From:ななころ
コメダ珈琲より


◆激変する京都

この3連休は、セミナーのために京都に行っていました。

なんだかんだ毎年京都には来ているのですが、今京都はいろいろと激変しているのを感じました。


コロナで外国人が一気にいなくなり、どこも日本人ばかり。

紅葉シーズンなので混んではいるのですが、それでも昨年までと比べると大きく減少していました。

インバウンドの煽りをモロに受けてしまっているようです。


保津川下りをしている時に船頭さんが、

「今年はね、ほんとお客さんが少ないの。トロッコ列車も今年なら乗れるよ。去年までだったら絶対に乗れないけどね。これからちょっと心配だよ。」

とこぼしていました。


また、京都きっての繁華街である四条河原町も閉店が目立ちました。

ちょうど健美家の記事でも取り上げられていた「GOOD NATURE HOTEL」に泊まっていたのですが、京都一の繁華街が夜21時を過ぎると閑散としていました。

(ここは高島屋の真裏にあるホテルで、いつもなら夜遅くまで賑わっている)

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今年開催予定だったオリンピックを見据えて、たくさんの商業施設がオープンしたにも関わらず、予想外の事態に苦しんでいる経営者も多いのではないでしょうか。

GoToトラベルが終了したら、いったいどうなってしまうのでしょうか・・・。


=== 記事一部抜粋 ===

京都きっての繁華街・四条河原町エリアは競争激化 商業施設やホテルの進出や撤退が続く


四条河原町エリアは京都の繁華街なのだが、今年5月に京都マルイが閉店してしまい、大きな話題となった。京都マルイが入っていた「京都住友ビル」は、阪急「京都河原町」駅と直結し、四条通と河原町通の交差点に建つ一等地だ。


四条河原町エリアは、商業施設の進出や撤退が続いている。京都高島屋の南側に京阪グループの商業施設「GOOD NATURE STATION グッド ネイチャー ステーション」が2019年12月に開業した。


健康や環境を意識したビオスタイルを発信するため、1階から3階までは有機栽培などこだわりのある農産物を販売するマーケットやプレミアムな食体験を味わえるレストラン、4〜9階の「GOOD NATURE HOTEL KYOTOグッド ネイチャー ホテル キョウト」でも天然素材にこだわっている。


京都市内に観光客が戻ってきたものの、新型コロナウイルスの影響で、四条河原町エリアでも店を閉めてしまった飲食店や物販店をちらほら見かける。観光客が少なくなる寒い冬が終わり、『京都河原町ガーデン』がオープンする来年の春ごろには、京都の繁華街はどう変化しているだろうか。

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(2020/11/24 健美家記事より)

=== ここまで ===



◆京都の会員さんの物件見学

ところで、京都滞在の初日は、午後のセミナーの前に朝早くからライフデザイン実践会の会員さんの所有する物件を見学してきました。

(現地参加できない方でも参加できるように、現地からZoom配信しました)


今から4,5年前でしょうか、彼と出会ったのは。

まだ30代そこそこの若者から面談の申込みがあり、2棟目の物件購入相談を受けていました。


ななころは、「相談者がどういう意図や考えで物件を買っていこうとしているのか?」を把握するために、相談の際には必ず購入した物件について訪ねます。


すると、最初1棟目の物件は手を出してはいけない物件であることに気が付きます。

横浜と言っても、手を出してはいけないエリアの新築狭小アパートだったのです。。。


まだ若い彼の可能性を奪ってはいけないと、どうやってアドバイスをしてあげようか、悩んだことを今でも覚えています。

そして、「すぐに手放した方が良いですよ」とアドバイスしました。


しかし、彼がすごかったのはそこからです。

ななころの残酷過ぎるアドバイスにも素直に耳を傾け、持ち前の行動力でこの物件を満室にして、手放すことに成功したのです。


そこからは大きく方向転換します。

ななころと同じ地方高利回り投資スタイルとなり、地元京都で次々と中古ボロ物件を買っていったのです。

(京都と言っても、京都在住の人から言うと、そこは京都ではないという田舎エリアなんだそうです笑)


今では家賃収入は2000万円を超え、月のキャッシュフローでも100万円を超えていると言います。

サラリーマンを卒業する日も近いそうです。



◆えっ!?こんなエリアで??驚

それでは、どんな物件を購入しているのか?

