From:ななころ
プライベートオフィスより
 
◆今日の質問への回答

毎週木曜日は読者さんからの質問に回答しています。

今週は読者からの質問がなかったので、「楽待相談室」に寄せられている質問に回答したいと思います。


=== 質問 ===

不動産賃貸業2年目以降


御覧いただきありがとうございます。私は今年40歳になり、会社員(税引前給与所得1,650万円程度。自宅マンションローン残額5,000万円程度←直近で複数社に査定したみたところ9,000万円程度の値が付いてます。 保有金融資産2,700万円程度)をしております。

コロナ禍の影響で、会社給与のみのインカムが不安になり、不動産賃貸業に興味を持ち、昨年2020年3月に都内(杉並区 中央線沿線)に1棟10部屋の新築アパートを購入しました。大手新築1棟販売で有名な某ディベロッパーで、O銀行から35年のフルローンにて1.35億円(年間家賃収入700万円、税引後手残100万円程度 サブリース5年)にて購入しました。個人で購入しております。

当時は勉強した「つもり」になっており、「都内の良い場所だし、手出しも無く、資産になるか」「最初から青色申告できるし、これで不動産賃貸業のベースが作れる」と自ら過信しておりましたが、今考えると最初の投資としてはゼロ点だったなと猛省しております。

案の定、債務超過の状況で簡単に銀行融資などもできず、今後の拡大がしばらくは難しい状況です。

ついては、私としては、直近は以下の方針で今後取り組んでいければと考えておりますが、諸先輩方から「もっとこうした方が良い」「それはダメだ」「私ならこうする」等ご意見賜りたく、今回初めて投稿させていただいた次第です。

【方針 朸箙坡拓をする(不動産会社のツテをあてにするのではなく、自分で飛び込みで回ってみる)

【方針◆曚箸砲く貯蓄を意識し、保有金融資産を増やす

【方針】ローン前提の大きな物件はしばらく難しい為、キャッシュ購入で築古ボロ一軒家の再生を目指す。

【方針ぁ曖鞠後に現在保有している1棟アパートを売却し、個人のBSを整理する。

以上です。独学で本を読むなどして勉強しておりますが、どうしても自分自身の考えに偏りがちなので、是非皆様からご意見頂戴したく、どうぞよろしくお願いします。


(楽待相談室2021.10.12質問より)

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◆ななころの回答

楽待相談室には以下のように回答しました。


=== 回答 ===

こんにちは。初めまして。

ど素人のサラリーマンから始めて、今年で不動産賃貸業は14年目になります。


まずは物件を購入した後とはいえ、よくぞご自身を冷静に振り返ることができたなと思いました。

普通でしたら目をつぶりたくなるようなことも、しっかりと未来に向けて目を向けていることは素晴らしいことだと思います。


これまでたくさんのサラリーマン投資家さんとお会いしてきましたが、1棟目の失敗から立ち直って脱サラに成功した人もたくさんいます。

そのため、ちょっと厳しく聞こえるところもあるかもしれませんが、スタートラインに戻るための道筋について真剣に回答させて頂きます。


1.サブリースを外せないか

新築時はサブリースなどつけなくても満室になります。

サブリース料を支払っている分もったいない。

契約書をギチギチに固められていて難しいかもしれませんが、まずはサブリースを外せないかを検討されると良いと思います。

(解除条項をよく確認し、詳しい方に相談すれば解除できるかもしれません。)


2.いつでも売却できるようにする


▼回答の続きはコチラ → 不動産賃貸業2年目以降


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=== ここまで ===


◆過去の回答



◆あなたからの質問をお受けします。

毎週木曜日のブログの記事は、読者からいただいた質問に対して、ななころ自身が直接回答していこうと思います。


「○○について、ななころさんはどう思いますか?」

「○○について、どう解決したらいいか悩んでいます。。。」

「○○な時、ななころさんだったらどうしていますか?」

など...


不動産投資に関するありとあらゆる質問に対して、10年以上の不動産投資経験と、これまで1000人以上の相談に乗ってきた経験から丁寧に回答していきます。

あたながライフデザイン実現するために、役立ててもらえると幸いです。

▼ななころへの質問はコチラ



◆編集後記

不動産投資は最初の1歩がとても重要です。


今回のご質問者さんのようにいきなり1.35億円の借金を負ってしまうと、即座に苦しくならないにしても、徐々に徐々に10年20年の単位でゆっくりと苦しくなっていきます。

利回り5%ちょっとですのでかなり苦しいですよね。。。


ご質問者さんは今40歳ということなので、50歳60歳になっている歳です。

サラリーマンとしては限界が見えている頃であり、給与も頭打ち。

体力や気力も衰え始める頃に苦しくなっていくのです。


できれば、動ける今のうちに精力的に動いて、次の10年に備えて挽回していけると良いのですが・・・。


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