From:ななころ
プライベートオフィスより

◆前回までのあらすじ

地方のある都市の鉄骨アパート。

満室想定で720万円。


それが、たったの400万円。

表面利回り180%を超える収支。


修繕費を入れても1年も経たず資金を回収できてしまう計算になります。

(物件情報はややぼやかしています。)


しかし、その物件は、「道路に接していない」という致命的な問題を抱えた物件だったのです。


ところが、この物件を探し出してきた受講生は諦めませんでした。

すると、現地調査でとんでもないことが判明したのです。。。

 
 第四話 2020年2月28日「「なんだこのくそ記事」というコメントをもらいました。致命的な問題は「公売」ではなく・・・
 


◆現地に行ってみると・・・

「この物件は止めておいた方がいい」という先生の助言も聞かず(笑)、この受講生は諦めませんでした。


現地に行き調べてみると、なんとっ・・・!?


入手した公図と測量図が、実際と大きくずれていたのです。


敷地、建物、道路の位置関係がメチャクチャ。

測量図があるにも関わらず、実際と合わないのです。


11306289219985



◆なぜ建物を立てることができたのか?

こんなこともあるもんだ!?

公図がずれていることは結構ありますが、測量図までずれているのはななころは初めて見ました。


「止めておいた方がいい」と言いながらも、次のように助言していました。

「もし何らかしらできるような事実が現地調査で判明すれば、検討の価値はありです。」


しかし残念がら、図面はずれているものの、道路に接していないことはたしかでした。。。

また、建物の一部が隣地に越境しています。

致命的な問題が解決するような事実は判明しなかったのです。


それではなぜ、当時は、建物を立てることができのか・・・?


この疑問が残ります。

そこで、法務局や市役所に行き、経緯を調べてみることにしたのです。


すると、当時の経緯が分かってきたのです・・・

o48d2e0f45ac26cba1ec111bf90ab5faf_49803526_200302_0087




◆当時の経緯

建物を建築した当時(30年以上も前)は、この建物の持ち主が「自分の家を建てる」ということで、近隣の人たちも納得していたそうなのです。

道路までの敷地を所有している人も許可していたそうなのです。


しかし、実際に建てられた建物を見てみてびっくり!?驚

自宅ではなく、共同住宅が建てられていたそうなのです。



<ワンポイント>

建築基準法上の敷地というのは、所有者や使用者について触れていません。

他人の敷地でも建築確認申請も出せてしまいます。

最近では姉歯事件以降の改正で、検査も厳しくなっているようですが、昔はかなりずさんだったようです。



そんなずさんな検査を良いことに、当時は強引に進めてしまったのかもしませんね。

もしかしたら、測量図まで・・・


そして、近隣住民は大反対。

怒った近隣住民は、道路にバリケードをしたりすることもあったそうです。


その後どうなったかは詳しくは分かりませんが、細々と入居募集をしながら、アパートを運営していったのでしょうか。

過去に入居募集していた履歴は確認できました。


しかし、最終的には税金を払えなくなるほど困窮し、公売になってしまったようです。。。

悪いことをすると、結局は自分に返ってきてしまうものなのですね。

o48d2e0f45ac26cba1ec111bf90ab5faf_49803526_200302_0099




◆落札したらとんでもない事に!?

当時このような経緯があり公売に出された物件。


もし知らない土地の人間が公売で購入したとなったら、また問題が再燃。

高利回りどころか、入居募集すらできない。


にっちもさっちもいかなくなり、結局は手放さなければいかなくなります。


しかし、この受講生は諦めませんでした。

隣地の人にヒアリングをしに行ったのです。


すると・・・

(次回につづく)



◆編集後記

先日の土曜日は第86回の勉強会でした。


「空室対策」というテーマで実施。

コロナ騒動で世の中が大変な中、たくさんの会員が参加してくださいました。


空室に困っている人の中には、当たり的な入居募集をしている人も多く、余計なお金をかけてしまっていることも多いものです。


また、単純に家賃を下げたり、営業に報酬を渡したり、ADを積み増したり、、、

楽をしようとしてしまって、返って自分を苦しめている人も少なくありません。


そこで、ライフデザイン実践会では、そうした場当たり的な入居募集は避けて、再現性の高い入居募集をしていく対策を、ワークを交えて学んでいきました。


また、会員より満室実践例の発表もあり、ななころ自身も大きな学びのある回となりました。


スクリーンショット 2020-03-02 18.20.27

スクリーンショット 2020-03-02 18.20.35