたった・・・

しかし、ちょっとでも調べる時間を取れば、一発で投資してはいけないものだと見抜けるはずです。


そもそもの収支を考えても、決して良いものではありませんでした。


=== 計算条件 ===

売買価格:2億6千万円

満室時家賃収入:月202万円、年2,424万円

構造:鉄骨造 ※予想

利回り:9.3%

融資:2億6千万円(フルローン)

期間:30年 ※予想

金利:3% ※予想

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楽待のシュミレーションで見ても分かる通り、ほとんど利益は出ません。

2億6千万円の借金を負って、年間で得られるキャッシュフローは最大で200万円程度です。


さらに、入居率90%でも15年目からはキャッシュフローは赤字に転じます。

家賃が下落し、減価償却が終わっていくからです。


そして、大規模修繕を行えば、すぐに積み上げてきたキャッシュフローを吐き出します。


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◆数年後にいつでも手放せる?

しかも、さらに見通しが甘いと言わざるおえないのが、数年後に利益を出していつでも売却できると考えていたことです。


「5年とか10年しか持つつもりはなかった・・・」

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もし数年後に売却を見据えているのであれば、購入する金額はもっとシビアに見なければなりません。

家賃が下がり、入居率も下がれば、売却できる金額も減少していくからです。


結局、毎月の持ち出しに耐えられず物件を損切りすることになったそうですが、2億円あまりの残債が残ってしまったといいいます。


2億6千万円で購入して、2億円の残債ということは、4棟合わせてたったの6千万円程度でしか売却できなかったということなのでしょうか・・・汗

返済の目処が立たないと言います。。。

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しかも、万が一返済ができなくなった場合についても、もっといろいろな挽回策があったと思うのですが成すがままだったのかもしれませんね。。。


勉強するわずかな時間とお金をケチったばかりに、このような結果を招いてしまったのです。



◆将来の不安が、将来の不安を呼び寄せる

このブログをいつも読んでくださっている方やセミナーに参加してくださる方はご存じだと思いますが、私はいつも言います。


「将来の不安で不動産投資は絶対してはいけません」

「将来の不安なイメージが、将来の不安を呼び寄せてしまうからです」



そう聞くとちょっとスピリチュアルに感じる方や怪しむ方もいるかもしれません。


しかし、クローズアップ現代に出ていた50代のサラリーマン男性は、将来の不安から不動産投資を始めたと言います。

その通り将来の不安を引き寄せてしまったのです。



◆編集後記

「いっぱいやることあり過ぎてもう嫌だよ・・・」
 
「こんなんやってられないよ・・・」
 
「あぁ〜、疲れた。。。しんど・・・」
 

こんなマイナスな感情に陥った時にいつも思い出すのが、ノルウェーの大切な友人がいつもかけてくれていた言葉。


「Yukkuri Yukkuri(ゆっくりゆっくり)」
 
 
この言葉でどれだけ気持ちが楽になったことか。

私たち日本人は毎日の忙しさで、大切な何かを忘れかけているのかもしれません。


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