一部だけ一緒に見ていきましょうか。


彼が目をつけたエリアが京都の南丹市というエリア。

人口は3.5万人ほどの小さな町です。


京都駅から行くと、電車に乗って途中嵐山や保津川を超えて45分ほどの場所。

たしかに田舎です。。。(ごめんなさい)

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普通の不動産投資家だったら、物件を購入するのを躊躇してしまうようなエリアで、彼は土地勘を活かして物件を購入していきます。


最初に購入したのは数百万円のボロボロ物件。

半外にお風呂とトイレがあるような間取りです。

トイレは汲取式で、何度も溢れ出して大惨事が起こったこともあるそうです。


しかし、すぐに生活保護者で満室に。

しかも家賃は4万円弱/室だということですから。

今でも高稼働を続けているそうです。

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続いて購入したのが、すぐ隣の重鉄2階建ての物件。

こちらも数百万円で購入したそうです。

(驚きなのが、最初に購入した物件よりもさらに安い!?驚)

ファミリー向けの物件で、アーチが特徴的で、退去しても割とすぐに埋まるそうです。

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すると今度は、真向かいに売り物件が出たためこちらも購入。

外壁塗装するなどリニューアルして、最近高値売却に成功したそうです。

(売却済みのため、建物の画像は自粛)



そして、最後に見学した物件がこちら。

地主が持っていた大◯建託物件が競売に出ており入札。

築10年程度にも関わらず利回り13%だそうです。

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すごくないですか!?驚

この綺麗な物件が利回り13%です!

しかも、ファミリー向け物件でここまで新しい物件が近隣に無いため、すぐに埋まるそうです。


地方高利回り投資の威力を思う存分、堪能した物件見学会でした。

(やっぱり現地を見ると勉強になりますね〜)

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◆午後は交渉術のセミナー

そして、午後は京都駅に戻ってきてセミナー。

テーマは、交渉のプロ弁護士大家さんによる不動産投資家のための交渉術です。


受講者から頂いた感想を一部紹介させて頂くと、

「すごく参考になりました。外壁塗装の見積もりで一番安い会社に価格交渉してみます。」

「楽しくてパワーアップした役立つセミナーありがとうございます!また勉強になりました。紹介者さんがいる交渉で紹介者さんがマージン手にする契約で今日習った交渉どう実践するか考えてみます。またありがとうございます。」

「ヲタクネタがツボり、大笑いしました!第二部は宅建の民法の復習になりました。大変役に立つ内容だったと思います。ありがとうございました。」

「早速ドアインザフェイスを塗装職人に実践しました。アウトプットして体に染み込ませます!」

「加藤先生のYoutubeチャネル登録しました。大変面白く拝聴させて頂きました。」

「とてもいいセミナーでした!さっそく実践していきます」

「売主に対して、契約不適合責任(瑕疵)の交渉をしてみたいと思います。経年劣化と押し戻されないように交渉してみたいです」

「無茶苦茶勉強になりました。」

「自分は感情を出してしまうので、今後の交渉時に、当方の予想以上の条件を提示されても、顔や態度に出さず「しぶしぶ」受けるような回答をすることを心がけます。」

「交渉が必要になったら回答は数分待ってもらって、利害、選択肢、BATNAを書き出すこと。自分の費用がかからずに喜ばれること、相手の費用がかからずに嬉しいことを探し出すこと。アンカリングをすぐ打ち返すこと→ 勉強なりました!」

「交渉を恐れず、楽しむくらいの気構えでいきたいと思いました(顔には出さないよう注意)。」

「勝者の呪縛を使って、その値段で合意できる値段でも敢えて押し戻して相手に満足感を与えて売却できるように早速売りだし物件で実践します!」

「いま見ている物件が、融資額が伸びそうにないので思いっきり指値をぶちかまそうと思います!」

「遠隔地のメール・電話の質問、ご回答ありがとうございました。参考になりました!」


どんな内容のセミナーだったかというと・・・

(次回につづく)



◆編集後記

GoToトラベルは、大阪と北海道で中断されるとか!?

政府の対応のチグハグさとバタバタが目立ちますね。


昨日は車の運転免許証の更新だったのですが、毎回講習で聞くのが交通事故の多さ。

2019年の全国の交通事故死者数は「3215人」、負傷者数は約「46万人」だったそうです。


しかし、「車の運転自粛」とはなりません。

玉突き事故でたくさんの負傷者が出ても、メディアで取り上げることはわずか。

しかもこの数字、統計以来過去最低の記録だそうです。


一方で、コロナの死者数は現時点で「1949人」。

感染者数は約「13.5万人」です。


コロナを恐れるなとは言いませんが、どこまで大騒ぎを続けるのか。。。

賢い方はすでに気がついていますが、これではコロナで苦しんでいる事業者はいたたまれないですよね。。。涙