From:ななころ
プライベートオフィスより

◆所有物件の店舗が退去

地方の高利回り物件を探していくと、よく見つかるのが「店舗付きのRC or 重鉄物件」。

1階が店舗で、2階より上が住居、というのがよくあるパターンです。


私が2棟目に購入した4階建て物件も、1階が3店舗あり、2階より上が住居なのですが、残念なことに、今日は1階の1店舗の退去の日でした。


これで3店舗中2店舗が「空き」となります。

管理会社から退去立会い時の写真が送られてきたのですが、つくづく地方の店舗は難しいなぁと感じます。。。


店舗付き物件の注意点についてシェアしたいと思います。


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◆地方の店舗付き住居が難しい理由(1)

地方で高利回りの物件を探していると、よく目にするのが「店舗付き物件」ですよね。


しかし、見せかけだけの高利回り物件に手を出すと、購入後にエライ苦労する可能性があるので、とても注意が必要です。


まず1つ目の理由として、「一度退去するとなかなか埋まらない」という理由があります。

ほんとに埋まりません・・・汗


都心だったり幹線道路沿いであればともかく、住居とセットとなっている物件は、人通りのあるところからはちょっとはずれたところにあります。

もしくは、「かつて賑わっていたところ」にあります。


そのため、家賃を下げようが、いろいろと工夫しようが、とにかく埋まらない。

「やっと埋まった(ほっ)」と思ったら、テナントが飲食店だったりすると、儲からなくてすぐに退去してしまうのです。



◆地方の店舗付き住居が難しい理由(2)

もう1つの理由は、「融資がつきにくい」ということです。


銀行は店舗を嫌がる傾向にあるため、融資を出す銀行が限られてきます。


購入時になんとか融資してくれる銀行が見つかったとしても、売却する時にエライ苦労するはめになります。

買い手に融資がつかないからです。


たとえば、以前スルガ銀行は1階が店舗の物件でも融資はしていましたが、スルガ銀行があのようになってから、もはや売却するのは難しいでしょう。

買える人が限られてしまいます。


(現在、店舗付き物件に限らず、スルガ銀行から融資を受けている物件というだけで、融資がほぼ不可能になっていますが・・・)



◆地方の店舗付き住居が難しい理由(3)

そして、もう1つの理由は、「どんなテナントが入るかが重要」です。


店舗にどんな業態が入居するかがとても重要になってきます。


たとえば、コンビニや雑貨屋さん、カフェなどだったら上の階の住んでいる入居者に喜ばれますよね。


しかし、入居するのがスナックだったり、ガールズバーだったりすると大変です。。。

カラオケの騒音、お客さんとのトラブルなど、住んでいる人にとって迷惑になる可能性が大です。


そのため、住んでいた人が退去したり、入居を敬遠したりします。


またまた「やっと埋まった(ほっ)」と思ったら、今度は住居の方が空きだらけになってしまう可能性があるのです。



◆地方の店舗付き住居物件はナシか?

このように地方の店舗付き住居はとても難しいと私は考えています。


しかし、まったく「購入検討外」かといったら、もちろんそんなことはありません。

条件次第では買っても良いと考えています。


それでは、どんな条件だったら買っても良いのか?


次回に続きたいと思います。


(つづく)



◆編集後記

今日は、次男の保育園の1日パパ先生の日でした。

誕生月にパパかママが、通っている保育園に先生として参加する行事です。


いつもは妻が参加しているのですが、保育園最後の年ということと、次男が「パパがいい」と言ってくれたので、無理して参加してきました。

(ほんとは土曜日の勉強会準備などでかなり追い込まれている・・・汗)


7月が誕生月の子が多いらしく、保護者8人が参加。

その中で男性は私一人でした。。。


そして、やっぱり聞かれるのは「お父さんはお仕事は何してるんですか?」という質問です笑


まともに答えてしまうと理解されないですし、変な誤解をされてしまいかねないため、「不動産関連の仕事」ですといつも曖昧にしています(笑)


サラリーマンをやめて家賃収入で食べている人って、仕事を聞かれた時に、普段はどんな答えをしているのだろうか???