From:ななころ
プライベートオフィスより

◆前回のあらすじ

ここ最近、物件売却の相談が増えていることをお伝えしました。


これまでもブログやメルマガで、

「収支の悪い物件は、高値で売れる今のうちに売ってしまいましょう」

ということを言ってきましたが、今ほどは相談は多くありませんでした。


ところが、2018年1月のかぼちゃの馬車問題が大きくなり始めてから一気に潮目が変わります。

収支の悪い物件を抱えている人からの相談が増えてきたのです。


はめ込まれていたことに気づき出した人が多いからではないかと、ななころは考えています。


そして、収支の悪い物件を所有している場合は、売却に強い不動産業者につないだりして、傷の浅いうちに物件を手放すように進めてきました。


しかし、ここにきて、さすがの売却の強い不動産会社も苦戦しています。

なかなか売却できないケースや査定の段階で売却保留となるケースが増えているのです。


それでも、ななころは「収支の悪い物件は、今のうちに売却に向けて動くべき」とうことを、前回強くお伝えしました。


今後の日本の急速な人口減少と高齢化を考えると、不動産賃貸業にとって暗い要素の方が大きいからです。


ここまでが前回のあらすじです。

2019年11月7日「売却相談増えるも、売却に強い不動産業者がさすがに苦戦・・・

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◆新築区分を手放す手順

たとえば、収支の出ていない都心の新築区分を持っている場合、高値で手放すなら今が最後のチャンスかもしれません。


なぜなら、数年前に比べて都心の家賃相場が上がっているからです。


東京都墨田区の家賃相場を例に取ると、「最大で14000円以上」も家賃相場がアップしているのです!驚

この傾向は、シングル向けの間取りだけでなく、どの間取りも同様の傾向にあります。


 【2019年11月現在】 ←【2014年9月現在】 

<駅徒歩10分以内>
ワンルーム   79,600円  ← 77,500円
1K   90,600円  ← 80,000円 
1DK 100,700円  ← 92,300円

<駅徒歩10分以内>
ワンルーム   87,200円  ← 65,300円
1K   85,300円  ← 71,600円
1DK   97,100円  ← 85,100円



【2019年11月現在の家賃相場】

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【2014年9月現在の家賃相場】

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(LIFULL HOME'S「見える!賃貸経営」より)



しかし、投資用の新築区分の場合、多くが「サブリース」となっています。


そのため、実際に入ってきている家賃が上がっていても、サブリースしている業者へ入ってきている家賃は増えていても、オーナーに入る家賃に変化はないでしょう。

サブリース業者だけが潤っている可能性があります。


したがって、新築区分の売却手順としては、以下の通りとなります。


1.サブリースを外す

2.自主管理に切り替えて家賃を上げる(家賃を上げると利回りが上がる)

3.売却に強い不動産業者に依頼して売却する



このような手順で売却に持っていくことで、損切り額を減らして手放せる可能性が高まります。

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◆1棟モノを手放す手順

続いて収支の悪い1棟モノを手放す手順について解説します。


1棟モノに関しては、現在はかなり売りづらくなっているのは事実です。

特に収支の悪い物件を、なるべく損切りを少なく売却するとなると至難の技となります。


とはいえ、今後収支が改善されないようであれば、将来足を引っ張る可能性がありますので、なるべく早い時期に売却した方が良いことに越したことはありません。


ですから、できる限りのことをやってやると決めて、とにかく動くことが重要だとななころは考えます。


1棟モノをなるべく高値で手放す手順としては、

1.物件を綺麗に保つ(お金をかけられないなら自分で掃除や補修をする)

2.満室にする(絶対に家賃は下げずに)

3.家賃を上げる(できれば)

4.物件資料を自分で用意する(概要書、写真、修繕履歴、PRポイントなど)

5.売却に強い不動産業者に依頼して売却する

以上のような手順になります。


繰り返しますが、現在はピークを過ぎてしまったため、収支の悪い物件を売却するのは至難の技です。

それでも、売却に向けた努力することが大事です。

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◆スルガ融資で購入した物件の売却

ただし、スルガ銀行から融資を受けて購入した物件の売却は、少々手順が異なります。


前回のブログ記事の編集後記で、「興味のある人は匿名でも良いのでコメントください」と募ったところ、お一人だけコメントをくださっていました。


コメント「興味ありありです!(該当者ですが、明るい表現で)。是非、記事をお願いします<m(__)m>。」


コメント下さった方、ありがとうございます。


とはいえ、コメントをくださっているのはお一人だけなので、もう少し様子を見たいなと思います。

昨日の閲覧数をみると一日で700人以上の方が記事を読んでくださっているようですが、興味の無い記事を投稿し続けるのもどうかなと思いますし。

この土日でコメントが無いようでしたら、別のテーマにしたいと思います。


ということで、匿名でも良いので「興味あり」とコメントお寄せください。



◆編集後記

昨夜は都内某所で開かれた、スルガ銀行被害者協議会なるものに参加してきました。


参加していたのは主にサラリーマン投資家と思われる50人ほど。

みな真剣に話を聞き入っていました。


今年5月15日に、スルガ銀行より元本カットに関する通知がありましたが、いまだに一件も元本カットに至った事例はないとのことです。


2019年5月15日「シェアハウス向け融資およびその他投資用不動産融資に関する元本一部カットについて


すでに半年近くの月日が経っていますが・・・