From:ななころ
プライベートオフィスより

◆新型コロナウィルスの影響が本当に怖いのは・・・

新型コロナウィルスの影響拡大が全世界に広がっています。

特にイタリアやスペインなどヨーロッパは深刻な状況ですね。


感染者や死者の増え方が、日本と比べて尋常ではないのは、普段の人と人との接触の文化が違うからなのでしょうか!?

たしかに、ハグやキス、握手などスキンシップを重要視する文化ですからね。


とはいえ、本当に怖いのは新型コロナウィルスの感染ではありません。


本当に怖いのは、経済への影響です。

今はまだ株や為替などへの影響ですが、今後は私たちの生活などの実体経済へ大きな影響があることでしょう。


そして、私たち大家にとっても対岸の火事ではなく、今後さまざま影響が予想されます。

今後どんな影響があるのでしょうか?

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◆新型コロナウィルスの大家業への影響

これから私たち大家に降り掛かってくる影響としては、次の5つが予想されます。

今後立ちゆかなくなる大家が増えていくかもしれません。。。汗


1.トラブル対応が増える

時差出勤、時短勤務、在宅勤務となっている企業も少なくありません。

入居者が家にいる時間が長くなるということです。

そのため、平日日中には考えらなかったトラブルが増えることも予想されます。


(例)平日日中は普段出勤しているサラリーマンが在宅勤務となり生活音が出て、夜勤明けで寝ている他の部屋の入居者からクレームが入る。



2.家賃滞納者が増える

いろいろな業種で影響が出ているわけですが、今後は収入半減時代に突入します。

特に観光業や飲食店は壊滅的に状況になっています。


「給料が支払われない」「解雇された」などの理由で、家賃滞納者が増えることが予想されます。


(例)突然の解雇を言い渡されたバス運転手は、収入が無くなり家賃を滞納し始める


もちろんそんな時のために家賃保証会社を通している大家さんも多いと思いますが、今度は保証会社にしわ寄せがいき破綻することも最悪考えられます。

(噂によると、一部の家賃保証会社はすでに経営が厳しいようです。※コロナの影響では無い)



3.空室が増える / 空室が長引く

収入が減れば、今の家賃を維持できなくなり、引っ越しをせざる負えない人も増えることが予想されます。

また、日本で働いている外国人が帰国する、日本で働く予定だった外国人が来れない、といった事態になりかねません。

そのため、空室が増え、そして空室が長引くことも予想されます。


(例)アメリカ人技師が渡航制限により来日できなくなり、入居予定がキャンセルになってしまった。



4.家賃が下落する / 入居募集費用が増える

これからの収入半減時代では、少しでも家賃の安い方に流れるのは必然です。

そうなると価格競争は必死。

一部地域では、家賃割引合戦、AD積み増し合戦、インセンティブ合戦が激化することが予想されます。


(例)入居を決めるために、家賃を5千円下げて、ADを2ヶ月にして、担当営業に1万円のインセンティブを渡す羽目になった。



5.事故物件が増える

考えたくはありませんが、景気が悪くなれば、自殺者が増えます。

バブル崩壊後やリーマンショック後に自殺者が増えたことは、相関関係がはっきりと表れています。

また、景気後退時には犯罪者が増えるというデータもあります。


あなたの部屋が事故物件になる可能性すらあるです。


(例)入居者が部屋で亡くなっていることが分かり、部屋の後始末と次の入居募集に多大な影響が出た。



◆今後は立ち行かなくなるサラリーマン投資家が激増!?

以前からななころが口を酸っぱくしてお話ししている通り、適切な利回りや収支が確保できていない物件は、今後かなり苦しくなることが予想されます。


セミリタイヤなど夢のまた夢。

老後まで働き続けなければいけなくなるかもしれません。。。


<今後苦しくなる物件例>

・オーバーローン融資で返済比率が50%を超えている物件

・融資期間マジックで、見せかけのCFを出している物件

・新築プレミアム家賃で収支計算している新築物件

・サブリース物件

・業者にはめ込まれて購入させられた金利の高い物件


これらの物件は、「満室 or 高稼働」「現状家賃」を維持できなくなった途端に破綻します。

また、配管が壊れたなどの突発的な高額な修繕が発生するとジ・エンドです。


 2019年9月13日「あなたの不動産投資は儲かる不動産投資?儲からない不動産投資?


特に2013年ごろから始まった融資ジャブジャブ期間に、融資ありきで購入した物件はかなり危険です。


新型コロナウィルス影響拡大による急激な景気悪化に備えて、今から対策をしておくことをオススメします。

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◆どういった対策が取れるのか?

それでは、新型コロナウィルスの影響拡大による今後の景気悪化に備えて、どのような対策が取れるのでしょうか?

すでに収支の苦しい物件を買ってしまった人は、どのような対策が考えられるでしょうか?


長くなったので次回お話ししたいと思います。

(つづく)



◆編集後記

今日は小学校4年の息子の10歳の誕生日。

以前からずっとゲームが欲しいと言われて断り続けていたのですが、ついに解禁しました。


Youtubeの影響なのでしょうか。

1年生の頃からずっと「マインドクラフトが欲しい」と言っていたので、1日ゲームは2時間という約束で、今回はマインドクラフトを買ってあげました。

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ただ、任天堂スイッチのような携帯性のあるゲームは妻の抵抗が大きいためパソコン版です。

それでもまだ、妻の中にはシコリがあるようです。。。


ななころは、小さい頃にゲームやマンガから学ぶことも多かったので、ゲームもマンガもあまり反対はしていません。

一方で、妻はゲームやマンガには抵抗が大きいようです。


あなたの考えやあなたの家庭ではどうなのでしょうか?