From:ななころ
プライベートオフィスより
 
◆今日の質問への回答

毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。

今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。


【過去の回答】

【質問コーナー13】頭金ゼロでも融資を受けられますか?

【質問コーナー14】女性サラリーマン投資家が、初めて購入する物件の融資を受けるには?

【質問コーナー15】競売物件の購入時に注意すべきポイントとは?

【質問コーナー16】新設法人で横浜に1棟購入、2棟目の融資を年内に受けて物件を買うことは可能か?

【質問コーナー17】年収800万円、預金1000万円の公務員が、10年後CF1000万円を達成するには?

【質問コーナー18】女性特有のライフプランを考慮した不動産投資戦略について


※その他の質問への回答はこちらから見れます。

不動産投資Q&Aコーナー(まとめ)




=== 質問 ===

地方アパート購入の件


現在築20年の地方都市(8万くらい)に建つ2棟2LDK10室を検討しています。

非線引きエリア。スーパーマーケット車で5分。小学校近。駐車場20台。ファミリー向け。

価格5000万くらい。年間収益750万。収益率15%。一括借り上げ(10%)軽量鉄骨。建物の状態はいいです。

また融資は頭金2000万でおりそうです。

2点問題があります。

1.地方都市のため入居付けが今後も継続できるかどうか不安。地方のアパートに投資される方はどのような事を見てどのように注意されてますか?

2.ずっと持っていたいですが最悪出口考えるとどのくらいで販売できるか?

例えば10年後築30年の時家賃下落率2%年間収益600万として20%で割って3000万くらいで売れればいいかなと簡単に考えてます。これでいくと最終手残り2000万くらいになるかななどと皮算用してます。

皆さんこの考え方って甘いですか現実的と思いますか?

一棟2室のアパートのみ保有しています。御指南よろしくお願い致します。

(楽待相談室2021.9.13質問より)

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◆ななころの回答

楽待相談室には以下のように回答しました。


=== 回答 ===

こんにちは。初めまして。

今から約13年前のサラリーマン時代から地方高利回り物件ばかり購入。

最初の物件でエライ苦労しましたが、現在は4棟所有、家賃収入は2500万円、年間CFは1500万円ほどの不動産投資家です。


質問されている件ですが、良さそうな物件です。

地方とはいえ、築20年で利回り15%は、なかなかの数字だと思います。

単純計算で2LDK1部屋月6.25万円の家賃を取れて高稼働なのでしたら、家賃相場も崩れておらず、入居需要もありそうですね。


また、おそらくD建託のようなサブリース物件だと思いますが、サブリースを解除できればさらに収益は良くなる可能性もあります。

(たまに大家に内緒で、サブリース会社が勝手に更新料を取っていたり、礼金を取っていたりもしますので、購入後に確認することをオススメします。)


問題とされている2点について回答してきます。

まず1番目の入居付が今後もできるかということですが、ポイントは2つあります。

1つ目のポイントは、購入前の入居需要調査は念入りにすることをオススメします。現地で賃貸専門不動産会社を3社以上ヒアリングしたり、エリア調査することでおおよそ把握できます。

2つ目のポイントは、「◯室空いても回る」と許容範囲を決めて利回り計算して購入すると良いと思います。地方ですから空室は出ます。この物件であれば、3室空いても利回り10%を超えてきます。なお、私の場合は「半分空室でも月返済額とトントン」というラインを目指して購入しています。


続いて2番目のどのくらいで売却できるかについてですが・・・

▼回答の続きはコチラ → 地方アパート購入の件


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=== ここまで ===



◆あなたからの質問をお受けします。

毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。


「○○について、ななころさんはどう思いますか?」

「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」

「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか?」

など...


不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、10年以上の不動産投資経験と、これまで1000人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。

あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。

▼ななころへの質問はコチラ



◆編集後記

地方高利回り投資法の重要な考え方の1つに、

「ほとんどのリスクは利回りでカバーできる!」

というものがあります。


地方で物件を購入することについて過度に心配される方がいます。

人口減少、空室増加、家賃下落、、、


たしかに都心よりも地方の方がリスクが高いことは確かです。

入居募集に苦戦することもあるでしょう。


ただ、それを補って余りある利回りで購入できれば、まったく問題無いのです。

たとえ10室中5室しか埋まらない物件であったとしても、利回り20%であれば利回り10%になるだけです。

都心で利回り5%6%といったギリギリの収支で買うよりも、背負う借金も少なく(つまりリスクが少なく)よっぽど儲かります。


しかも、過去の経験上、よほどの過疎地や供給過剰地域でも無い限り、しかるべき入居募集をすれば埋まります。

10年も運営すれば元は取れ、あとは金の卵を生み続ける親孝行の物件になってくれます。

短期間でFIREを果たしたサラリーマン大家も、地方高利回り投資法の人が多いのは、このためです。


地方と都心、どちらが正解かは人によって答えは違いますが、地方は地方の考え方とやり方があると考えている次第です。



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