From:ななころ
お気に入りのカフェより

一気に寒くなりましたが、簡単には風邪を引きづらいご時世なので、最新の注意を払って生活している人が多いんじゃないかと感じている、ななころです。

良いことなのか、悪いことなのか、、、

◆前回のあらすじ

「相変わらず融資が厳しい中、みんなどんな物件買ってるの?」

気になっている方もいらっしゃると思います。


コロナ下、オリンピック後でも物件は暴落どころか、高騰しています。

そして依然として融資は厳しい状況が続いています。

特にサラリーマンが初めて収益物件を買うのは、非常にハードルが高いと言われています。


そのような状況の中、サラリーマンAさんは初めて物件を購入しました。

=== 購入物件概要 ===

物件所在地:茨城県水戸市


構造: 軽量鉄骨2棟一括

土地面積:約900平米

築年:平成6年築(築27年)

間取り:2DK ✕ 10部屋

販売価格:3900万円

水戸募集図面

=== === ===


販売価格3900万円で、表面利回り14.03%です。

満室時の家賃収入は約550万円。


融資は、金利3%、期間14年で、O銀行がほぼOKという回答あり。

自己資金は1割必要と言われています。

この物件、あなただったら買いますか?見送りますか?




※過去の記事

サラリーマン投資家への融資が厳しい中、どんな物件を買っているのか?(1)

サラリーマン投資家への融資が厳しい中、
どんな物件を買っているのか?(2)




◆収支予測をチェック


ツールを使って収支をチェックしていくと、キャッシュフローは年間160万円。

毎月13万円ほどの予想です。


融資期間が短く、金利が高いのですが、高利回りが幸いしています。

自己資金は1割と言われていましたが、2割(1000万円)を入れることとなりました。


ツールでは「空室率10%、経費率15%」で計算していますが、まずまずの収支予測が出ています。


水戸収支




◆懸念点はある・・・

もちろん懸念点もあります。


周辺には大東建託やレオパレスの物件もあります。

この地域では比較的人気エリアではありますが、将来的には入居募集で苦戦していくことも懸念されます。


また、サラリーマンAさんは持ち前の情報収集能力を活かして、前所有者が競売で3700万円で落札していることを突き止めました。

中国系の方で都内にビルを買おうとしているらしく、その資金繰りの一環で今回の物件売却しようとしているとのこと。

できれば競売落札価格以下で買いたいという悔しさは若干残ります。


そして、銀行融資はO銀行がOKしているものの、融資期間が短いため。

そのため自己資金1000万円投下する予定です。

ROIは低下してしまいます。

(ROI=年間のキャッシュフロー÷購入総額(物件価格+諸費用)×100)


その他にも懸念点はたくさんありあります。



◆100点ではなく、70点を目指す!

それでもAさんは、購入に向けて動く決断をします。


100点満点ではありませんが、70点ぐらいで決着しておくことも不動産投資では重要ですから、この決断は素晴らしいと思います。


あの孫正義さんは著書の中でこう語っています。

=== 著書より一部引用 ===

『七』(7割の勝算で勝負する)を『マジックナンバー』としている。

勝敗の確率が五分五分のときに戦いを仕掛ける者は愚かである。勝率が1割か2割なら、もはや問題外のことである。

だが逆に、私は勝率9割という数字が7割よりいいとは思っていない。ここがポイントである。

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(「孫の二乗の法則 孫正義の成功哲学」より)

=== ここまで ===


融資期間14年のためキャッシュフローはそこまで出ませんが、半分の7年も経てばかなり楽になります。

担保余力が出てくるので、金利引下げや借り換えの線も見えてきます。


そして、さらに100万円値下げの3800万円(利回り14.4%)となることになったのです。

最終的な収支予想はこちらです。


(空室率10%、経費率15%)
水戸収支2



そして今年8月、最終的にはで決着したのです。


Aさんは初めて物件を購入することとなったのです。


昨年大規模修繕したこともあり、外観も綺麗ですね。

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◆編集後記

贅沢を言えばキリがありませんが、Aさんの最初の1棟目としてはまずまずではないかな思います。


この1棟を購入して今すぐ脱サラをやめるレベルに到達できるかと言ったら、そんなことはありません。

生み出すキャッシュフローは、次の物件購入に向けて貯めないといけません。


それでも、このような物件を2棟3棟と購入していけば、1億円ほどの投資で月のキャッシュフローは50万円を超えてきます。

この数字は空室率10%を見込んだ数字なので、高稼働することでもっと稼げます。


融資期間は30年35年と長期ではないので、借金返済もぐんぐん進みます。

そのため、地方は都心よりも人口減少幅は大きいですが、入居者がいなくなるほどの人口減少が起きる頃には、借金はほぼなくなっています。

あとは半分空室でも利益は出るようになっています。

脱サラも5年〜10年で見えてくるのです。


地方RCや都心新築アパートを購入し1億円の借金をして年間100万円程度のキャッシュフローを得る買い方もありますが、これが地方高利回り投資の旨味だと考えている次第です。



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