From:ななころ
お気に入りカフェより

過去最高に積ん読が増えています。まずい。。。

本って買った瞬間、頭が良くなった気がするのは私だけでしょうか!?


◆東京神話の崩壊

コロナの影響で、東京から人が出ていっています。


その数、40万人。

品川区の人口がおおよそ40万人なので、大きい都市が1つ消滅したようなインパクト。


もちろんそれ以上の人が東京に入ってきているので、結果として2020年も東京は人口微増。

ただ、東京はこれからも増えていくだろうと考えていたので、ちょっと驚く数字。

しかもここ最近は6ヶ月連続で人口減少している。


=== 記事一部抜粋 ===

東京からの転出40万人、コロナで一極集中に変化


 東京の昨年の状況をみると、コロナ禍が広がった後の5月に、比較可能な13年7月以降で初めて転出が転入を上回った。6月にはいったん元に戻ったものの、7月から12月まではまた転出の方が多くなった。


 年間では、ここ数年38万人前後が続いていた転出者数が40万人を超える一方、東京への転入者は43万2930人と7.3%減少した。転入者は14年につぐ少なさだった。転入から転出を引いた転入超過数は3万1125人となり、19年に比べて62%減と大幅に減った。

(2021年1月29日 日経新聞記事より)

=== ここまで ===



◆不動産投資家への影響

都内のテナントやオフィスも空室率の上昇が目立ち初めています。

しばらくは外国人留学生、外国人就労者も日本に大挙するようなことはないでしょう。


私たち不動産賃貸業にどこまで影響が出てくるのか不透明なところです。

東京が一気に過疎化するようなことはないでしょうが、今の歌舞伎町の夜を見ると不安になります。


「東京は安心」

「一過性のもので、また元に戻るだろう」


そんな東京神話が私たち不動産投資家にはあります。


ですから、安易に「東京は大丈夫」だと考えていたら危険かもしれません。

あらかじめ影響度合いを見極めておきたいところです。



◆コロナの影響

たとえば、都内の表面利回り7.2%の1億円の1棟マンション(1R×10部屋)を所有していた場合、どのくらいの影響があるでしょうか?


まず最初にコロナの影響で考えられるのが、「入退去の頻度が増える」可能性です。

1Rの部屋だと10室あったら3部屋程度は毎年退去でしょうか。

それがコロナの影響で、退去する部屋数が増える可能性があります。


また、「空室期間が伸びてしまう」可能性がありますよね。

都心の1Rだと、退去→入居までの空室期間はおおよそ1ヶ月程度でしょうか。

それが、一部の部屋では次の入居までに6ヶ月ぐらいかかる、なんてこともあるかもしれません。


すると、なんとっ!?、月に10万円以上の損失が出てしまうのです!


赤字にこそならないにせよ、かなりギリギリの収支になってきます。

これだと何のために1億円もの借金リスクを負ったのか、分からなくなってきますよね。


根拠の計算は以下の通りです。

=== 根拠は以下の通り ===

<満室時家賃収入>

 年間家賃収入(満室時)・・・720万円

 ※1部屋の月家賃6万円 × 10部屋 × 12ヶ月 = 720万円


<年間3室入退去、1部屋あたりの退去→入居期間を1ヶ月とする>

 年間家賃収入・・・702万円 ※現実的なMAX家賃


<年間の入退去による経費>
   
 年間経費・・・48万円

 ※原状回復費1部屋18万円 × 2部屋 + 広告料6万円 × 2部屋 = 48万円
 

<年間の銀行返済>

 年間銀行返済・・・400万円
 
 ※融資1億円フルローン、金利1%、期間30年


<年間の手残り>

 年間手残り・・・702万円 - 48万円 - 400万円 = 254万円

 ※話を単純化するために税金やその他経費を考えていません。


<コロナの影響>

入退去の頻度が3部屋→5部屋が増加

5室中3室は1ヶ月で入居、2室は6ヶ月で入居


 年間家賃収入(1部屋空室)・・・630万円 ↓72万円ダウン


<経費増加>
 
 年間経費・・・↑120万円アップ

 ※原状回復費1部屋18万円 × 5部屋 + 広告料6万円 × 5部屋 = 120万円
 

<手残りがダウン>

 年間手残り・・・110万円 ↓144万円ダウン

 ※630万円 - 120万円 - 400万円 = 110万円


=== ここまで ===

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◆コロナの影響

また、中長期的に考えると、土地値が下落することも考えられます。


都心エリアで物件を買っている人は、土地値や担保価値を重視している人も多いことでしょう。

それがコロナの影響で下落するとなると、大きな痛手となる可能性もあります。


実際にリーマン・ショック後は、都心ほど土地値が大きく下落しました。

地方圏も下落しているのですが元々がマイナスでしたので、影響度合いは都心ほど大きくなっていることが分かります。


都心ほどボラティリティが大きいのですね。

青いグラフが東京圏の公示地価の推移です。

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(国土交通省「地価公示」推移)


もちろんコロナが落ち着けば東京に人が戻ってきて、一旦は下落しても、また元に戻る可能性もあります。

東京に人が戻ってくれば・・・



◆まとめ

ということで、コロナの影響は今後少なからず都心の物件に影響を与えるでしょう。


それらのリスクを見越した上で都心エリアで物件を所有している人と、安易に「東京だったら安心」という考えで投資している人とで、今後は大きな差が出てきます。


ここ数年の投資スタイルを見ていると、2,3年後に破綻者が続出してくることも懸念しています。

融資ユルユルを期に一気に規模を拡大した人も多いからです。


不動産投資は、「東京だったら安心だから」とか「融資が出るから」といった安易な理由ではなく、しっかりと戦略を立て上で望むことをオススメします。



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◆編集後記

今年から始めた新たな取り組みとして、毎月1日夜21時から約1時間、会員さんの最初の1棟目購入秘話をZoomでシェアしてもらうということをやってます。


今はどれだけ成功している人でも、最初の1歩はみな同じ。

最初の1歩にどんな物件を、どんな気持ちで、どんな考えで、買ったのか気になりますよね。


また、なかなか最初の1歩を踏み出せない人にも参考になります。

成功者も最初の物件で意外とつまずいていたりするものです。


そしてどこに成否の分岐点があったのか・・・


2月1日は戸建投資のスペシャリスト、3月1日は首都圏投資のスペシャリストと続けてやってみたのですが、本当にいろいろな気付きがありました。


コロナで集まってワイワイ楽しく飲んだり食べたりできない中で、毎月1日夜は懇親会のノリで勉強しながらワイワイやっています♪

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