From:ななころ
プライベートオフィスより

◆前回のあらすじ

前回の記事では、地銀の2020年9月期の決算が出揃い、コロナの影響もあって苦しんでいるという報道を取り上げました。


私たち不動産投資家にとって地銀は強い味方ですからね。

頑張ってほしいところです。

(応援するので、もっと私たちに融資をしてほしいのですが・・・笑)


そして、かつては地銀の雄と呼ばれたスルガ銀行が、現在どうなっているのか?

かぼちゃの馬車問題をきっかけにスルガ銀行は終わってしまったのか?


2020年9月期の決算を見ると、不正融資問題など物ともしない堅調な業績だということが分かりました。

特にカードローンから驚異的な収益も叩き出しているのです。


すると、気になってくるのが、収益不動産への最新融資状況です。

ここ最近、法人への融資も解禁し、収益不動産への融資を再開しだしていると言われるスルガ銀行。

最新の融資条件はどうなっているのでしょうか?

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◆スルガ銀行の最新融資条件

すでに話題になっているのでご存じの方も多いかと思いますが、スルガ銀行はサラリーマン向けに収益不動産への融資を再開しています。


ライフデザイン実践会でシェアされていた情報と、ななころが得ている情報とを合わせて、スルガ銀行の最新の融資条件についてシェアします。


<スルガの最新融資条件(2020年11月時点)>

・対象年齢:20歳〜65歳未満 ※最終返済時の年齢が82歳未満

・対象属性:年収700万円以上

・融資期間:木造・軽鉄・・・50年 − 築年数、RC・重鉄・・・60年 − 築年数 ※最長35年

・金利:1.5%〜3.0% ※おおよそ2%前後

・自己資金:原則1割

・その他:団信必須、連保不要、旧耐震不可


こう見ると、「おっ!?かなり良さそう!」と思いますよね。


特に融資期間は、他の地銀と比べてメリット大!

築30年の中古物件でも、20年〜30年の期間の融資ですから◎です。


さらに、「使いやすいスルガ復活か!?」と思うような条件も加わっています。

・資産管理法人への融資OK

・対象エリア:首都圏 → 全国へ徐々に拡大中



これはありがたい。

特に対象エリアは、他の地銀や信金でネックになるので、めちゃくちゃありがたい。

(もはや対象エリアという考え方は、今の時代ナンセンスな考え方なんですけどね。。。)


この融資条件であれば、「バンバン活用していきたい!」と考える投資家の方も多いのではないでしょうか。

ところが・・・

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◆スルガ銀融資はもう使いづらくて仕方がない件

メリットだらけの融資条件に思いますよね!?


金利も安くなり、融資期間は相変わらず柔軟で、エリアも広い。

年収条件が多少厳しいものの、以前のように使い勝手の良い銀行のように思いますよね。


しかし、しかしです。

実際は、もう恐ろしく使いづらい融資になっているのです。。。汗


なぜかというと、次の条件が大きなハードルとなるからです。


ハードル1.融資審査期間

不正融資が明るみになり、より厳重な審査が課せれているスルガ銀行。

現地へ行員と一緒に調査に行くことが条件だったりと、時間も手間もかかるんですね。

以前は3日承認と言われていたほどスピード審査だったのが、現在は承認が下りるまでに約2ヶ月かかると言われています。


これでは、ライバル多数の今の時代において、正直難しいですよね。。。

良い物件であればあるほど、審査を待っている間に、ライバルにさらわれてしまいます。



◆もう1つのハードルはもっと高い・・・汗

そして、こっちの方がより大きなハードルなのですが、もうアホかっていう条件ですよ。


その条件とは、、、


ハードル2.金融資産

条件:物件購入で頭金10%+諸費用を支払後、残りの金融資産が全残債の10%以上あること


たとえば、あなたがすでに物件を所有していて、1億円の借り入れがあるとします。

今回新たに1億円の物件を買おうとした場合、頭金1000万円+諸費用700万円がかかるとします。


すると、合計1.9億円の借り入れとなります。

1.9億円の10%以上の金融資産ということですから、1900万円以上持っていないといけません。


つまり、スルガ銀行から融資を受けて、1億円の物件を買うには、3600万円以上の金融資産を持っていないといけないということなります。


それでは、物件をまだ持っておらず借り入れゼロの人が、3000万円の物件を買おうとする場合はどうでしょうか?


まず、自己資金300万円と諸経費200万円で、合計500万円かかるとします。

今回で3000万円の借り入れとなりますので、その10%の300万円以上の金融資産が、自己資金と諸経費を合わせた500万円を支払った時点でなければなりません。


つまり、最低でも800万円の自己資金(金融資産)が必要だということです。

なかなか厳しいですね。。。

借り入れの無い人にとっても、相応の自己資金が必要だということです。


特にすでに借り入れのある人にとっては、かなりハードルが高い融資だということが分かります。



◆スルガ銀行に再び大きな問題が!?

かなりハードルの高い融資だということは、スルガ銀行の今回の決算に如実に表れています。


そのため、一見堅調に見えるスルガ銀行の決算も、違う角度から見ると、実は安心できる状況ではないということが分かってくるのです。

それはどういうことなのでしょうか?


また、収益の大きな柱となっている収益不動産ローンやカードローンが、再び大きな問題になる可能性がここ最近出てきているのです。。。

(次回につづく)



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◆編集後記

明日は夕方から新幹線で京都に向かいます!


土曜日(11月21日)に、京都で初のセミナーを開催するからです。

午前中に会員さんの収益物件を見学して、午後からセミナーです。


現在80名を超える申し込みが入っていまして、今夜締切りまでに90名を超えるかもしれません!驚

今回のセミナーのテーマの注目度の大きさに驚いています。


Web受講で申し込みが多いのですが、普段お会いできない関西の方とお会いできることを楽しみにしております。

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