From:ななころ
ドトールカフェより
 
◆人口減少が調査開始以来初めての40万超!

ご存知の通り、今日本は急激に人口が減少しています。


総務省が昨日(2019年7月10日)発表した、今年1月1日時点の住民基本台帳に基づく人口動態調査の結果によると、前年より「43万3239人」減少したとされています(驚)。

減少幅が40万人を超えたのは、昭和43年の調査開始以来、初めてのこと。


また、三大都市圏(東京、名古屋、関西)の人口も減少。

調査を始めた昭和50年から初めてのことです。


〜 記事一部抜粋 〜

日本人43万人減 過去最大の減少幅 人口動態調査 三大都市圏も初の減少

 総務省は10日、今年1月1日時点の住民基本台帳に基づく人口動態調査の結果を発表した。国内の日本人は前年より43万3239人少ない1億2477万6364人で、10年連続の減少となった。減少幅が40万人を超えたのは昭和43年の調査開始以来、初めて。昨年1年間の出生数は最少の92万1000人で、3年連続で100万人を割った。出生数が死亡数を下回る自然減は12年連続となり、少子化が加速する現状が際立つ。

 三大都市圏(東京、名古屋、関西)の人口も調査を始めた昭和50年から初めて減少し、前年より1万3547人少ない6452万799人だった。東京圏(埼玉、千葉、東京、神奈川)の増加分を名古屋圏(岐阜、愛知、三重)と関西圏(京都、大阪、兵庫、奈良)の減少幅が上回った。

(2019.7.10 産経新聞記事より)

〜 ここまで 〜


見てください!

見事なまでの右肩下がりのグラフです。


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(総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数(平成31年1月1日現在)」より)




◆地方になればなるほど埋まらない・・・

三大都市圏(東京、名古屋、関西)ですらこのような状況ですから、地方になればなるほど深刻です。

地方に物件を持っている人は、どんどん入居募集が厳しくなっていくことでしょう。

(もちろん三大都市圏も安心できません。むしろ物件数やライバルが多い分、三大都市圏の方が厳しかったりしますが。)


さらに、急激な高齢化も抱えています。

高齢者は簡単には引っ越ししませんし、引っ越しできませんので、より物件の動きが鈍くなります。

また、当然、高齢者を受け入れることは、リスクも大きくなります。


これからますます空室が拡大していき、賃貸経営が立ち行かなくなるオーナーも増えて行くのではないでしょうか!?


<人口減少数ランキング>


・ワースト1位 北海道 △3万9,461人

・ワースト2位 兵庫県 △2万3,336人

・ワースト3位 新潟県 △2万3,213人

・ワースト4位 静岡県 △1万6,797人

・ワースト5位 福島県 △1万2,279人


<人口減少率ランキング>

・ワースト1位 秋田県 △1.48%

・ワースト2位 青森県 △1.28%

・ワースト3位 岩手県 △1.17%

・ワースト4位 静岡県 △1万6,797人

・ワースト5位 福島県 △1万2,279人

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(総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数(平成31年1月1日現在)」より)



◆埋まらない地方物件をどうやって満室にする?

私は「地方高利回り」の不動産投資家です。

地方の入居需要を見極めたエリアで、表面利回り20%といった物件を、割安で購入していくスタイルです。


表面利回り20%ですから、たとえ入居が50%でも、表面利回りは10%です。

そのため、都心よりも空室は当然増えるかもしれませんが、入居が半分でも都心と比べて手残りは大きくなるように計算しています。


とはいえ、物件が満室になるにこしたことはありません。

満室になれば、利回り20%ですから、単純計算で5年で回収できる計算です。


ですから、地方物件の入居促進や満室維持はとても関心があります。


それでは、地方物件をどうやって満室にすればいいのでしょうか?

地方物件どうやって安定経営すればいいのでしょうか?



空室だらけ



これまでも何度も言っていますが、キーワードは「外国人」です。


このあたりは以前の記事にも書かせていただきました。

2019年6月25日「大家にとって怖い急激な人口減少に、どうやって活路を見出すか?(その1)

2019年6月27日「大家にとって怖い急激な人口減少に、どうやって活路を見出すか?(その2)



47都道府県のうち実に46都道府県で、外国人が増えているのです。

人口が増えている都道府県は、たった2つしかないにも関わらず、一方で外国人は46つで増えているのです!


外国人が増えているのは、三大都市圏だけではないのですよ。

全国ほぼすべてで増えているのですよ。


しかも、これからもっともっと外国人は増えます。

政府は「外国人留学生を増やし、技能実習生を増やす」と宣言しているからです。


「これから伸びるところで商売をする」

ビジネスの鉄則です。

地方物件における入居募集や満室経営は、外国人入居が握っていると言っても過言ではないのです。


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(総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数(平成31年1月1日現在)」より)



◆どうやって外国人入居を促進するのか?

そこで今私は、地方物件における外国人入居促進に取り組んでいます。


前述の通り、私は地方に物件がありますし、ライフデザイン実践会の会員の多くが地方に物件を所有しているからです。

昨年12月末に調べたところ、会員さんだけで、全国に140棟1000戸以上の物件を所有していることが分かりました。

(しかも、会員の1/4しかまだ回答をもらっていません。)


地方物件で満室にならずに困っている物件があれば、埋めてあげたい!

満室を維持できるようにしてあげたい!



そう考え、地方物件の外国人入居が加速する仕組みを構築しているところです。


しかし、外国人入居を促進するには、私たちオーナーはいくつかのハードルをクリアしなければなりません。


主には以下の3つです。

1.外国人入居希望者をどうやって呼び込むか?

2.管理会社とどうやって連携を取るか?

3.外国人入居独特のトラブルやリスクをどうやって回避するか?



そこで、今いくつかの企業さんに声をかけさせて頂いているところです。

そのうちの1社が前向きに検討してくださっていて、担当者と今日も打ち合わせをしてきました。


当初は「これまで大家直接でやり取りしたことがなく、前例がない」とのことでどうなることかと思いましたが、担当者の方がとても柔軟に対応してくださり、スモールスタートができそうです。

良い話しになりそうでしたら、またみなさんにもご報告したいと思います。



◆編集後記

ここ最近、以前我が家にホームステイしていた子から、

「日本に住むことになったので、連帯保証人になってもらえませんか?」

といったメッセージが届きます。


今年に入って、すでに2人(フランス人とカナダ人)の連帯保証人を引き受けました。

みんな日本が好きで、日本に留学して、日本で住みたいと思ってくれるのです。


しかし、相も変わらず、日本の賃貸は外国人に厳しい。。。

「外国人NG」の大家がいるばかりか、管理会社も及び腰です。

外国人が1人で不動産会社を訪問すると、ほぼ100%断られるといいます。


一方で、空室に悩む大家が増えている。

なんとも矛盾した話しですね。。。


だからこそ私はそこにチャンスを感じています。

日本人と外国人が明るく一緒に暮らす明るい日本を思い描いています。

優勝候補の南アフリカを破って世界中を驚かせたラグビー日本代表のように!

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