From:ななころ
コメダ珈琲より

◆ななころの最近の状況

前回の記事でもお伝えした通り、公庫の返済が終わりました。

完済です。(いい響き)


現在のななころの状況を整理をすると、

・1棟目 家賃収入:月32万円、 返済:月15万円 → 0円

・2棟目 家賃収入:月60万円、 返済:月18万円 → 残り12年、残債2700万円

・3棟目 家賃収入:月20万円、 返済:月9万円 → 残り29年、残債2600万円

※3棟目は賃貸併用住宅のため住宅ローン。


公庫の毎月15万円程度の返済額でしたので、だいぶ経済基盤は強固なものになってきました。

あえて団信には加入しませんでしたが、これで私がたとえ死んでも家族は路頭に迷わずに済みそうです。

(妻には言っていませんが笑)


なぜこのように返済期間が短くても返済できたのかというと、ここ最近(ここ5年ほど)で常識として考えられている不動産投資法とはまったく違う投資法だからです。


 2019年9月2日「公庫完済しました。融資期間10年でもなぜ返せたか?



◆融資期間を伸ばす魔法

たとえば、一般的な不動産投資の常識として、

「返済期間は長くとった方が良い」

と言われたりします。


しかし、返済期間を長く取ることにって、大切なこを見失ってしまっているサラリーマン投資家がかなりいます。


「キャッシュフローを最大化できる」

「返済比率を下げられる」


様々なバイアスがかかり、「返済期間は長くするもの」と信じ切ってしまっている人までいます。

洗脳(魔法)と言ってもいいかもしれません。


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◆魔法をかけてやると・・・


それでは、実際にその魔法みてみましょう。

利回りの低い物件が、返済期間を長く取ることで、あたかも儲かる物件かのように見せかけられた魔法です。


たとえば、以下のような利回り8%の1都3県エリアの物件があったとします。

=== 物件概要 ===

購入価格:1億円

構造:RC(鉄筋コンクリート)

築年:30年

年間家賃収入:800万円

表面利回り:8%

============


このような物件に、融資期間「20年」で融資を受けて購入しようとすると・・・

=== 融資条件A ===

融資:1億円(フルローン)

金利:2%

期間:20年

年間返済額:約600万円

============


毎月の家賃収入「67万円」に対して、返済「50万円」ですから、差し引きは「17万円」ほど。

手残りはほとんどありません。


返済比率は75%と危険水域となっています。

税金や経費を引いたら、真っ赤な物件です。



しかし、融資期間の伸長の魔法をかけて、融資期間を「20年」→「30年」にしてやると・・・

=== 融資条件B ===

融資:1億円(フルローン)

金利:2%

期間:30年

年間返済額:約444万円

============

あらまっ、不思議!?

毎月の家賃収入「67万円」に対して、返済「37万円」。

「30万円」も手元に残るではないですか!?驚


返済比率も「55%」と危険水域から、安全水域に入っていきます。

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◆魔法で物件がバンバン売れた

このように融資期間の魔法をかけらた物件が、ここ5年バンバン売れました。


西武信金やオリックス銀行では35年、40年といった超長期の融資期間が出ましたから、物件さえあれば、どんどん魔法をかけられて売れていきました。


しかし、よくよく考えてみると・・・

・物件の条件が良くなったわけではない

・利回りが良くなったわけでもない

・儲けが増えたわけでもない

・ただただ融資期間が伸びただけ


・むしろトータルの借り入れ額は増えている

ということが分かるかと思います。


何度も言いますが、決して「融資期間を伸ばしてはいけない」と言っているワケではありません。

むしろ融資期間を伸ばす戦略はアリだと思います。


しかし、私が言いたいのは、

「魔法にかけられてはいませんか」

「本質を見誤らせられている人がいますよ」


ということなのです。


それでは、融資期間はどのくらいが適切なのでしょうか?

次回に続きたいと思います。



◆編集後記

どんどん問い合わせが来ます・・・汗

オリンピック特需です。

民泊や旅館として受け入れている方は、10泊で200万円超えの予約が入っています。

民泊最前線



一方で、私はホームステイとして受け入れているので、そこまではいきません。

それでも問い合わせが殺到しています。


昨日も問い合わせが入りました。

東京の外れにも関わらず、18泊で28万円の宿泊希望です。

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このように、もはやオワコン(「終わったコンテンツ」というネット用語?)と考えられてい民泊は、実は密かに盛り上がっています。

正しく合法でやっている人にとっては、大きなチャンスが到来しているのです。


9月21日の基礎から学ぶ不動産投資予備校では、民泊のスペシャリストをお招きして、たっぷり民泊の最新動向をお話し頂く予定です。


すでに40名以上の申込みが入っており、残席が少なくなってきているためご注意ください。

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