From:ななころ
お気に入りカフェより


先週金曜日に配信したメルマガには、多くのメッセージをお寄せいただきまして、本当にありがとうございました。

メルマガ記事をここまでちゃんと読んでださっている方がいること。

そして、不動産投資に関係の無い記事が、ここまで反響があることに驚いています。


◆2022年1月時点での路線価を発表

国税庁が7月1日に「路線価」を発表しました。

全国平均では2年ぶりに上昇するなど新型コロナの影響から回復傾向にあるとされています。


=== 記事一部抜粋 ===

今年の路線価発表 全国平均2年ぶりに上昇 全国1位は37年連続で銀座「鳩居堂」前


きょう発表された今年1月時点の路線価は、前の年に比べ、▼東京・浅草で1.1%、▼JR千葉駅前で5.1%上昇するなど、全国的に新型コロナの影響から回復傾向にあります。

国内の観光客が戻ってきたり再開発が進んだことなどが要因です。

都道府県の標準宅地は20都道府県で上昇し、全国平均も2年ぶりに上昇しました。

ただ外国人観光客に人気の場所は依然入国に制限があることから回復が遅れていて、▼大阪・心斎橋筋や、▼東京・上野などの路線価は前年比マイナスとなりました。

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(2022年7月1日TBSニュースより)

=== ここまで ===


コロナの影響も少なくなり、都心を中心に回復傾向にあるということです。

急激に円安になっていますので、私たち日本人にとっては「上昇」なのかもしれませんが、海外から見ると大幅に「下落」ということなのかもしれません。


ヨーロッパは今、飛行機の予約が取れないほど満席が続くほど旅行者が増えています。

これから日本にもどんどん旅行者が増えることを考えれば、今が潮目の変わりどころなのかもしれませんね。



◆不動産投資家への影響

それでは、私たち不動産投資家への影響はどうなのでしょう?


物件購入の基準として「土地値 ≒ 資産価値」を重視する投資家もいるかと思います。

そんな投資家にとっては、今回の路線価の上昇は気になるところでしょう。

銀行は路線価で土地を評価する傾向にありますから、融資評価額も上昇し、融資金額も伸びる可能性があります。


一方で、路線価が上昇すれば、実勢価格も連動して上昇しますから、さらに高騰して買いづらくなるかもしれません。

都心の物件は、路線価の上昇には一長一短あります。



◆都心の土地は資産価値が安定している?

ただ、ここ最近の路線価の上下ではっきり分かったことは、

「都心の土地は資産価値が安定している」

という幻想です。


よく不動産関連の本などを読むと、都心の物件を強く勧めているものがあります。

その理由として、都心の物件は土地の資産価値が安定しており、資産価値が高いと考えているからです。


しかし、実際に路線価の過去の推移を見ると、都心ほど激しく上下していることが分かります。

過去には、バブル崩壊、リーマンショックで、大きく下落しました。

そして、今回のコロナの影響によって、また大きく下落しました。


グラフを見てみると分かるかと思いますが、ビックリするほど上下しています。

graph-7


たしかに30年とか50年のスパンとしてみれば、都心の土地の資産価値は安定していると言えなくも有りません。


一方で、都心ほど社会的な影響を受けやすく、短期間で大きく揺らぎます。

売買のタイミングがとても難しいのです。


ですから、都心の土地の資産価値は安定しているから、都心で物件を買った方が良いとは思わないことが重要です。


そして、私のような持たざる平凡なサラリーマンから不動産投資を始めるのでしたら、土地値はさほど気にする必要はありません。

ましてや脱サラを目指すために不動産投資をするのであればなおさらです。

逆に土地値のある物件を買っても、脱サラが遠ざかったしまう可能性もあります。

銀行融資を受ける時の銀行評価の目安ぐらいに考えておくと良いかなと考えている次第です。



◆編集後記

今日は雨が降り、やっと暑さも一段落。

本当に暑かったですね。。。


ところが、連日猛暑にも関わらず、東京からほど近い場所で、観測史上一度も35度以上の「猛暑日」を記録したことがない場所があるそうです。

今年最高でも、27・7度だそうです!驚


それは千葉県の「勝浦」です。

もしかしたら今後の穴場スポットとして脚光を浴びそうですね!!


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