From:ななころ
エクセルシオールカフェより

◆保有 or 売却

購入した1棟収益物件、

「このまま持ち続けるべきか? or すぐに売却するべきか?」

悩んでいる人は結構いるのではないでしょうか!?


たとえば、こんな物件があったとします。

3年前に購入した築年数20年の都心のRC物件。

表面利回り9%、1億円で購入しました。

融資は、フルローン、金利3%、期間30年で借りました。


RC物件のため固定資産税や火災保険料などそこそこ経費はかかりますが、稼働率は割と安定しており、空いたらすぐに埋まります。

年間家賃収入1000万円に対して、年間返済額は500万円ですから返済比率は50%。

儲かるというわけではないですが、持ち続けても悪くも無さそうです。


=== 物件収支状況 ===

年間家賃収入:1000万円 ※満室時

年間運営費(経費):300万円 ※固都税、火災保険、修繕費、管理料、水道光熱費など

年間返済額:500万円


※計算のために数字を単純化しています。

=== === === ===


あなただったらこのまま持ち続けますか?売却しますか?

どうやって判断したら良いでしょうか?


ここまで2つの指標をお伝えしてきましたが、今日は最後3つ目の指標です。

やはり”この指標”は絶対に頭に入れておきたいところです!


※前回の記事

この物件、このまま保有する? or すぐ売却すべき?(1)

この物件、このまま保有する? or すぐ売却すべき?(2)

この物件、このまま保有する? or すぐ売却すべき?(3)


損益分岐点2



◆指標どっちが高く売れる?

物件を保有し続けるか?売却すべきか?

今回は最後3つ目の指標をお伝えします。


3つ目の指標は誰でも知っていて当たり前のような指標なのですが、とても難しい指標です。

頭では理解できても、冷静な判断をして決断行動できる人はわずか。

わずかなんです。。。涙


その指標とは、「今と◯年後、どちらの方が高く売れるか?」を比べるということです。


比較方法こうです。

現在売った場合の金額と、◯年後に売った場合の金額に◯年後までの累計利益をプラスした金額とを比較するのです。

 現在売値 vs ◯年後売値 + 累計利益


そして、

 現在売値 > ◯年後売値 + 累計利益 ⇒ なるべく早く売却する! 

 現在売値 < ◯年後売値 + 累計利益 ⇒ そのまま保有する!  



◆4つのケース

冒頭の1億円で購入した物件を、今売却か10年後売却かで比較して考えてみます。


ケース1とケース2は、相場並みの金額で購入したケース。

ケース3とケース4は、高値掴みしてしまったケース。

※相場よりも割安で購入している場合は、よほどの不動産価格の下降がなければ、どのタイミング売却しても、運営で利益が出続けている限り儲かります。


<ケース1>

相場並みの金額で購入、利益100万円/年、10年後不動産価格は1割上昇

今売却1億円 > 10年後売却1.1億円 + 累計利益1千万円 ⇒ 10年後に売却!



<ケース2> 

相場並みの金額で購入、利益100万円/年、10年後不動産価格は1割下降

今売却1億円 > 10年後売却9千万円 + 累計利益1千万円 ⇒ どちらも同じ



<ケース3>

相場より1割高値掴み、利益100万円/年、10年後不動産価格は1割上昇

今売却9千万円 > 10年後売却9.9千万円 + 累計利益1千万円 ⇒ 10年後に売却!



<ケース4>

相場より1割高値掴み、利益100万円/年、10年後不動産価格は1割下降

今売却9千万円 > 10年後売却8.1千万円 + 累計利益1千万円 ⇒ どちらも同じ



ケースを4つほど挙げてみました。

あなたはどのケースに該当しそうでしょうか?


ケースを見比べて分かるのは、購入した後の運営利益がいかに大事かということです。

購入時に高値掴みをしたとしても、運営で利益を上げることができれば、今後不動産価格が多少上下しようとも高値掴み分はカバーできます。

高値掴みした人も希望が持てますよね!


一方で、運営利益もわずか or 赤字ならば、即売った方が良いということです。

保有すればするほどどんどん傷口は広がり、今後不動産価格が下降したら最悪な事態になります。


さらに、数年後に大規模修繕を控えているような修繕費のかさむ物件であるならば、トータルの利益が簡単に吹っ飛ぶ可能性があります。

空室期間が伸びるような物件、空室数が増えるような物件も同様です。

なるべく早く手放すことをオススメします。



◆まとめ

以上、3つの指標をお伝えしてきましたが、いかがだったでしょうか?


「このまま保有する? or すぐ売却すべき?」の判断は難しいところです。

特に「保有するよりも今売却すべき」と判定が出た場合です。

株も同じなのですが、買うタイミングよりも、手放すタイミングが最も難しいですよね!?


さらに言うと、損切り確定の人です。

即売って儲かる人は良いのですが、今売ると損してしまう人です。


損切りの場合は、たとえ「◯年後に売るよりも今売った方が傷口が浅い」と頭では理解していても、動けないのです。。。

塩漬けにしたくなる気持ちも分かります。


ですが、損切りの人ほど、冷静な頭で考えて決断が必要となってきます。

これからの日本の人口減少や経済状況を考えれば考えるほど、今決断するべきだと考えている次第です。



◆編集後記

だんだん暑くなってきましたね。

気温の上昇とともに毎年悩まされるのが「蚊」です。

どれだけ厳重にしていても、夜中の2時ごろになると決まってブーンとやってきます。

妻と二人、この時期は蚊との戦いで寝不足になることもあります。。。涙


そこで、思い切ってこれを買ってみました!

SHARPの「蚊取り機能付き 空気清浄機 」ってやつです!

100000001006046573_10204


ところが、まるで効果ナシなのです。。。

空気清浄機としての機能は良さそうですが、まだ1匹も蚊を取ったことがありません。

こんなに高い金額払ったのに・・・涙


まだまだ蚊との戦いは続きそうです。


毎月開催している勉強会の情報や、不動産投資において役立つ情報や最新情報をメルマガで配信中です。

▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ

※登録は無料です。即解除もできます。