From:ななころ
プライベートオフィスより
 
◆不動産投資相談への回答

今日は「楽待相談室」に寄せられている質問に回答していきます。


=== 質問 ===

会社所在地と物件所在地が違う際の融資戦略を御指南ください


法人で戸建て賃貸を2棟所有しています。
自己資金で取得し、リフォームを行い、客付して1年経ちました。
わずか2棟ですが、一応「満室経営」中です。

当方の所在地はA県で、物件はB県にあり、遠隔運営しています。

次は融資を使って規模を拡大したいと思い、2000万円の中古アパートを購入予定です。
400万円を頭金で支払い、差額の1600万円の融資お願いしたく、地元A県とB県の両方に支店がある金融機関のA県支店に持ち込んだところ、「物件にも事業計画にも問題はないのですが、物件所在地が遠隔地で、管理上の問題から本部から否認されました。」と断られました。2行に相談に行きましたがどちらも同じ理由で却下でした。担当者さんはとても頑張ってくださった様子でした。

そこで、B県の金融機関に電話であたってみたところ、全ての金融機関で「会社の所在地がA県だと難しいです。」という答えで、会って話を聞いていただくこと自体が無理でした。

他県に支店などを出す際に融資を引く企業もあると思うのですが
「他県だとダメ」理論がこんなに強ければそのような企業はどのように
して事業展開をしているのかとても疑問です。
不動産事業だけ「他県だとダメ」なのでしょうか・・・。

ということで「物件がB県だからダメ」「会社所在地がA県だからダメ」の
板挟みになってしまい困っています。
そこで質問なのですが、皆様の中には遠隔地の物件に対して融資を引かれた方がいらっしゃればどのような戦略で融資を引かれたのかお教えいただきたいです。

ちなみに、今後の戦略としては

〜換馘験しているメガバンクや商工中金に話を持ち込む。

不動産担保ローンをあたってみる

B県にバーチャルオフィスを借りて会社の住所を移し、B県での融資を目指す。

を、考えています。
できればはやりたくありませんが・・・

よろしくお願いいたします。

(楽待相談室2022.5.10 質問より)

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◆ななころの回答

楽待相談室には以下のように回答しました。


=== 回答 ===

 こんにちは。初めまして。不動産投資家歴&大家業14年目になります。現在は脱サラして普段は子育てや国際交流を楽しみつつ、ブログやメルマガ記事などを書いたり大家同士で情報交換できるコミュニティを運営しております。


 ご質問の件ですが、「法人住所地A県、購入予定物件所在地B県と離れている場合の融資付」についてのご相談ですね。持ち込んだ物件が「事業計画は問題はないが、物件所在地が遠隔地で、管理上の問題で本部から否認」されてしまったのですね。それはあと1歩で悔しい思いをされましたね。。。

 「地元A県とB県の両方に支店がある金融機関」ということなのですが、銀行やタイミングによっても異なるのですが、今回は以下のどれに該当しますか?


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

<住所> <物件> 
A県A市 B県B市

A県A市 B県B市 ⇒ ◯
A県A市 B県C市 ⇒ △ ※場合による
A県D市 B県B市 ⇒ △ ※場合による
A県D市 B県C市 ⇒ ✕ ※原則融資は不可
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 

 原則として・・・




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=== ここまで ===


◆過去の回答


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◆編集後記

今回の相談は「遠方物件への融資付け」でしたが、地方高利回り投資法においても、どこの銀行から融資を受けるかが、乗り越えるべき壁の1つになります。

多くの人がこの壁を乗り越えずに挫折してしまうのです。


とはいえ、逆の考え方をすると、この壁があるからこそ、ライバルが減り、指値も通りやすくなり、高利回りで買えるとも言えますよね。

「遠方の物件の融資付ノウハウ」を持っていれば、あなただけの強い武器になるのです!


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