From:ななころ
お気に入りカフェより

◆クセのある物件(2)

クセのある2つの売り物件を見学してきました。


1つは土地値以下の廃墟ビルと、もう1つは土地値以下の再建築不可物件です。

”クセ”ありそうでしょ!?笑


自宅から自転車で行けるほどの近距離だったことと、化ける可能性を探るためです。

また、こうやって時々物件を見学することによって、不動産投資感覚が鈍らないようにしています。


何より物件を見て回るのって楽しいですよね!

根っからの変態なのです笑


昨日は最初に見学した廃墟ビルを紹介しましたが、今日は再建築不可の物件です。

廃墟ビルも衝撃的でしたが、こちらもなかなか衝撃的でしたよ。


※前回記事「クセのある売り物件を調査してきました。(1)


(前回の廃墟ビルはすごい状態でした。。。)
o1518122615115452829



◆なぜ再建築不可なのか?

廃墟ビルに続いて見に行ったのは、再建築不可物件です。


築40年、2階建て鉄骨造、4戸、1棟アパートです。

利回りは満室で11%超、現状は2室が空室です。

大規模修繕は実施済みで、空室2室のリフォームは済んでいます。

建物の状態も悪くはありません。

20220509_153422

20220509_150721


土地の広さが500平米以上あり、土地だけで7000万円〜1億円ぐらいになる可能性があります。

それに対して、売出し価格が約3000万円。

売主さんが高齢で売り急いでいる物件です。


不動産投資経験者の方は、この情報を見ただけで、「面白そう!」と感じるかなと思います。

一方で、「土地が500平米以上あるのに、なぜ再建築不可???」と疑問が湧いてくるかと思います。


こういう物件がお宝に生まれ変わる可能性があったりしますよね!?

疑問を解消しに現地を見学しに行ったのですが、衝撃の事実が分かりました!



◆最初は5000万円で売出し

まず背景として、売主さんが高齢のため、売りに出したいと思ったそうです。

敷地も広く、公図でも実際にも道路にもしっかりと接道しています。

車が入って来れるほどの広さです。


私道は「位置指定道路」で、幅員4mあり、再建築はできます。

そこで最初は約5000万円で売りに出したそうです。


土地の形を単純化するとこんな感じです。

※縮尺は正しくありません
IMG_0294



◆再建築できない理由

ところが・・・

売りに出すために境界を確定しようとしていたところ、とんでもない事実が判明してしまったそうのです。。。


「位置指定道路(私道)」と「敷地」との間に、わずかな「登記未了土地」があることが判明したのです。

その幅、わずか20cmです。。。

たった20cmの未了地があるために、この物件は道路に接道していないことになってしまったのです。


IMG_0295


=== 登記未了土地とは? ===

所有権の登記名義人の死亡後に相続登記等がされていない土地であって、公共の利益となる事業の円滑な遂行を図るため、当該土地の所有権の登記名義人となり得る者を探索する必要があるものをいう。

登記官は、その所有権の登記名義人の死亡後一定の期間(10年以上30年以内で政令で定められる)を超えて相続登記等がされていないと認めるときは、当該土地の所有権の登記名義人となり得る者を探索したうえで、職権で、所有権の登記名義人の死亡後長期間にわたり相続登記等がされていない土地である旨などをその所有権の登記に付記することができる。

=== === === ===



◆間口にも問題が!?

ただ、未了地があるということは、現所有者(売り主)がこの土地を40年前に購入した時に判明していたようです。

そのため、未了地を除いても接道するように、間口2mを取って購入しています。

未了地があっても、幅員4m以上の道路に2m以上接していれば再建築は可能ですから。

スクリーンショット 2022-05-10 12.06.28



ところがです。。。

その間口2mも、実際に図ってみると途中の通路幅が2m以上無いことが判明したのです。

スクリーンショット 2022-05-10 12.08.57


手書きで縮尺がおかしいので分かりづらいかもしれないのですが、途中の通路が1.9mしかないのです。

わずか10cm足りない。。。

IMG_0296



◆再建築可能にするには途方も無い労力と時間が・・・

結局、再建築不可を可能にするための解決策としては、「未了地を登記」するしかありません。


そのためには、未了地の所有者(売主とは別の人)にお願いする必要があるのですが、現所有者はずっと昔に亡くなられています。

すでにひ孫の代まで相続されており、40人以上の関係者がいます。

その一人一人に確認を取って、相続登記していく必要があります。


所有者の探索に多大な時間と費用が必要なのです。。。

現所有者はあきらめたそうです。

そのため2000万円以上値引きして売りに出していた背景があるのです。



◆もしかしたらあっさり解決するチャンスがある?

ちょっと長くなってしまったのですが、物件が格安に売りに出されている背景を説明しました。

他にも水道管が他人の敷地を通っており、許可証が必要という事実も判明しました。


いくら格安とはいえ、これでは買えませんよね!?

今のままでは融資も付きません。

現金で3000万円出して買おうという人はあまりいないのではないでしょうか。


ただし、ちょっとした希望もあるのです。

もしかしたら未了地の登記についてあっさり解決する可能性もあるのです!


もし解決できるのであれば買おうと思っています。

そのあたりはについては、僕の中ではまだ解決策の確信を得られていなため、いずれお話できればなと思います。



◆編集後記

不動産投資は、ダイヤの原石を探す面白さもあるのですが、石を磨いてダイヤにする面白さもあるなと思っています。

磨く作業は骨の折れる作業ではありますが、ワクワクします。


知っているか知らないかで、こういう”クセ”のある物件がお宝物件になったりすることもありますから!

不動産ってやっぱり面白いですよね!!


こちらも合わせてお読みください!

メルマガでは融資情報に加えて、不動産投資において役立つ情報や最新情報をメルマガで配信中です。

▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ

※登録は無料です。即解除もできます。