From:ななころ
お気に入りのカフェより

◆保有 or 売却

購入した1棟収益物件、

「このまま持ち続けるべきか? or すぐに売却するべきか?」

悩んでいる人は結構いるのではないでしょうか!?


たとえば、こんな物件があったとします。

3年前に購入した築年数20年の都心のRC物件。

表面利回り9%、1億円で購入しました。

融資は、フルローン、金利3%、期間30年で借りました。


RC物件のため固定資産税や火災保険料などそこそこ経費はかかりますが、稼働率は割と安定しており、空いたらすぐに埋まります。

年間家賃収入1000万円に対して、年間返済額は500万円ですから返済比率は50%。

儲かるというわけではないですが、持ち続けても悪くも無さそうです。


=== 物件収支状況 ===

年間家賃収入:1000万円 ※満室時

年間運営費(経費):300万円 ※固都税、火災保険、修繕費、管理料、水道光熱費など

年間返済額:500万円


※計算のために数字を単純化しています。

=== === === ===


あなただったらこのまま持ち続けますか?売却しますか?

どうやって判断したら良いでしょうか?


※前回の記事

この物件、このまま保有する? or すぐ売却すべき?(1)

この物件、このまま保有する? or すぐ売却すべき?(2)


損益分岐点2



◆指標損益分岐点

続いて2つ目の指標として「損益分岐点」で判断する方法があります。


損益分岐点という言葉は、事業や商売では必ず出てくるので分かりやすいかなと思います。

それでは、不動産賃貸業における損益分岐点はどのように見れば良いでしょうか?


賃貸業においては、「年間満室時家賃収入」に対して、「年間運営コスト」と「年間借入返済額」の合計の割合がどのくらいかで判断します。

割合が高くなればなるほど儲かっていないということになります。


さらに、入ってくる家賃よりも、運営コストと返済の合計が大きいようであれば、完全に儲からない物件です。

所有すればするほど傷口が広がりますので、今すぐ売却すべきです。


満室時家賃収入 ≦ 運営コスト + 借入返済額 ⇒ なるべく早く売却する! 



◆損益分岐点の計算式

損益分岐点を計算式で表すと以下の通りです。

 損益分岐点 =(OPEX運営コスト)+ ADS年間借入返済額)/ GPI(年間家賃収入)


この数字が70%以上だとかなり危険水域です。

最低でも75%はクリアしておきたいところです。

逆に、「50%」以下に抑えると、「あぁ〜、儲かってる!」と実感できますよ。


冒頭の物件例でいうと、

(年間運営費300万円 + 年間返済額500万円) ÷ 年間家賃収入1000万円 = 80%


損益分岐点「80%」という数字が出てきました。

最低ラインの75%を大きく超えてしまっていますから、完全に儲からない物件だと判断できます。

そのため売却できるのであれば、なるべく早めに売却したいところです。


損益分岐点 < 70% ⇒ 保有し続けても良い!

損益分岐点 > 75% ⇒ なるべく早く売却する!



◆さらに・・・

しかもこの物件は満室時の家賃収入で計算してしまっています。

前回もお伝えしましたが、同様の問題が出てきます。


実際にはずっと満室ということはありえないからです。

どんなに立地の良い場所でも必ず空室が発生するはずです。


そのため満室時の家賃収入ではなく、実際の家賃収入で計算する必要があります。

※以前から何十年と住んでいて相場よりも高めの家賃で住んでいたりする場合は、相場の家賃で引き直すとより正確な数字が出てきます。


たとえば、実際の家賃収入が「年間家賃収入900万円」であれば、損益分岐点「88%」になってしまいます。

もう保有するだけ苦しい状態です。

なるべく早く売却した方が良いことになります。


年間家賃収入 ⇒ 満室時ではなく、実際の家賃収入で計算する!



(タップすると画像を拡大できます)
損益分岐点



◆まとめ

今回は2つ目の指標として「損益分岐点」という、事業や商売には不可欠の指標をお伝えしました。


サラリーマンの場合、損益分岐点を超えて赤字でも税金が還付されて戻ってきます。

年収の高い人ほどその効果が大きいため、良い投資をしている感覚になっちゃうのが怖いところです。

新築ワンルームマンション投資はその典型ですね。


ただ、損益分岐点は完全にアウトな物件です。

やってはいけない投資です。

損益分岐点70%を超えるような物件を所有していたら、すぐに売却しましょう!


次回は最後、3つ目の指標についてお伝えします。

(つづく)



◆編集後記

新中1の長男が卓球部に入りました。


男子の人気部活といえば、サッカー、野球、バスケといったところですよね!?

「卓球部?なぜ???」と思ったのですが。

テニス部が1番人気で、卓球部は2番人気だったそうです!?驚


一方で、野球部には2人しか入らなかったそうです。。。

時代は完全に変わりましたね!


今必死に卓球の道具を買おうとしているのですが、どんなラケットが良いのか分からない。。。

どなたか教えてください!


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