From:ななころ
ルノアールカフェより
 

◆スルガ融資で物件を買った人はどうなった?

不正のオンパレードだったスルガ銀行。

スルガ銀行から融資を引き出して物件を買った人は、現在どうなっているでしょうか?


これまでいろいろなサラリーマン投資家からお伺いした赤裸々な内容を、パターンに分けて紹介したいと思います。


1.上手に利用した人

スルガ銀行は高い金利を取ることで有名でしたが、エリアが広かったり審査が早いなど、他の銀行には無い特徴がありました。


そういったスルガ独自の融資特性を上手に利用した人は、大きく成果を上げています。

すでに売却をして、数百万円から数千万円と大きな利益を上げている人。

借り換えによる金利引き下げで、大きなキャッシュフローを上げている人。


2014年以前に購入している人が多く、上手に波に乗っているのが特徴です。

スルガ銀行から融資を受けている人の全体の10%程度といったイメージです。



2.収益とんとんの人

一方で、大きな家賃収入を得ながら、返済や経費を差し引くと、収益はほぼとんとんの人がいます。

物件規模が大きく、得られる家賃収入は大きいのですが、返済も大きく経費も大きいのです。


1億円以上の物件を購入し、得られるキャッシュフローが年間で100万円程度(月10万円未満)という人も少なくありません。

空室が急増したり、突発的な事故やトラブルが発生したら、途端に収益が悪化するリスクを抱えています。


しかし、かろうじて利益が出ているため、危機感を持っている人が意外と少ないのも特徴です。

いち早く危機を感じて売却して難を逃れた人もいます。

全体の70%程度でしょうか。



3.危機的状況に追い込まれてきた人

そして、すでに毎月の収支が赤字に転落している人もいます。

なんとか給与収入から補填している状況です。

すぐに物件を売却するなど手を打たないと、破綻してしまいます。

しかし、残債があまりにも多く、手放したくてもできない状況です。


これまで私が話しを聞いて最も驚いたのは、毎月40万円の赤字という人でした。

全体の15%程度です。



4.すでに返済不能になっている人

そして最後は、すでに返済不能に陥っている人です。

リスケ(返済条件変更)して耐えている人。

耐えきれず、すでに破産した人。

残念ながら命を落としてしまった人までいます。。。


全体の5%程度ぐらいでしょうか。

(割合はすべてあくまでも私の感覚値です。)



◆スルガ銀行はどのような対応をしているのか?

それでは、上記2〜4(全体の90%程度)の収支の危うい物件を所有するサラリーマン大家に対して、スルガ銀行は現在どのような対応をしているのでしょうか?


「真摯に検討する」

先日行われた株主総会で、スルガ銀行の有國社長は言いました。

日経新聞のインタビューに対しても、有國社長および嵯峨副社長は以下のように回答しています。


〜 記事一部抜粋 〜

スルガ銀行、シェアハウス所有者の負担軽減策も

 スルガ銀行の副社長にSGホールディングス(佐川急便の親会社)取締役から就いた嵯峨行介副社長と有国三知男社長が日本経済新聞のインタビューに応じた。嵯峨氏はシェアハウスの投資トラブルで所有者の負担軽減策を軸に最終解決を急ぐ考えを示した。


 インタビューでは

「シェアハウスと創業家の問題の解決なしにスルガ銀行の再生はない」

「(シェアハウス問題は)解決していない。所有者に納得してもらえる終結を迎えなければならない」

(嵯峨氏)

 所有者側は代物弁済や返済額の実質的な減額につながるサービサーへの債権譲渡などを求めており、有国氏は株主総会で「真摯に検討する」と述べていた。

(2019年7月10日 日経新聞記事より)

〜 ここまで 〜


「金利引き下げ」「ADRによる元本カット」
については、スルガ銀行自身がサイトで公表しているように、かなり現実味を帯びてきています。


詳しくはこちらの記事に書いていますのでご覧になってみてください。

2019/05/16「スルガ銀行、元本カット基準を公表、元本カットが実現すると・・・?(驚)



◆担当者レベルで相談しても・・・

しかし、実際のところ、個人で担当者に相談しても、まったく話しにならないような状況です。


「一切交渉はできません。」

中にはかなり強気な担当者もいます。

そのため、担当者に相談するのは止めておいた方が良さそうです。


それではどうすれば良いのでしょうか?


1.スルガ銀行の問い合わせ先

まずはスルガ銀行のこちらに相談することをオススメします。

意外とご存知無い方も多いのですが、シェアハウスオーナーでなくても相談が可能です。

1棟もの収益物件のオーナーでも対応してくれます。

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また、元本カットについても最初から諦めてしまっている人が多いようですが、まずは一度相談してみることをオススメします。



2.元本カットの必要書類

元本カットに向けて必要な書類は、スルガ銀行のサイトで紹介されています。

スルガ銀行が元本カットに応じるのは「2019年11月末まで」となっていますので、焦る必要はありませんので、じっくりと取り組まれると良いかなと思います。


元本カットのポイントは「事業計画書」です。


(2019年5月15日「シェアハウス向け融資およびその他投資用不動産融資に関する元本一部カットについて」)
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3.ADRについて

また、「ADRって何?」「ややこしいな・・・」と感じる人も多いかと思います。


ライフデザイン実践会のメンバーは明日夜、法務大臣認証ADR機関によるADRの説明を受ける予定となっていますが、こうした機関から説明を聞いてみることも良いです。

公平な立場から相談に乗ってもらえる可能性があります。


(画像をクリックすると拡大されます。)

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◆決して諦めずに行動すれば光が見える!

スルガ銀行から融資を受けて物件を購入した人の中には、不安や絶望を感じている人も少なくありません。

家族や小さいお子さんを抱えている方もいます。


「知識が無い」ことに付け込まれて、業者の言うがままに物件を購入してしまって、後悔や自責の念にかられている人もいらっしゃることでしょう。


しかし、スルガ銀行は解決に向けて比較的前向きに取り組んでくれています。

まだ一筋の光ではありますが、ウルトラCの逆転も見えてきました。


解決に向けて諦めずに行動していきましょう!



◆編集後記

現在かなりバタバタしており、明日も朝から終日打ち合わせ続きです。。。


とはいえ、朝から無意味な会議続きだったサラリーマン時代と比べて、1日の充実感がまるで違います。

特に疲労感がまるで違うんですよね。


そう考えると、アインシュタインの相対性理論って、疲労感にも当てはまるんだなと感じている次第です。