From:ななころ
プライベートオフィスより

【第2話】不動産投資の本当のメリット

 なんだか難しそうな不動産投資ですが、不動産投資で稼ぐ方法を簡単に説明しておくと「家賃収入 - 銀行への返済 + 運営費 + 税金 = 儲け」という実はシンプルなもの。江戸時代から続く安定した事業なのです。

 しかも、不動産を買うのに何千万円、何億円という現金は必要ありません。不動産投資は投資とは言っても、株やFXと違って事業ですから、銀行が融資をしてくれます。さらに自宅だったら返済するのは自分ですが不動産投資は違います。「他人のお金で物件を買って、入居者が返済をしてくれる」素晴らしい事業なのです!地主でも資産家でも無い平凡なサラリーマンだった私でも不動産を購入することができましたし、誰でも始めるチャンスがあるのです!


 そんな不動産投資にはどんなメリットがあるでしょうか?


 「毎月わずかな出費でマンションオーナーになれる!」「返済が終われば老後の年金代わりになる!生命保険代わりになる!」「節税対策になる!」「優雅な老後ライフが待ってる!」・・・あなたにそんなメリットを囁いてくる人がいたら、トイレに行くふりをしてそっとその場から離れてください。危険です。メリットがあるのはあなたではなく、語りかけてくる不動産業者だけです。


 では、不動産投資の本当のメリットってなんでしょうか?


 あなたが不動産投資をする目的や手法によってもメリットは変わってくるのですが、私がこれまで14年間不動産投資にたずさわってきて感じたメリットについて、今回は5つに絞ってお伝えします。(本当はもっとたくさんあるのですが・・・)


<メリット1>

 まず最初のメリットは、やっぱりなんと言っても「安定した収入」です。

 
 不動産投資から得られる収入って、抜群の安定力があるんです!毎月の収入が5万円、10万円、30万円、50万円、100万円、200万円、、、と確実に増えていくんです!人によっては積み上げるのに時間や手間はかかるかもしれません。月によっては大きな修繕をしたりしてマイナスになることもあるかもしれません。それでも、毎月100万円の収入を一度作れば、いきなり明日全部空室になって収入ゼロになることはまずありません。着実に収入が積み上がっていくんです!
 

 たとえば、私の場合は、以下のように毎月の家賃収入が積み上がっていきました。

2008年1棟目購入・・・家賃収入279,822円/月 ※過去14年の平均

2010年2棟目購入・・・家賃収入610,584円/月 ※過去12年の平均

2012年3棟目購入・・・家賃収入200,236円/月 ※過去10年の平均

2021年4棟目購入・・・家賃収入690,532円/月 ※過去10ヶ月の平均

合計・・・1,781,174円/月


※私の不動産投資手法はワケ有り物件を買うこともあり、購入後1年〜2年は空室が多いため平均値を取ると低めに出る傾向にあります。一方で、所有していればいるほど入居率が高くなる傾向にあります。直近2022年5月時点の家賃収入は2,006,497円でした。


 もちろん上記の収入から銀行への返済、運営費(修繕や管理費等)、税金を差し引くことになります。手残りは平均すると毎月100万円ちょっととなります。とはいえ、寝ていても収入が入ってきますし、2本の銀行返済が終わる8年後には、さらに手残りは増えていきます。本当に着実に積み上がっていくんです。



<メリット2>

 2つ目のメリットは、「集客にさほど苦労もコストもかからない」とういうのがあります。

 
 事業立ち上げ時にに一番苦労するのって何だか分かりますか?「集客」なんです。せっかく良い商品を作ってもお客さんを呼べなければ意味がありません。事業を立ち上げたばかりは集客には手間もコストもかかり、本当に大変なんです。。。汗


 一方で、不動産投資は集客の仕組みがすでにある程度できあがっています。管理会社に任せることができるのです。管理会社の集客力に差はあれど、物件を程よい状態に修繕して保ち、良い管理会社を見つけることができさえすれば、だいたい入居希望者は見つかります。しかも、入居が決まったら支払う成果報酬型で集客を依頼できるので、毎月無駄な集客コストを垂れ流す必要もありません。



<メリット3>

 3つ目のメリットは、「損益通算できる」ということです。

 
 あなたは今、毎年いくらぐらい税金や社会保険料を払っているかご存知でしょうか?会社が処理するため、ほとんどのサラリーマンがいくら支払っているか分からないのですが、実は結構な額払っているんですよ!年収400万円の会社員だったら約90万円、年収800万円だったら約200万円、年収1200万円だったら約350万円ものお金を支払ってるんです。


 これらの「支払った税金や社会保険料の一部を取り戻せる」と聞いたら、あなたはどう思いますか?実はサラリーマンが不動産投資をすると、「損益通算」と言って、不動産投資で生じた損益を合算できるんです。つまり、所得を低く抑えたりある程度コントロールすることができるようになるんです。これめちゃくちゃメリットなんです!


 もちろん支払った税金や社会保険料を取り戻すために不動産投資をやるのは本末転倒(新築区分マンション投資などはそのメリットを謳う)ですが、まともにやっていても購入後1年〜2年は赤字になりやすいため、支払った税金や社会保険料が返ってくる(還付)のです。私もサラリーマン時代は5万円〜20万円の還付を受けたこともあります。



<メリット4>

 4つ目のメリットは、「人間として成長できる」ということです。


 不動産投資って学べば学ぶほど、経験を積めば積むほど、稼げるようになります。株やFXだと、たしかに勝率を上げることはできるかもしれませんが、どうしても運が左右する部分が大きくなります。一方で、不動産投資は違います。もちろん多少の失敗やミスはあるかもしれませんが、着実に勝率が上がっていきます。どんどん負けなくなっていきます。


 また、コミュニケーション能力も重要です。入居者、リフォーム業者、管理会社、不動産業者、税理士、ガス業者などなど、さまざまな人たちとのコミュニケーションが必要です。そのため、自ずと日々勉強し、経験を積み、コミュニケーション能力を高めようと努力するようになります。結果的に人間としても成長していくのです。




<メリット5>

 そして最後、5つ目のメリットは、なにより「自由な時間を手にできる」ということです。これ、私が一番最高のメリットだと思っています!

 
 最初に多くの人が不動産投資という言葉を聞いて「一攫千金」的なイメージがあるかなと思います。「◯億円の資産を作った!」「◯億円生み出した!」とかとか。。。私も最初は「マンションオーナー」という言葉にキラキラした印象を持ってました。でも実際は地味です笑。なかにはキラキラした人(キラキラ見せかけている人)もいますけれどわずかです。本当の不動産投資って地味です。


 一方で、不動産投資はアウトソースできる環境が整備されているため、一度安定稼働させてしまうと、ほとんど何もすることがありません。僕の場合、所有物件を見に行くのは1年に1度か2度です。管理会社との電話のやり取りも1ヶ月に10分あるかないかぐらいです。ほんと何もすることがないのです。


 ですから、膨大にできた自由な時間、何してもOKです。平日昼間からジムに行こうが、家族と過ごそうが、世界中を旅行しようが、起業しようが、どんなことだってできるようになります。短い人生を、誰からも拘束されること無く、自分で描くことができるようになるのです。最高です!

(つづく)


【不動産投資で毎月100万円の安定収入を稼き出す方法を実践的解説!】

第一話「不動産投資に興味を持った方へ



◆編集後記

いつもこのブログをお読み頂いている方や不動産投資をすでにやっていらっしゃる方には、「なんのこっちゃ!?」と思われたかなと思います(笑)。


ただ、このブログはもう10年以上運営してきて、当初からお読み頂いている方はだいぶ少なくなってしまっているのかなと思います。

「僕がどういう人間で、なぜ不動産投資を始めたのか?」といったことをご存知の方も、少ないのではないかなと思います。


また、僕自身の成長とともに、不動産投資について基礎からお伝えすることがめっきり少なくなってしまいました。


そこで初心に返えることにしました。

これからの不動産投資を始める方に向けて、本やネットからの情報だけでは学べない、不動産投資の基礎と実践を解説する記事を連載で書いていこうかなと思っている次第です。


一方で、すでに経験者の方や実践している方向けの記事は「メルマガ」で書いていきます。

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