From:ななころ
プライベートオフィスより

◆あらすじ

前回の記事では、「融資期間を伸ばした場合のデメリット」についてお話をしました。


このことはあまり本やネットでは触れられることが無いので、

「デメリットを考えたこともなかった」

「融資期間は長い方が良いもんだと思っていました」


と言われることもあります。


そのため、まずは融資期間を伸ばした場合のメリット・デメリットをしっかりと理解しておくことが大切です。

その上で、融資期間はどのくらいとるのが良いでしょうか?


※前回記事・・・2019年9月5日「融資期間を伸ばすデメリット



◆融資期間は自分では決められない

そもそもですが、融資期間は自分では決められないですよね笑


融資期間は、物件によっても違いますし、金融機関によっても違う。

地銀では支店によっても違ったりもします。

また、西武信金や公庫のように、社会情勢によっても変化したりします。


そのため、私は取れる融資期間によって、購入すべき物件の収支条件が変わって


2つのパターンに分けて考えてみたいと思います。


1つ目のパターンは、融資期間が30年40年と超長期でとれる場合。

2つ目のパターンは、融資期間が10年とか15年とか短期になってしまう場合。



この2つのパターンです。



◆パターン1.融資期間が超長期で取れる場合

まず1つ目が、融資期間が30年40年と超長期で取れる場合です。


ちょっと前でしたらスルガ銀行が30年、西武信金が35年40年といった融資をしていたことで有名です。

オリックス銀行は今もなお超長期で融資をしてくれる数少ない銀行です。


しかし、超長期で融資期間が取れるからといって、30年40年でやっと返済していけるような収支条件で物件を購入していては、当然いけないわけです。

以前にもお話ししている通り、はめ込まれている可能性が高い。


ですから、超長期で融資期間を取れるからといって、その融資期間で収支計算してはいけないわけです。

自分の軸の中で「融資期間は◯◯年でも回る収支」と基準を決めて置く必要があります。


たとえば、私の場合は、「融資期間20年(金利2%)で返済比率50%以下」という基準を設けています。

おおよそ13%以上の利回りで、その基準を満たせます。


このように返済期間を自身で基準を設けておくことで、はめ込まれることなくなります。

結果的に30年40年と融資期間が出た場合には、キャッシュフローに余裕が出て、かなり盤石なものになるでしょう。

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◆パターン2.融資期間が20年未満の場合

次に、融資期間が20年未満しか取れない場合です。


ここ5年以内で不動産投資を始めた人からすると、

「融資期間が20年未満しか取れなかったら、買える物件ないよ」

といった声も聞こえてきそうです。


しかし、繰り返しになりますが、そもそも30年40年の融資期間を取らないと収支が回らないような物件は、儲からない物件です。

はめ込まれている可能性が高い。


そのため、融資期間が20年未満しか取れないのであれば、その期間でも回る収支条件で物件を買えば良いのです。


たとえば、私は「返済比率50%以下」という基準がありますから、融資期間が15年しか取れない物件であれば、融資期間10年で返済比率50%以下になるような買値で物件を買います。


3千万円の物件であれば、月の返済は約19万円(金利2%)。

返済比率50%以下に抑えるには、家賃収入が月38万円あれば良いということになります。

つまり利回り15%ほどあれば、融資期間15年でも十分に回る計算になってきます。


このように、融資期間が短いから買えないのではなく、融資期間が短くても収支が回る条件で物件を買えば良いということが分かるのではないかなと思います。

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◆基準が厳しすぎる?

「融資期間20年で返済比率50%以下なんて厳しすぎる」

「利回り15%なんてとても無理だよ」


そんな声も漏れ聞こえてきそうですね!?


しかし、そのぐらい厳しい基準を設けていなければ買ってはいけないんだと、私は自分に言い聞かせてきました。

儲かるかどうかが、一か八かのギャンブルにはしたくないからです。


また、そんな条件じゃ買えないと思っている人は、物件の探し方が甘いか、不動産業者に頼り過ぎか、変なバイアスがかかってしまっている可能性があります。


経済基盤の確立と呼ぶためには、そのぐらいの盤石な基準にしておくことが必要だと私は考えている次第です。


※かつての私のように「持たざる状態からスタートのサラリーマン投資家にとっての基準」、ということを最後に付け加えておきます。



◆編集後記

昨日、弟夫婦に3人目の子供が生まれました。

3人目の女の子です・・・笑


弟夫婦も「今度こそ男の子」という想いだったのではないかなと思いますが、やはりと言うか、またしても女の子でした。


以前どこかで「生まれてきた子どもで2人同性が続くと、3人目も同性の確率が高い」といった記事を見かけた記憶があります。

(何%だったかは忘れました)



「同じことを繰り返して、違う結果を望むことを狂気と言う」


実際はアインシュタインが言ったか定かでないのに、あたかもアインシュタインが言ったかのように広まっている有名な言葉です。


たとえば、これまで利回り8%でも高利回りと思い込んでいた人が、利回り15%以上の物件を探すために以前と同じような行動をしていても、そんな物件は見つからりません。


「どうしてもうまく行かない」と悩む方に多いパターンです。

ですから、そんな時は、行動を変えてみることが大切です。


弟夫婦の子供の話しは、産まれてきてくれたこと事態が感謝ですので良いのですが、投資においてもし結果を変えたいのに今までと同じ思考、同じ行動をしているのでしたら要注意だと感じた次第です。