From:ななころ
プライベートオフィスより

◆信金の不動産投資への融資姿勢

 先日は、西武信金の担当者が訪ねてきたので、最近の不動産投資への融資姿勢についてヒアリングしたのでシェアしました。


 今日は「たましん(多摩信用金庫)」の担当者が訪ねてきて融資姿勢について教えてくれたのですが、他の一般的な信金の融資姿勢に通じ、参考になるところもあるかと思いシェアします。





◆信金の考える融資対象エリア

 基本は、信金支店エリアに、内個人住所 or 法人住所と物件所在地がなくてはなりません。


 理由としては、信金の「地域に根ざした活動」が存在意義となっていることと、信金が管理できるかどうかが重要だからです。

 
 そのため、融資対象エリアは極端に狭いのですが、一方でエリア内であれば、地銀よりもガンガン融資をしてくれる強い味方になってくれる場合があります。


信金融資OK



 以下のようなケースでは、基本的に融資NGとなります。


/金支店エリア内に「個人住所 or 法人住所」があっても、「物件」が支店エリア外にあるケース

信金融資NG2



⊃金支店エリア内に「物件」があっても、「個人住所 or 法人住所」が支店エリア外にあるケース

信金融資NG1



信金支店エリア内に「個人住所 or 法人住所」「物件」とも支店エリア外にあるケース

信金融資NG3

 

※ただし、「個人住所 or 法人住所」は銀行支店エリア内にあるのは絶対ですが、物件については隣接する市区町村など「管理できる」「融資したい」と判断すれば、融資する場合もあります。
 


◆信金の考える融資期間

 次に、信金の考える融資期間についてですが、原則として「法定耐用年数内」となります。


 「法定耐用年数 ー 築年数」が融資期間となり、耐用年数を超えた物件へは融資NGとなります。


<構造別の法定耐用年数>


耐用年数(木造)

耐用年数(重鉄)


耐用年数(RC)



※ただし、リフォーム状況やメンテナンスの状況によって、鑑定会社や建物診断からのレポートを出すことで、「経済耐用年数」で判断し、「法定耐用年数 + 5年〜15年」となるケースもあります。



◆信金の考える自己資金割合

 次に自己資金割合についてですが、原則は「3割」となっています。


 これは僕ら持たざる不動産投資家にとっては非常に重たいですよね!?5000万円の物件でも1500万円突っ込まないといけないということですから。


 ただし、自己資金割合については割りと柔軟に対応している信金が多い印象で、「自己資金1割+諸経費」で融資を出すケースも多いようです。


 さらに、プロパーでフルローン・オーバーローンを出す信金もありますので、資産背景や決算報告書の内容によって甘くも辛くもあるということですね。



◆信金のサラリーマン投資家への融資姿勢

 2018年〜2019年に立て続けに問題となった、スルガ銀行の不正融資、西武信金の不適切融資など影響よって、サラリーマンへの融資が極端に厳しくなりました。


 それ以降、信金はサラリーマン投資家への消極的融資姿勢を現在も変えていません。サラリーマンに対して世知辛い銀行となってしまいました。


 ただし、それは表向き。


 やっぱり「サラリーマン+不動産融資」に対しては融資したいという信金も多く、一部の信金は裏セゾン(セゾン保証の融資商品)などを活用して、融資をしたりしています。


 また、信金は最初の当たり方がとても重要で、最初の当たり方次第では、今でもサラリーマン投資家に対してバンバン融資を出しています。


 そのため、信金を早い段階から味方につけられるように、あたりを付けておくことが重要となってくるのです。


 以上、信金の基本的な融資姿勢についてシェアしました。少しでも参考になれば幸いです。

 

◆編集後記

 息子が土曜日ぐらいから体調を崩していて、今日は学校をお休みしたので、一日中家にいました。


 朝にジョギングしただけで、まだ一歩も外に出ていません・・・(汗)


 ふと外を見たらもう真っ暗。時間感覚が狂ってしまいました。


 ただ、こういう日も悪くないですね! 


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