From:ななころ
プライベートオフィスより

◆環境は悪化していく一方

このブログをいつも読んでくださっている勉強熱心な方々にとっては周知の事実。

耳タコの話し。

これから私たち大家を取り巻く環境は悪化していく一方。


人口減少は加速していき、高齢者の割合は増えていく。


2020年に1.24億人だった人口は、20年後には1.07億人に減少。

実に1千7百万人の減少です。

ヨーロッパの国が1つ忽然と消えてしまうほどのインパクです。


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(内閣府「将来推計人口でみる50年後の日本」より)



しかし、物件を買わせたい不動産業者はこう言ったりします。

「世帯数は増加しているので、まだまだ大丈夫ですよ」


たしかに2023年までは世帯数は増えますが、そこから減少していきます。

ピークはたったあと3年。

その後は減少していく一方なのです。


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(国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」)



◆不動産賃貸業は右肩下がりビジネスモデル

このような状況ですから、不動産賃貸業(大家業)というのは完全に斜陽産業です。

これから衰退していく産業であることは目に見えて明らかです。


全国ほぼすべてのエリアで空室は増えていくでしょう。

空室が増えるということは、家賃が下落していくことも確実です。


つまり完全に右肩下がりのビジネスなのです。


さらに、今年5月にセミナー講師をしてくださった、大家さん専門の税理士の渡邊浩滋さんは言います。

「不動産賃貸業は右肩下がりビジネスモデルです。」

「家賃収入が減っているわけでも、経費が増えているわけでもないのに、手残りは減っていくのです。」


「その理由は、下記の資料を見ればわかります。」

「経費となる支払利息が減り、所得が増え、税金が上がるからです。」


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なんとっ!?持っているだけで、18年後には手残りが赤字になるのです。。。


もし購入時点で、数十年単位でシュミレーションを行い、適切な利回りとキャッシュフローを得られるな計算をしていない場合は危険です。


融資が厳格化して売却も厳しくなっていますので、この先10年20年と保有し続けることも想定していないといけないわけです。



◆外国人入居需要の取り組みが鍵

そんな暗い未来が待っている大家業にとって、唯一の光が、日本に住む外国人の増加です。


こちらの記事をご覧になってみてください。

外国人居住者の影響がいかに大きいかが分かるかと思います。


=== 記事一部抜粋 ===

人口 10年連続減少
外国人は増え総人口の2%超

 
今回、日本人と外国人を合わせた総人口の増加数が多かった上位20の自治体をみると、去年36位だった横浜市が6位に急上昇していました。


横浜市が人口を大きく伸ばした要因は外国人の増加です。外国人の増加数は6092人で全国1位でした。


人口増加数が上位20位までの自治体のうち13自治体が外国人の増加数でも上位20位までに入っていて、外国人の増加が自治体の人口に大きな影響を及ぼしていることがわかります。


(2019年7月10日「政治マガジン(NHK)」より」

=== ここまで ===


つまり、日本人の人口が減少する中で、外国人需要をいかに取り込むかが、今後何十年と長期に安定経営していくためには不可欠なのです。


これは多くの不動産投資家が認識していることかなと思います。



◆課題が山積み

しかし、残念なことに外国人入居者を取り込むには課題が山積みです。

ざっとあげてみましょう。


1.大家&管理会社の外国人拒否反応と英語NG

2.相変わらず紙ベースの賃貸借契約

3.外国人には難解極まりない日本の賃貸契約

4.外国人には理解しずらい日本独自の賃貸の慣習

5.日本に来てからでないと部屋を決められない仕組み

6.外国人にとって難しい部屋探し

7.保証の問題

8.文化の違いなどからくる入居トラブル

9.日本人の外国人アレルギー

10.短期入居の難しさ

などなど


このような問題があるため、日本に住もうと思った外国人は悲惨なことになります。

なかなか部屋を決めることができず、途方に暮れる人もたくさんいます。


そして、自分が住みたい部屋に住むのではなく、仕方なく友人を頼って同居したり、勤務する会社からあてがわれた部屋に住まざるおえないのです。

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◆ライフデザイン実践会の取り組み

そこで、ライフデザイン実践会では、こうした外国人入居需要をいち早く取り込むことできるように今、GTN(グローバルトラストネットワークス)社と連携を模索しているところです。

上記の山積みの課題を解決する仕組みを構築しているのです。


ご存知の方は多いかと思いますが、GTN(グローバルトラストネットワークス)社は、外国人専門の保証会社です。


現在、ライフデザイン実践会の会員は80名ほどいますが、全員の所有物件を合計するとおそらく全国1000棟10000室ほどの規模になります。

ものすごい規模になってきました!驚



そこで、GTN(グローバルトラストネットワークス)社と連携することによって、

・私たち大家は、外国人入居者をいち早く取り込み、長期間満室経営できるようになる

・外国人は、日本での部屋探しが用意になる


双方にメリットがあります。


今日、あらためてGTN社と打ち合わせをしてきました。

いよいよ今月26日から実験スタートです!


(GTN池袋本社セミナールーム)
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◆編集後記

4年生の長男は4時頃に学校から帰宅します。


もう自立し出してきている年ではあるのですが、以前にブログで書きましたが、学校放火未遂事件を起こしてからというもの、なるべく家にいるようにしていたのです。


しかし、最近、面談が立て続けにあるため、家を留守にすることが多くなりました。


すると、友達と遊ぶ予定の無い日は毎回、

「今どこにいるの?」

「何時ごろ帰るの?」


と息子から電話がかかってくるのです。。。汗


それだけでなく、

「暇だよ。なにすればいいの?」

と聞いてくる始末。


うーん、どうしたらいいんでしょ???悩