From:ななころ
プライベートオフィスより

◆スルガ銀行が融資再開

おそらくあなたの耳にも届いていると思いますが、スルガ銀行が収益物件への融資を再開しているという情報がライフデザイン実践会でも先月からシェアされています。


融資にはかなり前向き。

木造でも「65年 ー 築年数」の融資期間が出たり、金利は1%後半から2%前半ということですから、その積極さが分かるかと思います。


すでに問い合わせが殺到している状態。

融資が実行された例も出始めているということです。



◆創業家との決別を加速

さらに、スルガ銀行は創業家である岡野一族との決別も加速しています。


まず第1段として、創業家が保有していたスルガ銀行の株式すべてを、家電量販大手ノジマに売却したことが報じられました。

これによりノジマは、スルガ銀行の筆頭株主となっています。

=== 記事一部抜粋 ===

スルガ銀行創業家、全保有株をノジマに譲渡へ

 スルガ銀行の創業家がファミリー企業経由で保有している同行のすべての株式(約13%)を家電量販大手のノジマに譲渡することが25日、わかった(正式発表記事「スルガ銀行創業家、ノジマへの全保有株売却を発表」参照)。ノジマはすでに5%の同行株を持つ筆頭株主で、保有比率は18%に上がる。2018年に投資用不動産への巨額の不正融資が発覚。営業現場の暴走を招いた企業統治不全の象徴だった創業家の影響力を排除し、まずはノジマと再建をめざす。

(2019/10/25日経新聞記事より)

=== ここまで ===

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そして、第2段としては、創業家が所有していた日本橋のビルを三井不動産へ売却したことが報じられています。

あのスルガの象徴とも言える真っ黒な日本橋のビルがついに・・・


=== 記事一部抜粋 ===

東京・日本橋の「スルガビル」を三井不動産が取得

 シェアハウスなど不動産融資で多数の不正があったスルガ銀行(静岡県沼津市)の東京支店がある東京・日本橋の「スルガビル」を、三井不動産が10月29日付で取得したことがわかった。ビルはスルガ銀創業家の岡野一族のファミリー企業が保有していた。取得額は非公表。



(2019年10月31日朝日新聞記事より)

=== ここまで ===


ところで、この日本橋のビルですが、創業家の資産法人がビルを所有して、スルガ銀行に賃貸することで、スルガ銀行から毎月賃料収入を創業家は得ていたということですからすごい仕組みですよね。


場所は日本橋の一等地。

これまでいったいいくらの賃収を得ていたのでしょうか。。。

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◆株価は上昇基調にあるが・・・

このような一連の動きが評価され、スルガ銀行の株価は上昇基調にあります。

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ノジマの支援を受け、創業家との縁を切り、収益物件への融資を再開し、株価も上昇し始めているスルガ銀行。

とても順調に復活しているかのように見えます。


果たしてこのまま以前のように復活できるでしょうか?




◆復活には懐疑的

私はかなり懐疑的に見ています。

逆に、今後10年以内に苦しくなる可能性が高いと見ています。


なぜなら、スルガ銀行にはこれまでに融資した収益物件の融資残高のうち6割近くが、無理な貸し出しをしているもので、将来焦げ付く可能性が高いと見ているからです。


2020年3月期第1四半期決算」によると、サラリーマンの収益物件購入のための融資残高が、「約1.86兆円」あります。


・ワンルーム  2,200億円

・1棟もの  12,085億円

・シェアハウス 2,000億円

・抱き込み融資 2,317億円


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どうでしょうか!?

「約1.86兆円」のうちの6割、1.1兆円以上が10年以内に焦げ付く可能性が高いとななころは考えています。


なぜなら、それだけスルガ銀行から融資を受けて物件を買っている人の収支が苦しい状況だからです。

すでに収支がトントン、もしくは月によっては赤字になってしまっている人も大勢います。


明日はスルガ銀行から融資を受けている人の協議会なるものが都内であるのですが、主催する団体には問い合わせや相談が殺到していると聞いています。

私のところも同じような状態です。


さらに、スルガ銀行から融資を受けているというだけで、他の金融機関から大きなマイナス評価を受けてしまいます。

現在の収支を補うために物件を買い増そうにも、買い増せない状態なのです。。。


(私の場合は、スルガ銀行から融資を受けていても収支はまったく問題ありませんでしたが、それでも借り換え時にかなり細かくチェックされて、さらに200万円の内入れを要求されました。)


この辺の事情を、はたして家電専門の会社のノジマはどこまで把握しているのでしょうか・・・?

高評価をして株を買っている市場がどこまで理解しているでしょうか・・・?


そのため、ななころは今後もスルガ銀行にはこれからも茨の道が待っていると考えている次第です。



◆編集後記

スルガ銀行の融資再開の話しですが、融資条件の中に「中間省略は不可」という文言が追加されていました。


私たち不動産投資家が「中間省略でお願いします」と言うことも、あえて「中間省略をやっている業者」に取引をお願いすることってまずないですよね。


中間省略のメリットって、間に入る業者の登録免許税や不動産取得税が免除されることで流通コストが下がることですが、そんなの私たち買い手には何にも得にはなりませんから。

知らない間に中間省略されて、業者の利益がどっさり乗っかっていることはたくさんありますが。


ですから、融資条件の中に「中間省略は不可」となっていることに、ちょっと笑ってしまいました笑