From:ななころ
デニーズより

◆お宝物件を発掘するにはコツが必要

以前ブログで、「お宝物件をザクザク掘り出すコツ」について書いたところ、多くの反響をいただきました。


つい10年前まではFAX全盛だった不動産投資業界にも、やっとITが浸透してきました。

楽待や健美家の登場で、物件探しがはるかに簡単になっています。


しかし、ITが浸透してきたことにより、お宝物件が見つかりづらくなるという逆転現象が起こりました。


良い条件の物件が掲載されると、すぐに問い合わせや買付が殺到するようになってしまったのです。


金融緩和の影響で融資がゆるくなり、サラリーマンの不動産投資への参入障壁が低くなり、ライバルも激増しました。


楽待や健美家だけで物件を探そうとしている人は、悪質業者にはめ込まれるか、いつまでたっても物件が買えないというような状況になっているのです。


その結果、お宝物件を発掘するには”コツ”が必要となってきたのです。


 2020年1月16日「お宝物件をザクザク掘り出す物件検索のコツ(1)

 2020年1月17日「お宝物件をザクザク掘り出す物件検索のコツ(2)

 2020年1月20日「お宝物件をザクザク掘り出す物件検索のコツ(3)


お宝物件



◆いざ実践!

ということで、先日の土曜日、ライフデザイン実践個別指導プログラム3期生の7名と一緒に、お宝発見を実践してきました!


まずお宝物件を発掘するための準備として、楽待や健美家以外の情報ソースから物件情報を集めます。

それと同時に、地場の不動産業者とアポを取っていきます。


そして当日、問い合わせた物件の現地調査とともに、地場の不動産業者と関係を築いていくのです。


すると、ネットからでは得られないような情報が出てくる出てくる。


たとえば、今回現地を見に行った表面18%を超える高利回り物件。

築年数はまだ20年と新しく、状態もとても良い物件です。


相続で2代目が手放す物件で、地元銀行に持ち込み売却しているものの、客付けが弱くなかなか売れなかったという事情までも分かりました。

(とはいえ、この物件はすでにほぼ売却が確定済みだった・・・)


また、初めて実践しただけですが、それでも高利回りの物件情報が結構出てくるものです。

利回り15%を超える物件も中にはありました。


今回はあくまでもお宝物件発掘をするコツを実践することが目的のためここまでですが、こうやってお宝物件を発掘していくヒントになったのではないかなと思います。


(この物件が表面で利回り18%以上!驚)
物件調査



◆実践してみた感想から分かることとは?

今回、実践してみた感想の一部を紹介すると、


「地場の不動産屋さんが、結構高利回りな物件を普通に扱っているのに驚きました。(これを東京の不動産屋が仕入れて、高値で販売している実態が実感できました。)」


「地方には優良物件が存在するが、そのような物件は地元で処理されていることを実感。」


「不動産業者と話していて掘り出し物と思えるものは地元の資産家の資産整理案件が多い。その場合、資産家は複数棟所有していることがあるため、その時はダメでも不動産業者と関係性を持っておくことで物件発掘のタネまきとなることが分かった。」


「地銀が業者と購入者をつなぐ活動をやっていることに軽い衝撃あり。ただよく考えてみれば、素性のよくわからない東京大家に売るより、資産背景のしっかり把握できている地元大家に売るのは安心安全の銀行心理は理解できる。そこにどう割って入るかが肝。」


いかがでしょうか?

なかなか楽待や健美家からの情報だけでは、お宝物件を見つけることができない理由が見えてくるのではないでしょうか。




◆情報の非対称性

あなたは「情報の非対称性」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?


あるものの売買取引が行われるとき、売り手と買い手や関係者の情報量や情報の質に差があることを、「情報の非対称性」といいます。


不動産投資の醍醐味は、この「情報の非対称性」と言っても過言ではありません。

あちこちでこの「情報の非対称性」が発生しています。


もちろん「情報の非対称性」によって私たち買い手が損をすることもあります。

不動産投資ではめ込まれてしまった人の多くはこれが原因です。


一方で、地方の不動産屋さんが、不動産投資に詳しくないケースもたくさんあります。

収益物件の買い手の情報を持っていない不動産屋さんもいるのです。


このように、地方高利回り投資では、この「情報の非対称性」をうまく活用することで、お宝物件を発掘し、半永久的に稼ぎ続けてくれる金の卵を手に入れる事ができるのだと考えている次第です。

物件調査2



◆編集後記

明日は後輩の結婚式。

乾杯の挨拶をお願いされているため、今必死に考えているところです。。。


有り難いことに乾杯の挨拶を依頼されるのはこれで4回目なのですが、毎回大変です。

「やらないよ」と断ったのですが・・・苦笑


嬉しいことに、これまでたくさんの結婚式に呼んでもらいました。

たぶん20組以上の結婚式に参加させてもらっていると思います。


そして、たくさんの幸せそうな新婚夫婦を見ていく中で、

・いつまでも仲良くしている夫婦

・残念ながら離婚を選択する夫婦


「そこにはどんな違いがあるのかな?」

そんな風に考えるようになりました。


ななころが思ったのは、

・結婚後に成長していく夫婦

・結婚がゴールになってしまった夫婦


この違いなんだろうなと思うのです。


当然ですが、夫婦一緒に過ごしていると”いろいろ”とあるわけです(苦笑)

子供ができるとさらに”いろいろ”とあります。


その”いろいろ”をクリアしていきながら一緒に成長していく夫婦、もしくは一緒に成長していきたいと考えている夫婦が長続きしているなと感じたのです。


不動産投資も同じだなと感じます。


不動産投資で成果を出している人というのは、購入がゴールになるのではなく、購入後に一緒に成長していこうと考えている人です。


購入した物件と仲良く続けていっている人が、結果的に不動産投資で成功している人だなと感じた次第です。