From:ななころ
プライベートオフィスより

◆あらすじ

前回の記事では、融資期間を伸ばす魔法のタネ明かしをして、その危険性について説明しました。


利回り8%の都心の物件を例でも分かったと思いますが、融資期間を伸ばすことによって、あたかも儲かる物件かのように見えてしまうのです。


もう一度繰り返しますが、「融資期間を伸ばしてはいけない」とは思っていません。

魔法にかけられてしまっていたり、本質を見誤ってしまっていなければ・・・。


 2019年9月4日「<注意!!>融資期間の魔法


なぜか、世の中の多くの情報やノウハウが、融資期間を伸ばすメリットについて触れられていても、デメリットについては触れられていません。

どんなデメリットがあるのでしょうか?

6f89a99dfc9cb53923320d05519b88ea_s



◆融資期間を伸ばすデメリット


それでは、本質ってなんでしょうか?

融資期間をむやみやたらに伸ばすことにどんな危険性があるのでしょうか?


本質とは、融資期間を伸ばすメリットとデメリットをしっかり把握しておくということ。

デメリットとリスクを理解しているのであれば、融資期間を伸ばすことはさして問題ではないのかなと考えています。


それでは、融資期間を伸ばすことのデメリットとはなんでしょうか?

(融資期間を伸ばすメリットは、ここで触れなくてもいいですよね笑)


1.売却できないリスク

ここ最近、期間30年〜40年の超長期で融資を受けて物件を購入した人の多くが、数年後の売却を見据えています。

(「出口戦略が大切だ」というバイアスがかかっている場合も多い)


売却することによって、初めて利益が確定するようなシュミレーションになっている。

そのため、融資期間を伸ばすことで返済比率をなるべく薄めている。


しかし、確実に数年後に売却できるでしょうか?

もし売却できなかったとしても、大丈夫でしょうか?



2.金利上昇リスク

数年後の売却を見据えていますので、当然のことながら金利上昇リスクはあまり考慮されていません。


しかし、売れなかった場合は、そのままずっと所有する必要があります。

ということは、返済期間が長期になればなるほど、金利上昇リスクに晒されることになります。


融資期間を伸ばすことで薄めて収支を騙している状態であれば、金利が少しでも上がれば、たちまち返済に苦しむことになってしまうでしょう。


たしかにしばらくは金利上昇はあまり考えなくてもいいのかなと思いますが、20年後30年後というスパンだったらどうでしょうか。

なお、今から30年前の1989年の金利は、おおよそ「5%前後」でした。



3.長期所有のリスク

そして、売却するという目論見が崩れた場合、長期所有のリスクにも晒されます。


「家賃下落」も考えられます。

「稼働率低下」も考えておく必要があるでしょう。

「修繕費、経費の増加」も出てくるでしょう。


これからの日本の人口減少&高齢化時代を考えると、不動産賃貸業界はあまり明るい要素はありません。

完全に斜陽産業です。


さらに、基本的に賃貸経営は「右肩下がりのビジネスモデル」のため、何も対策をしていなければ、手残りは下がっていってしまうのです。



◆融資期間は何年が最適なのか?

それでは、融資期間は何年が最適なのでしょうか?


上記であげたような、融資期間を伸ばした場合のデメリットをしっかりと把握しているのであれば、何年でもOKです。


といっては身も蓋もないので、次回もう少し掘り下げて考えてみたいなと思います。

(つづく)



◆編集後記

私は若い頃フロアボールというスポーツをやっていました。

スウェーデン発祥のアイスホッケーに似たスポーツ。


しかし、現役を退いてはや10年。

でも、どうしても好きなフロアボールから離れなくて、今でもスウェーデンに行けば、なんとなく気になって、スポーツ用品店に足を運んでしまうのでありました笑

UNADJUSTEDNONRAW_thumb_3eba

スクリーンショット 2018-07-03 23.07.24