クセのある売り物件を調査してきました。（１）

From：ななころ
お気に入りカフェより

◆クセのある物件

今日はクセのある２つの売り物件を見学してきました。


１つは土地値以下の廃墟ビルと、もう１つは土地値以下の再建築不可物件です。

”クセ”ありそうでしょ！？笑


自宅から自転車で行けるほどの近距離だったことと、化ける可能性を探るためです。

また、こうやって時々物件を見学することによって、不動産投資感覚が鈍らないようにしています。


何より物件を見て回るのって楽しいですよね！

根っからの変態なのです笑



◆ツタだらけの廃墟ビル

1つ目の廃墟ビルは、もともと高級寿司屋さんが持っていたビルです。

地方ローカル路線とはいえ駅チカのRC4階、地下1階の築40年超の物件です。

建物の周りにはツタがまとわりつき、かなり酷い状態です。







お寿司屋さんが退去したあとは、中華料理屋さんなどが入居したこともあるそうですが、その後は入居者もつかず2年以上放置。

かなり荒れ放題になっていました。

天空の城ラピュタに出てくるような世界が広がっていましたよ笑










地下もあるのですが、配管からの水漏れが酷かったようで、天井は完全に崩落していました。

ものすごいカビとサビの臭いでした。。。汗





◆この物件に興味を持った理由

なぜこんな酷い状態の物件に興味を持たのか？


大きな理由としては、東京都内にも関わらず「土地値以下」の物件だったからです。


土地の広さは約150平米。

周辺の土地の実勢価格で約5000万円になります。


それに対して売値は約4000万円。

店舗→住居へコンバージョンできれば面白いと感じたのです。


賃料想定としては、以下の通りです。

・地下1階＋1階・・・25万円

・2階・・・20万円

・3階＋4階・・・17万円

合計・・・62万円／月、744万円／年


3000万円ほどかけてリフォームすると、利回り12％で仕上がります。

事業再構築補助金などの活用もアリかなと考えていました。



◆ところが・・・

ところが、残念だったのは容積率をオーバーしてしまっている点です。

違法建築では融資はかなり難しくなります。

リフォーム資金は融資を受けるにしても、4000万円を現金で出すしかありません。


なかなか刺激的な物件だったのですが、購入は見送ることにして、次の物件に向かいました・・・

（次回につづく）



◆編集後記

草が4階まで伸びている様子を見て、思わずラピュタのこのシーンを思い出しました。

草木というのはすごい生命力ですね！




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