From:ななころ
2024年1月12日配信メルマガより


◆新しい挑戦の始まり

 新年早々いろいろなことが重なり大変な年明けとなりました。北陸に住む友人の安否確認をしたり北陸に所有物件を持つ大家仲間にメッセージをしたり慌ただしい毎日でした。

 
 ようやく日常に戻りつつある方も多いのではないでしょうか!?本年もどうぞよろしくお願いします。


 どこか心がソワソワする慌ただしい今回の新年は忙しくて過ごしており、所有物件を満室にするために管理会社を訪問して打ち合わせしたり、久しぶりに面白そうな競売物件を見つけたので現地確認をしたりしていました。


 前々回のメルマガでも少しお伝えしましたが、この競売物件は築35年の5階建てRC1棟マンションなのですが、買受可能価額2200万円(=最低入札価格)に対して、期待満室時家賃収入1200万円以上を見込めるお化け物件です。


 単純に買受可能価額で割ると利回り54%を超えちゃいます!笑

 
 ただ、ランニングコストが非常に大きい物件なので、経費倒れする可能性のある難易度の高い物件です。地方物件にも関わらず駐車場もまったく足りていません。安易に手を出すと火傷する物件です。


 そのため、本気で取りにいくというよりも、”ある実験”をするために挑戦しました。



◆”ある実験”とは?

 今回の”ある実験”とは、「競売物件への融資付」です。


 「メインバンクに競売物件を持ち込んで融資が出るか?」ということを試すために挑戦したのです。そのため、前々回のメルマガでもお伝えした通り年末にメインバンクに電話。


 ななころ 「こんな物件が競売に出ているんだけど融資を出してもらえる可能性ありませんか?」


 ななころ「私は過去に競売で落札して購入した経験もありますし、その物件を高稼働で15年以上運営しています。その物件は借金もありません。」


 すると、担当者からすぐに折り返しの電話があって、かなり前向きな回答がありました。


 銀行担当者「この物件、土地値も十分にあって担保価値も相当高いですね。可能性あるかもしれませんよ!」

 
 そのため、すぐに現地を確認したり、いつもお世話になっている大規模修繕会社に「致命的な血管が無いか」を確認してもらったり、周辺エリアに詳しい管理会社にヒアリングしたりしました。


 また、登記簿謄本を取り寄せたり(競売は自分で取り寄せる必要がある)、エレベーター管理会社に過去のメンテ状況を確認したり、現所有者や入居者の素性調査をしたりもしました。


 1棟目の競売物件で苦労した経験は、もう二度としたくありませんから笑

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◆いざ入札へ!

 そして、すべて問題なさそうだということをある程度確信できたので、銀行に最終確認です。


 私が一番怖いのは、落札ができたのは良いものの、あとから銀行が融資NGとなった場合です。保証金560万円がパーになります。これが一番痛い・・・。


 そのため、メインバンクに念押し確認をします。


 ななころ「もし落札できても融資NGとなると保証金560万円没収が一番怖いんですが、融資本当に大丈夫ですよね?」


 すると、担当者から融資確証を得るパワーワードを2つもらうのことができたのです!不動産投資を始めてからずっと憧れていたワードです!!


 それは、「保全の範囲内」と「支店長決済」というワードです。「今回の融資は保全の範囲内であり支店長決済でいけるので、融資はまず大丈夫だと考えてください」という言葉をもらったのです。


 いや〜、嬉しい♪


 今回の物件を落札するよりも嬉しい!笑


 ということで、今週保証金560万円の振込を行い入札書を提出してきました。


 結果についてはまた後日お伝えしますね!



◆編集後記

 今年はこの他にもいろいろな新しいことに挑戦していきたいなと思っています。


 久しぶりに楽待コラムを書いたり、ラジオに挑戦したり、、、


 まだまだ思いつきにしか過ぎませんが、徐々に形にしていきたいなと思っている次第です。



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