From:ななころ
プライベートオフィスより

◆前回の記事のあらすじ

前回の記事では、

・今年は、約8年ぶりに物件購入を目指す

・そのために購入条件を整理している

・ななころの物件購入条件は?


についてお伝えしました。


かなり厳しい物件購入条件だと驚かれた方もいらっしゃるかもしれません。

そもそもそんな条件じゃ買えないと思われた方もいらっしゃるかもしれませんね。


とはいえ、ななころにとってこの条件をクリアしてこない物件は、買ってもあまり意味がないと考えています。

なぜここまで厳しい条件にしているのかというと・・・



◆なぜこのような厳しい条件にしたのか?

1つ目の理由は、ななころが不動産投資で一番優先するものが、

「なるべく少ない物件所有数で、キャッシュフローを最大化する」

ことだからです。


ななころにとって不動産投資は、あくまでも経済基盤確立の1つの手段に過ぎません。


不動産投資は大好きですが、大家業をやりたいわけではありません。

老後のことも考えていますが、老後の資金がほしいわけではありません。

有り余る現金を、インフレに備えて不動産に変えておきたいわけでもありません。


ましてやキラキラ大家のように、高い車に乗ったり、タワマンに住んで豪華な生活をしたいわけではありません。


家族との時間、自分の時間を大切にしつつ、好きなことをビジネスとしたいのです。

物件を何十棟、何百棟も所有して、忙しくなってしまっては本末転倒です。


また、自分が死んだ時に、妻や子供への継承を考える必要もあります。

物件を全国に無闇に増やしてしまったら、引き継ぐ方も大変になってしまいます。


ですから、なるだけ1つの物件から得られるキャッシュフローを最大化したいのです!


どなたかが「筋肉質な物件」という表現を使っていましたが、いい表現ですね。

まさに筋肉質な物件を買っていきたいと考えているのです!


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◆日本の将来に悲観的

2つ目の理由は、将来の日本を悲観的に見ているところがあるからです。


これから日本で不動産賃貸業は、本当に厳しくなっていくのはみなさんもご存知の通りです。

人口減少は加速、2050年には1億人を割るとも言われています。

そして、2030年までには世帯数も減少していきます。


加えて、高齢化も加速し、4人に2人が60歳以上となってきます。

高齢者は、経済的にも体力的にも引っ越しは大変なので、一度入居したらほぼ出ません。

入居需要を見込める年齢層のパイがそもそも少なくなっていくのです。

ですから、全国一律ではないにしろ、空室が増加し家賃は下落していくのは目に見えています。


とはいえ、どこまで影響があるかの判断については人それぞれだと思います。

ななころの性格上「石橋を叩いて渡る」タイプなので、かなり悲観的に見ているのです。


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◆ななころの購入条件△鉢

そのため、上記の条件の他に2つ、

購入条件2.1つの物件から得られる毎月CF = 20万円以上」 ※毎月CF=満室時家賃収入−返済

「購入条件3.返済比率 = 50%以下」 ※理想は35%以下。融資期間は20年以下。

という条件を自分に課しています。


かなり厳しい条件設定だと自分でも思います。

特にここ5年以内に不動産投資を始めた人にはそう感じるでしょう。

(実際に講座受講生にはもう少し緩い条件設定を伝えています)


ただ、このぐらいの条件をクリアできないのであれば、何も不動産投資でなくてもいいかなぁと、ななころは考えています。

手間とリスクを取って、不動産投資をする理由が無いのですね。


2020年もまだ始まったばかり。

ぜひあなたも物件購入条件を見直してみてはいかがでしょうか。

参考になれば幸いです。


2020年こそは物件を買いたいですね!



◆編集後記

明日は、少人数制でななころ流不動産投資法についてお伝えしていく講座の第3期の第二回です。


第2回のテーマは「お宝物件を発掘する」ですが、今は所有物件をたくさん持っている人も、最初から特別なルートがあったわけではありません。


一方で、楽待や健美家だけの物件情報収集では、限界があります。

とはいえ、不動産業者から送られてくる物件情報だけをあてにしているのは、ナンセンスです。


さまざまな方法を使って物件情報収集を行い、お宝物件を掘り出すななころ流の方法についてお伝えしていこうと思います。