From：ななころ
プライベートオフィスより
◆あらすじ
私たち持たざる弱小投資家は強者の進む戦略を真似てはいけない。
「エリア選定」は特に重要な戦略になってくる。いきなり都心で勝負しようとしても勝てない、儲からない。不動産投資の猛者や競合ひしめく世界に身投げする行為。
「融資が出るから」「人口が安定しているから」「土地値や資産価値が高いから」「なんとなく安心だから」と、1都3県の中心部だったり、全国の県庁所在地だったり、ブランド地だったり、みなが欲しがるエリアで勝負しようとしてはいけない。
私たち弱小投資家が取るべき戦略は「弱者の戦略」。成功企業の創業期の戦略にヒントがある。
前回の記事では、アパホテルが初めてホテル業界に進出したときの戦略「3点攻略法」の事例をご紹介した。この戦略により、アパホテルは現在の確固たる地位を短期間で築いたのである。
それでは、このアパホテルの成功事例を参考に、実際に私たち不動産投資家はどのようにエリア選定を行っていったら良いだろうか？
◆避けた方が良いエリア
まずはじめに、私たち弱小投資家が不動産投資に参入しようとする時、「最初に絶対に手を出してはいけないエリア」をもう少し具体的にすると、以下のエリアである。
・１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）
・全国の政令指定都市（札幌市、仙台市、さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市、熊本市）
・REITが積極的に進出しているエリア
上記のエリアで勝負しようと思う人は相当な覚悟が必要だ。そもそも良い物件を探すのが至難の業。良い物件が見つかったところであっという間に蒸発してしまう。
銀行も積極的に融資をしたいエリアなので、融資は付きやすいかもしれないが、その分スピード勝負になる。最初はメインバンクも無いため、銀行を探しいてる間に売れていたなんてことも日常茶飯事だ。
それらのエリアを最初から狙うなら、自分で買わずにREITを買ってしまった方が良いかもしれない。運営も楽だしリスクも少なく儲かる可能性も高い。
そのため絶対に避けた方が良いエリアである。
◆狙うべきエリア
私たち弱小投資家が不動産投資に参入しようとする時に狙うエリアは、「3点攻略法」にならって、上記のような避けるべきエリアを中心に三角形を描いた時の周辺エリアである。
首都圏であれば、1都3県を中心に三角形を描いたエリア、静岡・山梨・栃木・群馬・茨城といったエリアである。おおよそ首都圏の主要駅から1時30分〜2時間ぐらいの距離にある、周辺エリアからまずは検討していく。
このような周辺エリアは、住民の平均所得が比較的高い割に、土地値が安いため家賃も高く取れ入居需要も安定しているエリアが多い。何より私たち弱小投資家にも利回りの高い物件を見つけやすい。
私が茨城県日立市で物件を購入しているのは、まさにそうした理由からである。日立市は上野駅から特急で1時間30分。車でも2時間程度の場所にある。
日立市はまだ探そうと思えば15%を超える高利回りの物件もあり、ライバルが少ないため指値もしやすい。昨年受講生が買った物件も20%を超える利回りの積水施工物件、20%弱の高利回り1棟RCの物件だった。
以上のように、みなが狙うエリアを中心に三角形を描き、その周辺エリアから進出していくのが弱小不動産投資家のエリア選定として王道なのである。
・１都３県（東京、神奈川、千葉、埼玉）
・全国の政令指定都市（札幌市、仙台市、さいたま市、千葉市、横浜市、川崎市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市、熊本市）
・REITが積極的に進出しているエリア
上記のエリアで勝負しようと思う人は相当な覚悟が必要だ。そもそも良い物件を探すのが至難の業。良い物件が見つかったところであっという間に蒸発してしまう。
銀行も積極的に融資をしたいエリアなので、融資は付きやすいかもしれないが、その分スピード勝負になる。最初はメインバンクも無いため、銀行を探しいてる間に売れていたなんてことも日常茶飯事だ。
それらのエリアを最初から狙うなら、自分で買わずにREITを買ってしまった方が良いかもしれない。運営も楽だしリスクも少なく儲かる可能性も高い。
そのため絶対に避けた方が良いエリアである。
◆狙うべきエリア
私たち弱小投資家が不動産投資に参入しようとする時に狙うエリアは、「3点攻略法」にならって、上記のような避けるべきエリアを中心に三角形を描いた時の周辺エリアである。
首都圏であれば、1都3県を中心に三角形を描いたエリア、静岡・山梨・栃木・群馬・茨城といったエリアである。おおよそ首都圏の主要駅から1時30分〜2時間ぐらいの距離にある、周辺エリアからまずは検討していく。
このような周辺エリアは、住民の平均所得が比較的高い割に、土地値が安いため家賃も高く取れ入居需要も安定しているエリアが多い。何より私たち弱小投資家にも利回りの高い物件を見つけやすい。
私が茨城県日立市で物件を購入しているのは、まさにそうした理由からである。日立市は上野駅から特急で1時間30分。車でも2時間程度の場所にある。
日立市はまだ探そうと思えば15%を超える高利回りの物件もあり、ライバルが少ないため指値もしやすい。昨年受講生が買った物件も20%を超える利回りの積水施工物件、20%弱の高利回り1棟RCの物件だった。
以上のように、みなが狙うエリアを中心に三角形を描き、その周辺エリアから進出していくのが弱小不動産投資家のエリア選定として王道なのである。
◆編集後記
私の考え方は、すべてこの弱者の戦略を軸にしています。
たとえば、今は息子と一緒にすごく難しい課題に挑戦しています。
「サッカーというライバル多数の世界で活躍するためにはどうしたらよいか？」
世界中化け物だらけなので、到達するのは本当に難しい世界です。それでもわずかながら可能性はあると考えて息子と一緒に取り組んでいます。
過去に海外で輝いた中田選手や香川選手のように、現在活躍中の三苫選手や久保選手のように、日本人でも活躍できる可能性を探しているところです。
メルマガでも役立つ情報を週1回配信しています！不動産投資経験者の方や実践している方は「メルマガ」も合わせてお読みください。※登録は無料です。
▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ
