From:ななころ
お気に入りのカフェより

ワークとバケーションを組み合わせた造語で「ワーケション」が流行り出しています。

そんな器用なこと絶対ムリ〜と思ってる、ななころです。

こんな気持ち良いところで仕事するなんてもったいなさすぎて・・・

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◆前回記事のあらすじ

一般的に不動産投資では、都心エリアが推奨されます。


よく言われるのが、

「都市部の物件は、資産性が高い」

「都市部の物件は、土地の資産割合が高い」

「都市部の物件は、土地値が安定していて、資産価値が下がりにくい」

ということです。


土地の資産性が高く、土地値が安定しているから、経過年数が経てば経つほど、残債が減り、純資産が増えていくとという理由でした。


図にするとこんな感じです。

もう一度、図を掲載しておきます。

(クリックすると画像が拡大されます)
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ところが、実際はどうなのでしょうか?

都心部の土地の実勢価格は安定しているのでしょうか?


前回記事「2021年1月1日時点の公示地価が発表、都心部の物件は資産性が高いのか?



◆社会情勢の影響を大きく受ける都心エリア

前々回の記事で紹介した、公示地価の推移グラフで分かるように、

都心エリアは一見安定しているように見えるものの、社会情勢が大きく変わる”なにか”が起こると、土地の価値にも大きな影響があるのです。


バブル崩壊後、リーマンショック後、公示地価が大きく下落していることが分かります。

地方よりもむしろ都心の方が、その下落幅が大きいのです。


たとえば、もしあなたがリーマンショック前に都心エリアで物件を購入していた場合、リーマンショック後には大きな含み損を長年抱えることとなっていたでしょう。


物件を売却したくても、土地値が大きく下落しているため、残債以上で売ることができません。

それでも売却したければ、持ち出しが発生してしまうのです。


図で示すとこのような感じです。

(クリックすると画像が拡大されます)
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◆コロナの影響によって・・・

そして、今回コロナの影響によって、公示地価が下落。

全国平均では6年ぶり、都心では8年ぶりに下落となったのです。


=== 記事一部引用 ===

都内全用途で公示地価が8年ぶり下落 銀座や歌舞伎町で10%超


 二十三日に公表された都内の公示地価(一月一日時点)は、新型コロナウイルス感染拡大による経済活動への影響で、住宅地、商業地、工業地の全用途の平均変動率がマイナス1・0%と、八年ぶりに下落した。


 都内全域は前年からの継続調査地点二千五百八十六地点のうち、上昇は百十六地点で、下落が千九百七十三地点。前年に下落したのは多摩地区と島しょ部の百十四地点だったが、今回は二十三区も大半が下落した。


 平均変動率は、二十三区は住宅地がマイナス0・5%(前年プラス4・6%)、商業地がマイナス2・1%(同8・5%)。多摩地域は住宅地がマイナス0・7%(同0・8%)、商業地がマイナス1・1%(同2・5%)だった。

(東京新聞2021年3月24日記事より)

=== ここまで ====


バブル、リーマンショックと続いて、今度はコロナの影響によって、都心の土地値に大きな影響が出ているのです。

(地方圏も多少の影響は受けていますが、上下幅が小さい)


今後、バブル後、リーマンショック後と同じようなグラフを描く可能性があるのです。


つまり、コロナ前後の時期に都心で物件を購入した投資家は、気をつけなければなりません。

大きな含み損を抱える可能性があるのです。


(リーマン・ショック後の地価公示の推移)
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◆社会情勢の影響を受けないために

ただ、まだ下落の兆候が見られただけですので、ここから大きく下落するかどうかは、今後の日本や世界の経済がどうなるかにかかっています。


これから大きく経済が持ち直すのであれば、下落は止まり、再び上昇するかもしれません。

(まだ高値で推移していますので、売却するならチャンスだとは思います。)


また、売却せず所有し続けていても問題ないように、家賃を維持し、高稼働を続けていくことができれば、問題ありません。


おおよそ10年周期で上がったり下がったりを繰り返していますので、また大きく上昇する可能性もあります。


常に勉強を続けて、都心エリアにせよ地方エリアにせよ、「儲ける不動産投資」よりも「負けない不動産投資」を目指すことをオススメします。


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◆編集後記

インカム重視の不動産投資は、サッカーや野球でいうところのリーグ戦と同じだと思っています。


短期決戦のカップ戦と違って、長期決戦のリーグ戦は、勝つよりも負けないことが重要になってくるからです。

一発勝負を狙うのではなく、盤石の体制を築きながら、ちょっとづつ勝ちを積み重ねてくのです。


よくサラリーマン投資家から相談を受けると、数年後に売却を前提、それまで収支はほぼトントンで回していくといったシュミレーションで物件を買っている人がいます。

キャピタルにより過ぎているのです。

今回のような社会情勢の大きな変動に耐えられなくなってしまいます。


そのため、都心であっても数年後に売却を前提で考えない。

売却できたらラッキー。

売却できなくても、長期保有で儲かるという投資スタンスをオススメします。