From:ななころ
プライベートオフィスより

我が家にホームステイしていたイタリア人の女の子に「パスタは何が好き?」と聞かれたので、「明太子クリームパスタ」と答えてしまい、気まずい空気を流してしまった、ななころです。

◆売れるのに売れない・・・

儲からない物件を手放そうとしたものの、”思わぬところ”で足を引っ張られて、売却できない事態になっていることがあります。


多少の損切り覚悟の売却だったのに、帳簿上では利益が出ていることになり、想像以上に税金が高くなってしまうことがあるからです。


なぜこのようなことが起こるのか?


不動産投資を勉強されていて、税務に詳しい方であればすぐに分かったと思います。

減価償却費が利益に大きく影響してしまったからです。

これは「減価償却の逆襲」と呼ばれています。


※前回の記事「儲からない物件、せっかく売却先が決まったのに手放せない・・・涙(1)

売却1



◆建物比率を高くは正解?

不動産投資の本には、こんなことが書かれていたりします。

「減価償却を多く取るために、土地値の比率は低く、建物の比率を高くする」


たしかに建物比率が高ければ、それだけ減価償却を多く取ることができます。


たとえば、売価1億円の築30年RC物件の内訳が2パターンあったとします。

パターンA) 土地値7千万円、建物3千万円

パターンB) 土地値3千万円、建物7千万円

※いずれも個人名義で購入したとします


パターンBの方が、減価償却を多く取れるため、節税効果は大きくなります。

パターンAでは1年当たり約132万円の減価償却なのに対して、パターンBでは1年当たり約308万円の減価償却が取れるからです。


=== 【耐用年数の計算式】 ===

耐用年数=(耐用年数−経過年数)+経過年数×20%


※築30年RCの建物(耐用年数47年)の場合

17年(RCの耐用年数47年−築年数30年)+6年(築年数30年×20%)=23年(償却率0.044)

=== === === === === 


実際にはお金を使っていないのに経費計上できる額が倍以上違うのですから、大きいですよね!

減価償却が魔法の経費と呼ばれたりする所以です。

たしかに、なるべく建物比率を高くして、減価償却を多く取りたいところです。



◆減価償却の逆襲

ところが、売却する場合には、減価償却費を大きく取ることが仇となるのです。


なぜなら売却した時に利益が出たかどうかは、売却金額と「簿価」との差で算出されるからです。

購入金額や残債との差ではないところが注意なのです。

(実際には簿価に譲渡費用もプラスされます)


たとえば、あなたが4年前に高値掴みさせられて、1億円(土地値3千万円、建物7千万円)で購入した築30年RC物件を手放したいと考えました。


家賃下落や空室増も心配です。

近い将来には1000万円単位での大規模修繕費用が発生しそうなため、なるべく早く手放したいと考えています。


すると、業者が頑張ってくれて、なんとか9500万円で売れそうです。

購入価格よりも500万円安く売ることになりますが仕方ありません。

残債もまだ9800万円ほどあるため、手出しが出るのは痛いです。


ところが、実際に売却すると700万円以上の利益が出てしまうことが判明。

手出しにプラスして、短期譲渡税を100万円以上支払うことになってしまったのです。


減価償却を大きく取っていた分、簿価が大きく下がり、利益が出てしまったのです。。。

売価9500万円 ー 簿価8768万円 = 利益732万円


減価償却の逆襲に会ってしまったのです。



◆事前に「売るか or 所持か」戦略を考えておく

このように、減価償却の特性を知り、物件を購入する前に「売るか or 所持か」をあらかじめ戦略を考えておくことが不動産投資では重要となります。


ななころの場合は、基本的に物件を売却するつもりはありませんので、減価償却はなるべく大きく取ります。

ななころのような地方高利回り投資の場合は、利回り15%とか20%とかになってきますので、安定稼働すると利益が大きく出てしまうからです。


一方で、数年後に売却を考えているようであれば、減価償却をどうするかは事前にしっかりと考えておくことが重要となります。

(個人所有か法人所有かでもまた戦略が変わってきます。)


減価償却は奥が深いので、購入前にしっかりと学んでおくことをオススメします。



この本、先日出版された本なのですが、

「減価償却バイブルと銘打っているけれど、減価償却だけで1冊の本なんてありえない」

「どうせ余計な知識や情報も盛り込まれているのだろう」


と思ったら、とんでもない。

本当に減価償却だけをテーマの本でした。。。汗


大変失礼しました。

とても勉強になったのでお詫びとしてこのブログで紹介しておきます。



◆編集後記

10月度の勉強会は、まさに「減価償却」がテーマです。


上記で紹介した著書を招いて、講演をして頂く予定です。

税務はややこしいので、本だけでは理解できないところも多いですからね。

(なにより数字が苦手の人も多いかと思います笑)


しかも今度の勉強会は、出版記念を兼ねていますので、受講料はかなりお得です。

普段は講師に失礼にならないように、それなりの受講料を頂いていますが、今回は破格です。

しかも驚くほど受講特典が豊富です。


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