From：ななころ
お気に入りカフェより
◆前回のあらすじ
大家が同意もしていないにも関わらず、「独自に査定したら相場より高いよ」と言って、30%値下げした家賃を「今月分の家賃です」と勝手に振り込んでくる入居者。
こんな入居者がいたら嫌ですよね〜！？
そんな嫌な入居者の代表のようなレオパレス。
一方的に賃料を一斉に減額してきているようなのです。
たしかに会社は今、存続の危機に立たされているのかもしれません。
それでも本来は相互扶助の関係にあるはずの大家を切ってまでとは・・・
裏で聞いている話ですと、賃料減額などはまだ可愛いもののようです。
もっと酷い事例が・・・
さらに、レオパレス物件が市場に大量放出されています。
高利回りだからと言って飛びついたら「レオパレス物件だった」なんてことも頻出しています。
私たち不動産投資家が注意すべきことはどんなことでしょうか？
※前回記事「【愕然】入居者が「家賃高いよ」と勝手に家賃を値下げして振り込んできたら？」
◆もっと酷い事例も・・・
先日発表されたレオパレスの22年3月期の決算によると、4期ぶり黒字転換しています。
最終着地として18億円の黒字（前期は236億円の赤字）を見込んでいます。
（2022年3月期 第３四半期決算短信より）
背景には、こうした大家に同意を得ずに一斉に賃料を下げるなど、なりふり構わずに強行的な姿勢があるようなのです。
裏で聞いている話ですと、賃料減額などはまだ可愛いもののようです。。。
たとえば、こんなやり取りが横行しているようなのです。
レオ「来月からサブリース賃料30％下げさせてもらいます」
大家「銀行への返済もありますし、生活もあるんです。それはちょっと・・・」
レオ「それなら裁判で話しましょう」
大家「そんなぁ、それでしたら退去してもらえないでしょうか！？」
レオ「良いですよ。ただ、家主都合による解約なので、違約金かかりますよ」
あまりにも一方的過ぎますよね。。。
さらには、レオパレスに違法建築物件を掴まされた大家の中には、「修繕では対応できない」「建物を壊せ」と言われている大家もいるようです。
いや〜、とんでもない話しですね。。。涙
かぼちゃの馬車もそうでしたが、レオパレスは完全に末期に陥っていると考えられます。
おそらく会社をたたむことも視野に入れているのではないでしょうか！？
（第2会社方式で、レオパレス22という新しい会社を立ち上げたりして。。。苦笑）
◆レオパレス物件が大量放出
いずれにせよ、近い将来レオパレスが破綻するか、レオパレス大家の破綻が続出する恐れがあります。
現在もすでにたくさんのレオパレス物件が放出されています。
目を引く高い利回りの物件の多くがレオパレス物件ですね。
しかも、ひと目ではレオパレスだとは分からないように、外観にお化粧をして売りに出している場合も見かけます。
違法建築を是正するための改修工事だったらいいのですが・・・
私たち不動産投資家として、
・レオパレス物件かどうかを購入前に見極めること
・レオパレス物件であれば違法建築物件でないかどうかをチェックすること
といったことは最低限注意していきたいですね。
僕個人としては収支さえ合えばレオパレス物件でも買ってもいいとは思ってますが、それでも相当の利回りが高くないと買いません。
ましてや違法建築だった場合は手が出せないですね。。。
そもそも融資がまず出ませんので現金買いになります。
実際には手が出せないのが現状となります。
とはいえ、階段崩落事故を起こした則武地所の例もあります。
私たち不動産投資家は、物件を購入する際には、「施工会社」を必ず確認しておきたいですね。
「その施工会社が建てた物件が10数年経ってどうなっているのか？」を合わせて確認しておきたいと感じた次第です。
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◆編集後記
留学生の入国規制緩和がされたからなのか、ホームステイ希望の問い合わせが急に増えました。
※2月17日「コロナ水際対策を3月から緩和、入国制限1日5000人に：政府」
とはいえ、1日3500人だったところを5000人にしただけです。
まだ緩和と言うには程遠いのが現状です。
一方で、世界を見渡すと、ほとんどの国が規制を緩和しています。
ワクチンもマスクすら必要なくなっています。
リーマンショックの時も日本だけ経済を立て直すに大きく遅れましたが、今回も大きく遅れを取りそうですね。。。
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