From：ななころ
プライベートオフィスより
◆２極化が進む
昨日の記事の続きです。
昨日は「地方高利回り物件に新規投資する人が減っている」ということを書きました。私がお世話になっている管理会社さんも言っていました。
すでに地方に物件を持っている人は、今でもどんどん地方で物件を買っています。わたしも良い物件があれば買いたいと思っていますし、一昨年に購入しています。（今日も１件、メインバンクに融資の打診をしています）
一方で、これから不動産投資を始める人で、地方からスタートしようとする人が減っちゃってるってことなんですよね。利回りを犠牲にしてでも融資の付きやすい都心から始めようとする人の方が多いんですよね。
いろいろな要因があるんでしょうが、地方投資の参入障壁が上がってるってことなんですよね。
これ、地方投資する人にとっては「ますますチャンスだな！」とほくそ笑んでいるのは、わたしだけではないですよね！？笑
※前回の記事「地方高利回り投資に参入する人が減っている！？」
◆「アフリカで靴を売る男」
「アフリカで靴を売る男」という有名なお話があります。
ある靴メーカーA社が新規市場の開拓先としてアフリカに目をつけました。当時アフリカにはまだ競合他社も進出していなかったからです。 A社はこの大きなチャンスを手にするべく、営業マンを現地に派遣して市場調査することにしました。
ちょうどその頃、偶然にも同じことを考えていた競合のB社も同じくエース級の営業マンを現地に派遣しました。A社、B社の営業マンはどちらも現地に到着してすぐにある事に気付きました。
アフリカの人たちの多くが裸足で生活していたのです。 二人とも同じようにこの発見をしたのですが、その後の対応が両者の明暗を分けたのです。
A社の営業マンはこの状況を知って愕然としてしまいます。すぐに会社に電話してこう報告しました。
「社長、ダメです！アフリカには需要がありません。誰１人として靴を履いていないんです。絶対に売れません 。」
B社の営業マンもA社の営業マンと全く同じ状況に直面しました。彼も同じように会社に電話しました。
「社長！ 驚くべきことにここでは誰１人として靴を履いていません！いまここで靴を販売すれば飛ぶように売れるでしょう！アフリカにはとんでもないチャンスが潜んでいます！」
全く同じ状況を目にしたにもかかわらず、正反対の判断をA社とB社の営業マンは下したのです。
◆どっち派？
この話を聞いて、あなたはどう思いましたか？あなたはどっち派の人間でしょうか？
どっちが正解というのはありませんが、わたしだったらB社の営業マンのような考え方を持ちます。わたしはこうやって地方高利回り投資で5年で経済基盤を確立しましたからね。
そして今日、先日の物件見学会で実際に見学した売り物件、買っても良いかなと思ったのでさっそくメインバンクへ融資相談しました。
築44年の旧耐震物件。残耐用年数4年、融資期間取れません。出口もありません。たぶんこの時点でほとんどの人が「買わない」と思うことでしょう。
そんな物件に、わたしは融資打診をしました。利回り15％を軽く超えるので、以前銀行から提案された方法で、＋４年，５年伸ばして、融資期間８年〜１０年取れればと淡い期待があるからです。
「えっ、融資期間8年〜10年で！？」と驚く方も多いかも知れません。
でも、満室時利回り19％ある物件なので、融資期間8年〜10年でも十分に回るのです。指値は必要ですが、地方はライバルも極端に少ないので、じっくりと交渉していけます。
そして、8年〜10年後には、借金の終わった、毎月100万円以上のお金を生み出してくれる物件となるのです。
地方高利回り投資の魅力はまさにココです。商売や事業で長く安定して稼ぐ秘訣として「参入障壁の高さ」がありますが、まさにこれなんです！
多くの人が地方物件は「無理」「買えない」と思うようになてっているからこそ、チャンスがあると考えている次第です。
◆編集後記
若い頃、お盆休みに毎年山梨県で合宿をするのが恒例でした。
お盆ですから帰宅時は当然ながら高速道路は混みます。中央道は40kmを超える渋滞で、まったく進みません。空いていれば2時間程度ですが、4時間以上かかりそうです。。。
そこで、裏道を行くのが好きな私は、高速を下りて、下道を進むことにしました。
下道はまったく車が走っていません。赤いテールランプの続く高速道路を横目に、細い山道をぐんぐん進みます。まだスマホもナビすらも普及していない時代です。
「よっし、これは大正解だ！」と30分〜1時間ほど走らせると、突然「行き止まり」の看板が・・・ここから登山道のため車は進めなくなってしまったのです。
あまりにも細い道のためUターンすることもできず、バックで下がることに。真っ暗な細い山道をバックで戻るという羽目に陥りました。
裏道が好きでもこんな風にはならないでくださいね！苦笑
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