From:ななころ
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【第4話】不動産投資の稼ぎ方・儲け方(1)

 
 不動産投資で成功している人達ってどうやって儲けているのでしょうか?

 私がサラリーマンだった頃、不動産投資というのは私には遠い別世界の話だと思っていました。資産家や地主などのお金持ちがやるものだと思っていました。今ひとつ「どうやって稼いでいるのか?」が分からなかったのです。

 また、会社で仕事をしているとかかってくる不動産業者からの無差別な営業電話。「30年長期保証」といった胡散臭いCM。「不動産投資=詐欺」ぐらいにも思っていました笑

 しかし、不動産投資を勉強していくと実際に儲けている人がいることが知ります。サラリーマンからスタートして脱サラして悠々自適に生きている人が本当にいるんだと知りました。

 不動産投資で稼ぐにはどうしたら良いのでしょうか?不動産投資で稼ぐには、どんな方法があるのでしょうか?
 

 一言に不動産投資と言っても、実にさまざまな稼ぎ方・儲け方があります。安く買って、高く売るような儲け方もあれば、毎月の家賃収入を得るような稼ぎ方もあります。その人のゴール、経験、資産規模に応じてやり方・稼ぎ方・儲け方があるところが不動産投資の面白いところである一方、いろいろとやり方があり過ぎて難しい面もあります。


 そこで、今回は、不動産投資の一般的な稼ぎ方・儲け方についてお伝えしていきます。最後に私自身が10年以上不動産投資の世界に身を置いてきた経験から、「脱サラを目標とするならどんな方法が良いのか?」についてお伝えしていきます。



<不動産投資の稼ぎ方・儲け方 

 不動産投資で儲ける方法の1つ目として、「キャピタル・ゲイン」を狙った投資法があります。


 なるべく安く買って、なるべく高く売り、その差益で儲ける方法です。たとえば、競売で300万円で仕入れた戸建てを、300万円でおしゃれにリフォームして、1000万円で売却すれば、400万円の儲けを出せます。


 また、不動産市場の価格差で儲ける方法があります。不動産の価格は常に変動しています。たとえば、不動産価格が底だった2012年ごろに800万円で買った区分マンションは、2022年では1500万円で売れる可能性があります。単純に700万円の儲けを出すことができます。(築年数の経過やインフレ率などは考慮に入れていません。)

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(健美家「四半期レポート2022年1月〜3月期」より)


 キャピタルの投資法の醍醐味としては、数百万円〜数千万円、場合によっては億という単位の儲けを一気に手に入れる可能性を秘めているところです。また、あなたの努力やアイディアや工夫で高く売れたりすることもあります。面白いです。


 ただ、キャピタルで儲けを出すためには、不動産の目利きの能力とタイミングがとても重要です。また、豊富な資金と安く仕入れるためのコツや人脈が必要だったりもします。どちからという経験者や不動産業者向きの投資法と言えるかもしれません。



<不動産投資の稼ぎ方・儲け方◆

 2つ目の儲け方として、「インカム・ゲイン」を狙った不動産投資法があります。


 不動産を誰かに貸して家賃収入を得る方法です。たとえば、8室ある中古1棟アパートを3000万円で購入し、1室4万円の家賃で貸せば、毎月32万円の家賃収入が入ってきます。仮に、購入額3000万円のうち2600万円を銀行から借りたとしても、毎月13万円(期間20年、金利2%)の返済ですから、単純計算で差し引き毎月19万円を得ることができます。


 よく「利回り」という言葉で、どのくらい儲けが出るかが表現されます。単純に言うと、利回り10%は10年、利回り20%は5年で元が取れる計算になります。上記の例の中古1棟アパートは利回り12.8%なので、8年ちょっとで投資した3000万円を回収できることなります。


 インカムの投資法の妙味は、堅実で安定した毎月の収入を得られる点にあります。不動産賃貸業のデフォルト率(返済できなくなる割合)は、月0.1〜0.2%程度、年間1〜2%前後で推移していることからも、不動産賃貸業はとても安定していることが分かります。

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(日本銀行「⾦融システムレポート」2022年4月)

 
 インカムで儲けを出すには、空室や家賃下落といった大家としての運営力がとても大事になってきます。ほったらかしで儲かるということはまずありません。大家自らが率先して運営に関わり、常に入居者に最適な住環境を提供しようと努力することも大切です。


 といっても、2022年になった今でも、「大家=地主で偉い」といった風潮が残っている地域も多いため、ちゃんと勉強して大家業を営んでいる大家が少ないのが現状です。そのため、あなたがちょっと勉強して努力するだけで、すぐに満室になったり、高稼働を長期間続けることもできるため、ライバルひしめく業界よりも簡単に儲けを出すことができたりもします。

(つづく)


【不動産投資で毎月100万円の安定収入を稼き出す方法を実践的解説!】

第1話 不動産投資に興味を持った方へ 

第2話 不動産投資の本当のメリット 

第3話 不動産投資の本当のデメリット



◆編集後記

僕が不動産投資を始めた頃というのは、今のように書籍もほとんど出版されておらず、サラリーマンに浸透していませんでした。


そのため、不動産投資にはいつも「怪しい」「胡散臭い」というイメージがつきまとっていました。

実際、新築区分ワンルームマンション投資は、その際たる例です。


一方で、不動産投資の儲けの構造をしっかりと理解すれば、意外と単純なビジネスモデルだということが分かってきました。


ざっくりと言ってしまえば、「安く買って高く売る」「安く買って高く貸す」のどちらかです。

究極的には「安く買う」ができれば、どんな人でも負けない堅実な投資だという事がわかります。


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