From：ななころ
ベローチェカフェより
◆ここ最近の投資法
◆ここ最近の投資法
ここ最近（おおよそ5年〜10年ぐらい）で流行った不動産投資法の１つといえば、新築〜築20年のぐらいの都心物件を買って、5年〜10年後に売却してキャピタルで儲ける不動産投資法ではないでしょうか！？
「出口戦略で儲ける！」とか「売却で資産を増やす！」とか、全国の人気エリアの都心の売りやすい物件を買って数年後に売るという投資法です。
たしかに2013年に始まった異次元金融緩和によってお金がじゃぶじゃぶになって、銀行も不動産に積極的に融資していったこともあり、不動産価格は右肩上がりで高騰し儲けた人もいました。
私は健美家「収益物件市場動向マンスリーレポート」を定点観測していますが、2012年を底に区分もアパートもマンションも基本ずっと右肩上がりです。この波に上手に乗れた人は利益をたくさん出しました。
この都心の物件を買って売ってキャピタルで大きく儲ける「都心キャピタル投資法」を、みなさんはどう思われますか？
◆実際に体感できるゲーム？
さて、ちょっと話は変わるのですが、土曜日に127回定例セミナーを開催しまして、加藤茂助さんが考案した「カリスマ投資家養成ゲーム」を会員のみんなとやりました！
この「カリスマ投資家養成ゲーム」は、やったことある方もいるかもしれませんが、「カモネギ脱出ゲーム」の上級版に当たるそうです。金持ち父さん貧乏父さんのキャッシュフローゲームの不動産投資バージョンと言ったら分かりやすいでしょうか。
っで、この「カリスマ投資家養成ゲーム」が、まさに最近流行っている都心キャピタル投資法を体感できるゲームなのです。
都心の利回り6％〜10％の物件を買って売ってを繰り返し、30年後に最終的に1億円の現金を作ることを目的にゲームをしていきます。数人1チームとなり、一番現金を作ったチームが勝ちとなります。
主催しておきながらあれなのですが、正直なところ「すごくやりたい！」とは思ってませんでした。（茂助さん、本当にごめんなさい。。。汗）
しかし、実際にやってみるとびっくり！3時間があっという間に感じるほど、会場は大盛りあがりとなりました！
◆ゲームからの学び
このゲームから学んだことは、大きく３つあります。
1つ目は、利回り6％〜10％の物件はCFでは「予想以上に現金が残らないな・・・」「儲からないな・・・」という感想です。
このゲームでは、実際に物件を買った時のように、5年10年20年30年の税引き後CFを計算していきます。かなりリアルに近いCFがはじき出されます。
ゲーム性を高めるために取得税や原状回復費用や火災保険料なども省かれていたり、度々起こるイベントも損害が少なかったり、甘い設定になっているのですが、それでも儲からないんです。。。
2つ目は、「買った物件を売って、次の物件を買う」といった買い替えをしていくと、購入＆売却にかかる費用が大きくなってしまい、「想定以上に儲けが大きく削られてしまうな」ということです。
仲介手数料やら登記費用やら税金などを払っていたら、ほんとに手元にのこらないんですね。。。（汗）私は売ったことはまだなかったので、これは良い経験でした。
そして、3つ目が、「儲かるかどうかは、市況に大きく影響されるな」ということを、あらためて痛感したことです。
このゲームでは、売却時に市況変動の大きさをサイコロを振って決めるのですが、市況が良い時に売れたチームとち市況の悪い時に売れたチームとで、結果が大きく変わってしまいました。
当たり前っちゃ当たり前なのですが、市況変動の大きさをまざまざと見せつけられました。ゲームでは、この市況変動を決めるサイコロが最も盛り上がるのですが、ギャンブル性が大きいということの裏返しでもあります。
都心キャピタル投資法は、数年後の市況をしっかり読める人向きの投資法だなと感じた次第です（私は数年後の市況を読むことはできないので向かない）。
いや〜、学びが多く楽しい時間を過ごすことができました！！
◆編集後記
この「カリスマ投資家養成ゲーム」は、本当に学びが多かったので、いつか主催するセミナーや講座にも取り入れたいなと感じました。
全国各地いろいろな大家の会で実施しているようですので、このブログを読んでくださっている方は、ぜひ一度参加してみることをオススメします。
ゲームの中では、私が買っているような利回り15％以上の地方高利回り物件を買えないので、茂助さんに加えてもらえるようにお願いしてみようかな。
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