From:ななころ
お気に入りカフェより

昨日は数年ぶりに朝7時台の中央線に乗りました。地獄の通勤電車を覚悟していたのですが、さほど混んでおらず途中から座れたことに驚いた、ななころです。


◆不動産投資の難しさ


不動産投資の難しさの1つは、

「自分が失敗していることに気が付きにくい」

ということです。


やっちゃいけないNo.1の「新築ワンルームマンション投資」でさえ、失敗していることに気がつく人はわずかです。

たとえ毎月のキャッシュフローは赤字でも、1部屋あたりの赤字額はわずか。

営業マンの事前の説明通りに税金が戻ってきているわけですから。

続けて2つ目、3つ目と買っていく人が多いことからも、失敗に気がついていないことが分かります。


また、都心の新築1棟アパートの建売なんかも典型的な失敗パターンにも関わらず、失敗していることに気が付きません。

なぜなら、銀行からフルローンで融資を受けており、手出しがほとんどいらない。

オーバーローンを引けた日には、逆にお金が増えるわけですから、まず失敗に気が付かない。。。


「自分は良い投資をした!」

「Bestな投資ではないかもしれないけど、賢い投資をした!」


購入当初は失敗だとは1ミリも考えないのです。

(うすうす失敗だと感じていても、絶対に失敗だと認めたくない気持ちもあると思います。)



◆不動産投資のやっかいなところ

そして、不動産投資がやっかいなのが、

「失敗していることに気がつくのが、購入後随分時間が経ってから」

ということ。


数年後、下手したら数十年後に、「失敗だった」と気が付きます。

いよいよ手放そうと思った時に、売却しようにもできない。

持ち続けるにも修繕できない。


即死にならない(即死できない)のです。

座して死を待つ状態に陥ってしまうのです。。。



◆TATERUアパートの収支の現状(悲惨)

実際の例として、TATERUアパートがあります。


数年前、都心の利回り6%〜7%の新築アパートをサラリーマン向けにバンバン販売していました。

販売会社は、インベスタークラウド→TATERUと社名を買えながら急成長。

一部上場まで果たしています。


そのTATERUアパートの収支が、コロナの影響もあり、どんどん厳しくなっているようなのです。

勇気あるTATERUアパートオーナーが、実際の収支をブログで公開しているので、このブログで取り上げてみたいと思います。

(記事を勝手に引用させて頂いております。ブログ執筆者の方がもし読まれていて、公開不可のようでしたらメッセージください。すぐに非公開に致します。)


=== 記事一部抜粋 ===

TATERU物件の年間収支がヤバい!

私はTATERU物件のアパート1棟8室を保有しております。いつも物件が新しいと言うこともあるとは思いますが、入居者が退去してもすぐに入居が決定しており、大変にありがたかったですが、今年はコロナウイルスの影響で退去してもすぐに入居が決まらず入居付けに時間がかかったので、最大2室の空室をはじめて体験しました。TATERUのアパートは2室空室になると銀行返済で赤字になります。

※実際の収支画像
TATERU収支

今年は年間で銀行返済を含めて¥310842が手残りになります。

(「サラリーマン役員の副業不動産投資ブログ」より)

=== ここまで ===


この収支表を見てかなり苦しくなります。。。汗

1億円弱の借金を負って、年間手残りがわずか31万円ですから、息が止まりそうになります。


年間を通して入居率は良く、ほぼ満室を維持しているにも関わらず、11月12月のたった2ヶ月間だけ2部屋空室が出てしまっただけでこの収支ですから。。。


先日発表されたTATERU社(現ロボットホーム社)の決算でも、高入居率を維持してはいるものの、ちょっとづつ入居率が悪化していることが見てとれました。



すぐに1部屋は入居が決まったそうですが、10年20年と高稼働を維持していかないといけません。

どんどん修繕費もかかってくることでしょう。

厳しい戦いです。

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◆後戻りはできない・・・

先日、サラリーマン不動産投資家の方と会ってきました。


30代の男性で、まだ若い方でした。


ライフデザイン実践会に興味があるということでお会いしたのですが、建売の新築アパートの売買契約を結んだ直後でした。

詳しく話を聞いていくと、まさに上記のような典型的に厳しい内容でした。。。

1億強の借金を負いながら、数年後徐々に収支が厳しくなっていくパターンです。

さらに建築会社の評判も悪く、手抜き工事なども心配されます。


本人としては「5年後ぐらいに売却するつもり」とのことでしたが、はたして・・・。


売買契約締結前でしたら間違いなく「やめなさい」とアドバイスするのですが、本人としては「正解だ」と信じて進んでいます。

以前から僕のブログやメルマガを読んでくださっている方ではないため、「手付放棄してでもやめた方が良いですよ」と言っても、聞いてはくれないでしょう。


「家賃は絶対に下げずに、なるべく高稼働で運営しましょうね!」

としか言ってあげることはできませんでした。


もしかしたら市況がもっともっと良くなって、本人が言うように5年後に高値で売れるかもしれません。

ずっと空室に困らずに運営できるかもしれません。

そうあって欲しいと願っています。

無力感に襲われた夜でした。。。


成功した人たちは、どのようにして不動産投資で経済基盤を確立しているのか?


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◆編集後記

上記でご紹介したTATERUアパートのオーナーさんも、すぐさま失敗には気がつかれたようです。


そして、そこから挽回し、現在は高利回りの物件を全部で5棟を所有されているようです。

肩書がサラリーマン役員となっていますので、年収も良いのだと思います。

39歳とのことですので、幸いなことにまだまだ若いですし、この先いくらでも可能性はあります。


少し遠回りしてしまったかもしれませんが、どうか目標達成に向けてがんばって欲しいと願っている次第です。

(その後の物件の買い方がちょっと心配ではありますが・・・)


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