From:ななころ
コメダ珈琲より

◆大家の悩みの1つ

物件を所有すると、大家の悩みの1つになるのが「大規模修繕」ですよね!?


長い期間高稼働を維持するには、数年ごとに実施する必要があります。

ななころの経験上、綺麗な外観とみすぼらしい外観とでは入居の決まり方が違います。


部屋をいくら綺麗にしていても、外観が綺麗な方がやっぱり決まりやすい。

管理会社の営業さんもお客さんに案内しやすいようです。

(外観が綺麗な方が、雨漏り等の建物トラブルが少なそうという管理上の理由もある。)


ただ、大規模修繕費用、高いですよね。。。

最低でも数百万円。

規模が大きくなれば数千万円の費用が必要となります。

せっかく貯めてきたキャッシュフローを、大規模修繕で一気に吐き出してしまう可能性もあります。


かといって大規模修繕を放置すれば、まさに”負のスパイラル”。。。

大規模修繕を放置 → 建物トラブル増 → クレームが増える → 退去が増える → 入居が決まらない → 家賃を下げざるおえない → 収支悪化 → ますます大規模修繕できない → 経営破綻・・・

(中古で売り出されている物件の多くがこのパターンです)


あたなはどうされているのでしょうか?

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◆ななころはずっと悩まされてきた

ななころは、大規模修繕にずっと悩まされてきました。。。


1棟目の物件は、競売で安く購入できたとはいえ、当時すでに築30年を超える物件。

新築時から修繕はまったくされておらず、海も近いこともありボロボロの状態でした。


見てください、この状態を・・・

101,102,103号室側

扉

1F階段

屋上階段



◆初回の大規模修繕に難航・・・

とはいえ、購入するに当たって、大規模修繕は計画をしていました。

500万円〜700万円程度の予算を取り、外壁から屋上、階段の修繕を予定していました。


しかし、これが難航します。。。

以前からブログを読んでくださっている方はご存知かと思いますが、この物件は”いわくつきの物件”。


不動産投資の本や教材やネットからの情報を頼りに、地場の業者を探すも、みな断られてしまうのです。

管理会社経由で探そうとしても、その肝心の管理会社にも管理を断られてしまう状態。


どの業者さんも「面倒なことには巻き込まれたくない」と及び腰だったのです。

当時は本当に悩みました。


とはいえ、数カ月後、苦労して苦労して、大規模修繕を実施できました。

詳しいことは、以前のブログ記事に譲るとして、いろいろな方に助けて頂いて、なんとか修繕を実施することができたのです。


それから3年後・・・

新たな問題が発生してしまうのです。。。汗

(つづく)



◆編集後記

ななころお気に入りの書斎の1つが、「コメダ珈琲」です。


サラリーマン時代にななころが憧れていた1つが、「カフェでの仕事」です。

朝日が刺す窓際の席で、ゆったりとしたクラシック音楽を聞きながら、美味しいコーヒーをすすりながら仕事をする。

こんなミーハーな脱サラを夢見ていました笑


とはいえ、実際に実現してみると、そんなに良いもんでもなかったのです。。。


特に苦労したのがカフェ選び。

店員に気兼ねなく長居できて、頻繁に通えるカフェって意外と少ないのです。


夏はクーラーガンガンで寒すぎたり、冬は風邪を咳き込んでいる人が多かったり。

コーヒーが美味しくなかったり、居心地悪いところもたくさんあります。

スタバは絶対に行きたくないです。。。


これまでいろいろなカフェを試してきました。

高級ホテルのラウンジも試しましたが、パソコンするには椅子が座りにくい。


その中でもダントツに居心地が良いのが”我が家のそばのコメダ”です。

コメダって混んでいるところも多いのですが、我が家のそばのコメダはだいたい空いてます。


仕切りもあって、プライベート空間も確保されていて本当に居心地がいい。

コーヒーもうまいですよね!

緊急事態宣言の時は混んでましたが、今は普段通りに戻ってきています。


店員さんにも顔を覚えてもらっているからか、広めの席をわざわざ案内してくれたりもします。

あとは太らないように気をつけないといけませんね。


みなさんのオススメのカフェはどこでしょう?

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